在今天看見明天

老屋大富活

撰文: 梁任瑋、張道宜 日期:2017-01-04 分類: 焦點新聞 文章出處: 今周刊1046期

台灣屋齡逾30年的老房子高達384萬戶,老屋不僅居住品質差,還有安全疑慮, 誰也無法保證,一旦地震來了,會發生什麼事,家中老人上下樓梯,更是舉步維艱。 許多人有都更夢,因為重建後,房子價值不只翻倍,生活品質更能提升,也有助市容改善。 但,喊了多年的都更,進度卻是牛步化, 如今,政府全力推動老屋更新,政策利多大放送,老宅更新的美夢似乎見到一道曙光。

元旦假期,來到台北市中山區新生北路剛落成的大樓,外牆全面天然石材,有空中花園、挑高六米五的氣派門廳、公設一應俱全,有如豪宅。

屋主宋太太新曆年前才歡喜入厝,她分回的三戶中,除了自己這一戶,還有兩戶可以給大小兒子,加上小孫子剛出生,她正沉浸在「雙喜臨門」的喜悅中。

很難想像,過去這裡是破舊不堪的老社區,經過都市更新重建後,如今完全換了個樣,每坪房價上看百萬元。「以前六十巷有一棟房子屋頂都已經凹陷,斷垣殘壁景象可怕,你知道嗎?牆壁上還莫名長出一棵大樹,」描述起老家當時景況,宋太太語調相當無奈。除了房屋頹圮,老房子會面臨到的漏水、壁癌問題,他們一件也沒有少。




 
典範》都更前後兩樣情
從漏水老屋,變身空中花園豪宅


「這間房子從我兒子讀建中就開始談都更了,過了十幾年終於成功,和仍在努力的都更社區相比,我們真的很幸運。」宋太太開心地說:「雖然等了十幾年,但很值得。」

同樣趕在去年底搬進新家的李太太則說:「很多老太太的腳不方便,以前想到爬樓梯就頭皮發麻,現在竟然可以住到有電梯的大樓,真的感恩!尤其是一樓門口有大型藝術品,看起來真的豪華,現在找親戚朋友來家裡很有面子,大家到頂樓看一○一大樓跨年煙火,有夠漂亮的。」

相較於這些住戶的幸福感,全台仍有許多人引頸企盼都更順利推動。

迎接二○一七年的是溫暖的冬陽,只是,住在台北市萬華南機場公寓的劉伯伯卻高興不起來,因為陽光根本照不進來這僅有六坪大的房子,裡頭盡是潮溼霉味,他期待最近炒得火熱的「都更政策」能幫他解決這個問題,但他悲觀地說,不知道在有生之年是否能看到。

場景轉到位於新北市汐止樟樹二路,這個以原住民為主的山光社區,則是「有都更需求,但因房價偏低、沒有建商願意參與」的案例,一整排房子,老舊不堪,像是隨時都會傾倒的樣子。

住戶江朝榮帶著記者到他家繞了一圈,由於空間狹小,衣服根本沒地方擺,加上早期施工品質不好,牆壁剝落、鋼筋外露,「晚上睡覺,都會擔心地震一來,整棟樓塌下來,大家都說這裡很適合都更啦!但以每坪房價頂多二十萬元來看,若要一坪換一坪,建商根本沒得賺,所以不會來參與都更。」他說。

趨勢》高齡化社會課題
戰後嬰兒潮已老,浮現換屋需求


內政部統計,全台屋齡超過三十年的老屋逾三八四萬戶,也就是說有三八四萬個家庭面對相同的問題,想要循著都更來解決這些煩惱,卻總是卡在複雜的都更程序上。

根據《今周刊》與永慶房產集團在一六年十二月底合作進行的調查發現,四○%受訪者住在屋齡超過三十年的房屋;有三七%受訪者的住家有都更需求;家中有六十五歲以上長者,因身體機能逐漸退化,住在老公寓不方便上下樓者的比率則有三六%;這與雙北市政府所統計出的數據頗為吻合,凸顯台灣老年化社會的來臨,「都更」已是政府不得不面對的重大議題。

矛盾的是,有高達七成的人認為,住家進行都更,在不須出錢的前提下,更新後合理換回的室內坪數是「一坪換一坪」且不含公設;有五二%的人不願意為自家都更案額外支付營造費用,這兩項也是都更最大的迷思。

若從住戶成立大會開始計算,一般住戶可忍受都市更新案進行的時間只有「三年以下」,因此有五二%的民眾認為,對於少數不同意戶,應該「由公權力執行強制拆除」。

指導這次問卷調查的世新大學財務金融學系副教授郭迺鋒解讀,從這份調查結果交叉分析後發現,住家有都更需求的民眾中,又有高達五四%的比率是家中有六十五歲以上長者,因老化導致的不方便,對都更的需求更強烈。

