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台中七期重劃區的神祕地主 P.114

高級住宅林立、每到假日就人潮洶湧的七期重劃區是中部最具發展潛力的地區,根據《今周刊》調查,台中廖家、華隆集團、阿扁總統重要幕僚馬永成的堂姊夫呂崇民在七期擁有大批土地,可說是不折不扣坐擁金山的神祕地主。

中山高從台中中港交流道下來,就是筆直寬闊的中港路,往台中市中心的方向走不久,右手邊就是素有「台中的信義計畫區」之稱的七期重劃區。

去年房地產復甦訊號確立之後,七期重劃區的土地和房價,就以直線飆升的方式大幅上揚,去年五月SARS期間,新市政中心土地曾有一坪二十六萬元的成交紀錄,但今年九月總太建設以每坪五十五萬元買下綠園道旁四七○坪的建地,創下五年來的紀錄,幾乎回升至九二一崩盤前的價位,而其他建地和中古屋漲幅普遍都在五成以上。

總統大選前,幾乎每個案子都在很短時間內售罄,更激勵了建商搶進,七期可說是一地難求,只是,建商共同的困擾就是,七期的土地要到哪裡找?

七期重劃區可分為新市政中心、西側和南側三塊,根據本刊調查,經過十年開發,目前七期只剩西側和新市政中心還有不少空地,南側則已幾乎沒有大塊的空地;西側的空地多半屬於廖氏宗親所有,廖姓是台中的大姓,據統計,台中有五%的人姓廖,而由於宗族勢力龐大,廖家也出了不少政商名人,像現任台中市議員廖松柏、前任台中市議長張廖貴專、前省議員廖朝錩以及互助營造副董事長廖萬應都是台中廖家的子弟。

台中廖家/家族祭祀公業占地廣大

廖家祖先在清朝乾隆年間從福建韶安大舉渡台,落腳在台中西屯一帶,為了凝聚宗族力量,廖家祖先購置了大片的土地,並興建了家廟,而這些土地多半都登記在祭祀公業名下。

經過多年發展,廖姓家族分為「廖天與」、「廖天宇」、「廖天興」三個旁支,經過三七五減租和土地重劃之後,目前以廖天與祭祀公業旗下擁有土地最多,估計多達三萬坪左右,價值七、八十億元,多半分布在七期西側和十二期重劃區一帶。

祭祀公業管理人廖金財笑說:「我們的土地多到數不清,甚至有一次,清潔隊因草長太長開罰單來,我才知道有一塊土地是屬於祭祀公業的。」

經過數代繁衍,廖姓家族人數已達數千人之多,由於產權複雜,因此要處理祭祀公業的土地相當困難,曾經為祭祀公業處理過土地的力霸房屋市政店協理李孟治說:「要處理這種土地,要經過大會通過、補償佃農等種種程序,光用印就要蓋幾百個章,有時候繼承系統表不清楚,甚至還要追溯到清朝去,處理起來極為辛苦,但是這樣的地,取得成本會比市價便宜一成以上,因此還是有利可圖。」

目前在七期西側,能夠看得到的空地,不是屬於廖氏祭祀公業,就是廖氏家族個人的土地,由於祭祀公業處分意願不高,即便想處分,光解決產權的問題就曠日廢時,因此對建商來說,這些土地可說是「看得到、吃不到」。不過,偶爾還是會有零星土地進行開發,像廖萬應個人就規畫拿出九百坪的土地,推出九幢透天別墅,每戶叫價六千萬元。

華隆集團/財務陷危機 土地處理困難

至於新市政中心,除了市政府、學產基金、農田水利會等公家或半公家機關是大地主以外,最大的民間地主是華隆集團,總共持有七千多坪土地,每坪市價約四十五萬元,總價三十一億元。

只不過,當初華隆集團拿這些土地進行超貸,一坪甚至貸到一百萬元之高,而華隆集團財務危機爆發,還不出錢之後,這些押在銀行的土地,因為債權複雜,增加了處理的難度,因此這幾塊地點極佳的土地,目前仍處於未開發的狀態。

除了華隆集團以外,民間地主中真正的「大鱷」,是第七商銀副董事長呂國震的兒子呂崇民、呂崇文,第七商銀是中台灣第一家族張派的重要金庫,前國策顧問張啟仲、台中市議會現任議長張宏年,都是張派響叮噹的人物,呂國震則是張派的帳房。

呂崇民也是台中政商界赫赫有名的人物,除了因為他父親的關係,在台中政商界相當吃得開以外,他也是阿扁重要幕僚馬永成的堂姊夫,有直通天聽的能耐。

呂崇民/持有土地市價高達三十億

而因經營事業的關係,他在江湖社團也極具分量。早期他曾經營汽車修理業,也開過電動玩具店,後來又投資營建、焚化爐、有線電視等事業,而二○○一年他將他所擁有的群健有線電視五一%股份賣掉,售得十幾億元,身價不凡。

呂崇民等人早在重劃前就介入投資七期土地,因此每坪土地成本只有二、三萬元而已,現在則上漲到每坪五十萬元,八十年代初期是七期被炒作最厲害的時候,呂崇民有買有賣,在這個過程中他都把地點絕佳的角地、肉地留下來,條件比較不好的就丟出來賣,以創造行情,而當市場有成交,創造了新的行情,他手上的土地存貨也跟著水漲船高。

八十