這個數字顯示,台灣的老公寓有其歷史因素,這些戰後嬰兒潮過了三、四十年,如今都已步入老年,政府有義務投入資源協助老屋重建。

此外,調查結果反映了台灣民眾對於都更精神的不了解,這也是政府在推動都更時,必須努力的方向。

從數字看,都更雖刻不容緩,但自一九九八年《都市更新條例》實施,成功個案卻少之又少,台北市政府都更處統計,十九年來,至今已都更完工者共一○五件,若加上正在施工的六十二件,合計一六七件,平均每年也不過九件。

加速》兩個月可啟動都更
小英推老屋重建、都更獎勵鬆綁


有鑑於都更速度緩慢,新政府上台後,便將「都更」列為優先施政方向,蔡英文總統在去年十一月十四日指示執政團隊盡速研擬修法,加速推動老屋更新,有三大方向:

一、對安全堪慮老舊住宅給予足夠容積獎勵誘因(增加可蓋坪數)、明確獎勵規範、減免賦稅、簡化程序;二、公股行庫積極參與都更,提升財務可行性,擴大能量。第三、老屋更新推動和配套,請相關部會就《都更條例》修正、專責機構設立以及金融機構參與等,盡速協調整合,和地方政府共同努力。

因此,行政院在去年十二月二十九日火速拍板《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例草案》,針對屋齡三十年以上危險建物或老舊建物,在全體所有權人同意下,可依此條例提出申請,只要二個月內就可快速啟動重建改造,比走都更程序平均約十六個月更快,且政府加碼稅捐減免及容積獎勵,預估全台至少五十萬戶可受惠,內政部次長花敬群形容:「政府要開一條高速公路讓你走。」

此外,倘若未達屋齡三十年以上危險或老舊建物,或全體所有權人同意等門檻條件,三個月後內政部會端出《都更條例》第二道菜,讓所有人適用。政府不斷釋出新政策,讓延宕許久的都更似乎出現一道曙光。

對比花敬群想要打造一條「都更高速公路」,聯上開發總經理李志明卻認為,過去近二十年來的都更,用「產業道路」來形容剛好而已,「整條(都更)路不但崎嶇蜿蜒,沿路上還有大小落石不斷,誰都沒把握有成功的一天。」

卡關》釘子戶勢力抬頭
缺共識,連張金鶚家都更也失敗


都更窒礙難行的情況,在一二年「文林苑都更案」發生後更為嚴重,釘子戶(拒絕拆遷或搬遷住戶)勢力抬頭,讓許多正在進行的都更案幾乎停擺下來,就連前台北市副市長張金鶚位於文山區秀明路的起家庴,這幾年在進行都更,也無疾而終「喊卡」。

張金鶚的老家屋齡三十幾年,他說:「當時趕搭都更熱,一開始大家都很有熱忱,同意戶的比率很快就衝高到五成,甚至還找了代理「實施者」(編按:住戶委託推動都市更新事業的機關、機構或團體)來進行整合,最終還是卡在一樓與頂樓住戶對於分回坪數無法達成共識,大家也不願意自掏腰包負擔額外營造費用,加上我接了副市長也不方便插手,只好不了了之。」
張金鶚老家都更案的遭遇,其實就是台灣絕大多數都更案的縮影,台北市都發局都市更新處處長方定安表示,民眾面對都更,常常會出現幾個迷思。

首先是「以為不用付出成本就可換回新房子」,都更是將舊房子改建成新房子,而非讓人致富,天下沒有白吃的午餐,房子都更後價值會提升,但住戶卻不想先付出建造成本,而是等著別人把房子蓋好後免費舊換新,這樣的心態必須先調整。

再來就是「一坪換一坪」的迷思,這是前台北市長郝龍斌任內喊出的都更口號,但必須在某些條件前提下才能成立,現在卻被民眾簡化為「基本條件」。

迷思》一坪換一坪?
近年房價下滑,條件大不同


尤其是「一坪換一坪」的迷思,讓建商推動都更常卡關,李志明指出,前幾年房地產景氣大好時代,建商參與都更或許可以滿足地主期望的「一坪換一坪」,但那是在預期房價仍持續上漲的情況下,建商可以利用分回的房子賣高價,彌補都更整合過程中付出的成本。

若以這兩年房價下滑趨勢來看,「我都不知道未來能不能賣到以前與地主談好的房價,再加上漫長的都更過程,投入的資金即使十年後可以賺二○%毛利,但均分下來每年只有二%,若將這筆資金轉投其他標的,可能會創造更高投報率,為什麼我要做都更?」李志明說。

不過,既然政府打算開大門打造「推動都更的高速公路」,勢必會引發一波熱潮。基本上,如果你家有老房子,參與都更途徑不外乎下列三種:「自力更新」、「建商參與」、「公辦都更」。

途徑一》自力更新
社區共享利益,分回的坪數最多


隨著建商參與都更意願降低,台北市中心精華地段也出現「自力更新」的形態。

自力更新是由住戶完全主導都更,整合完成後,再找營造商蓋房子,由於沒有建商來分享利益,因此住戶可以分回最多坪數。

以坐落在建國南路二段、大安森林公園周邊、緊鄰「信義聯勤」豪宅案隔壁的自力都更案,預估更新範圍高達四千二百坪為例,發起人是今年六十一歲的住戶嚴立。

二○○八年,曾從事房地產業的嚴立計算,如果是由建商參與都更,可能最多只能跨到「一坪換一坪」的門檻,但若採取自力都更方式,一坪有機會換到一.七坪,「與其給建商賺,不如自己來做,過程雖然辛苦,但利益歸社區共享。」

一開始,嚴立挨家挨戶按鄰居門鈴、尋求支持,後來組成都更促進會,並依《都更條例》從三七五戶住戶中選出四十三位理事,目前已獲得七成住戶同意、並簽下都更同意書,而且還組織了五、六十位「志工」,作為每棟公寓的聯絡代表,透過組織化的方式,不但將相關訊息快速且明確地傳遞給三七五戶,更大幅提升溝通透明性。

此外,促進會還發行《都更報》,把最新整合進度告知住戶們,讓大家都有參與感,更重要的是,透過《都更報》的訊息傳遞,確立「自力都更」的方向。

因為都更進行過程中,確實有建商表達共同參與的態度、甚至開出以市價兩倍的金額收購這批老公寓,「也許建商開出一戶五千萬元的條件很吸引人,但若自力都更成功,未來房子價值可能高達一億元,不要為了眼前利益,放棄後面大片森林。」

「說不累是騙人的!甚至有鄰居想要告我,若非有四十三位理事挺我,老早就不幹了,若這時打退堂鼓,其他已簽同意書的七○%住戶要怎麼辦?」嚴立說,都更不能只靠有心人士一頭熱,政府既然鼓勵都更,從實務角度來看,如何提出誘因讓不同意戶參與都更,恐怕更重要。

儘管自力都更,住戶可以掌握主導權,但不可否認,由社區主導的都更也存在專業能力、資金融通、溝通協調等難處需要克服,因此,目前都更市場的個案都還是由「建商參與」擔任實施者進行為多,比率高達九成。

途徑二》建商參與
建商一條龍包辦,分回坪數較少


建商參與都更的好處是,建商主導整合、分配及營造相關事務,住戶不必費心,但是利潤必須分享給建商,因此能夠分回的坪數較少,最多能一坪換回一坪,或者連一坪都不到。

一五年轟動台北市都更圈的「龍腦」都更案,透過實施者太平洋建設的整合,突破了很多專業土地法規的限制,提升都更容積獎勵數值。這件位於汀州路一段及泉州街交叉口西南側的都更案,是五十餘年前的國民住宅,早在○二年時,因建築物窳陋且非防火構造,被台北市政府以「有妨害公共安全之虞」公告為都市更新地區。

後來丹棠開發歷時約七年的時間與住戶溝通協調,且請來具都更經驗的太平洋建設擔任實施者,並一一突破諸多問題,終於在一四年取得都更核定公告,一六年推出「太平洋之森」預售案,每坪八十萬元。

「其實現在住戶都很精明,建商做都更的利潤有多少,大家都算得出來,所以建設公司到最後只求不要做到賠錢就好。」太平洋建設副總經理陳清暉說,以太平洋之森案為例,太設不但在社區內設置了駐點服務處,公開展示建築圖面,也將個案使用的建材設備展示於當地,更提出優於原先居民要求的分配條件,而且每周舉行說明會,讓住戶更加瞭解進度,這些都是建商挹注資源才有辦法做到。

途徑三》公辦都更
政府主導,雙北市加快腳步


相較民間都更趨於平緩,「公辦都更」則在雙北市重新點火。

所謂公辦都更,就是由政府主導大規模地區的都市更新,通常是牽涉到公共安全或民辦也沒辦法推展的案件,例如海砂屋(編按:使用高氯離子的預拌混凝土所建造的房屋),在經過公開徵選之後,再委託建商興建,住戶能夠分回的坪數與「建商參與」的都更案相同。

台北市與新北市政府除了主導公有土地參與都更外,也積極執行公辦都更,例如台北市政府在一六年三月就提出《台北市公辦都更實施辦法》,厚實公辦都更法令制度,並提出九大公辦都更案。

另外,新北市一六年也成功招商永和大陳義胞社區、新店行政生活園區兩大公辦都更案,積極推動公辦都更。

新北市都更處長張溫德說,新北市傾向多元都更,也就是大的、小的都要做,甚至採分區、小規模的模式招商提高效率,例如永和大陳義胞社區公辦都更案,就分成七大單元進行,同時也是台灣首例「防災型都更示範區」。

事實上,在文林苑案後,外界都認為都更陷入困境,方定安拿出數據反駁指出,自一二年至一六年底,申請審議案件並未明顯萎縮,每年平均還是有二十件,與文林苑案爆發前差不多。
但方定安也不否認,都市更新能否成功,整合仍是最重要的關鍵,一六年台北市政府就組成「都市更新及爭議處理審議會專案小組」,針對卡關的都更案評估解套方案,因此釐清延宕多年的「永春警察宿舍」都更案爭議點,順利協助執行強制拆除動工;此外,內湖合家歡海砂屋都更案,台北市政府也透過《建築法》第八十一條規定執行拆除。

台北市都更處也自一五年八月執行「都市更新168專案」,協助已有一○○%同意比率的更新案件加速審議,提高民眾都更意願。

癥結》民眾仍有疑慮
放送政策利多,也不敵釘子戶


雖然政府全面動起來推都更,民眾卻不見得看好。

「如果政府還是不處理釘子戶的問題,再多的都更容積獎勵,只會養大釘子戶的胃口,對參與都更同意戶予取予求,我們的權益又何在?」走過近二十年都更整合之路,去年底終於正式動工興建的永春都更案同意戶代表劉德玢,嘆一口氣說,除非政府積極解決釘子戶問題,否則再多的政策利多大放送,都不見得能讓都更順利走下去。

釘子戶如何處理?這絕對是政府推動都更不得不面對的問題。


荒謬!
海砂屋都更還需100%同意


「在不同意戶尚未拆除動工前,我隨時都在擔心,陽台萬一突然掉下來砸到路人。」聯上開發總經理李志明回想起整合五年的天母海砂屋都更案「天母鳳凰華廈」,他表示,即使是已被判定有嚴重公共安全及環境衛生問題,但只要遇到不同意戶,仍然無法強制拆除,他點出了海砂屋都更的荒謬。

天母鳳凰華廈位於天母北路,為屋齡30多年的七樓華廈,十年前經鑑定確認為海砂屋,「曾經有住戶在家用餐到一半時,天花板直接崩落大型混凝土塊;也曾有多戶陽台直接無預警斷裂塌落。」李志明說,這棟海砂屋是天母存在已久的不定時炸彈。

儘管天母鳳凰華廈訂有強制搬遷、拆除時程,但因文林苑事件爆發,搞得都更像燙手山芋,好不容易才在2016年2月,台北市政府依《建築法》第81條,「主管建築機關對傾頹或朽壞而有危害公共安全之建築物,應通知所有人或占有人停止使用,並限期命所有人拆除;逾期未拆者,得強制拆除」,發揮公權力代為拆除完畢,並於2016年11月正式開工,未來將重建為地上24樓的全新大樓。

事實上,都更同意戶的門檻只要達到90%即可申請強制拆除,相較之下,海砂屋重建並沒有強拆法令,除非另外引用《建築法》強拆條款,否則還是必須取得百分之百住戶的同意才能進行重建,因此極容易因為釘子戶,讓重建案胎死腹中。

被判定為危樓必須拆除的海砂屋是最需要更新的建築物,比老舊醜陋需辦理都更的房子更具急迫性,亟需降低100%同意的門檻,讓海砂屋可以順利重建。

 

延伸閱讀

豐田汽車都在用的「紙一張」整理技術

提到麥肯錫會想到「方格筆記本」,而提到豐田汽車(TOYOTA)就會想到「A3紙一張」筆記術。在豐田汽車,無論你蒐集的內容再多、資料再厚,都必須將重點呈現在一張A3大小的紙張上,所有的新進員工也都必須學習如何將工作日誌、專案報告、會議紀錄等用A3的紙來呈現,也因此成就了豐田汽車「紙一張」的文化。

四年營收翻三倍 食神漢堡獲追捧

紐約漢堡名店Shake Shack標榜優質原料,上市後以高翻桌率、高獲利率創造驚人本益比。專家認為,其揮軍亞洲市場將進一步打開國際版圖,創造更可觀回報。

因應縮表對策:提早搶進歐洲避風港

金融海嘯後,債券基金成了市場上最經典不敗的投資工具。但美國縮表在即,是否將連帶影響多年來投資人的理財習慣?

日本FINETECH顯示器展臺灣產品夯

美國經濟續航力強

美國經濟成長數字亮眼,似乎走出了金融海嘯陰霾,而貨幣與財政刺激措施功不可沒。 再者,美國人口持續增加,全球創新人才持續湧入,可望為景氣後市再添動能。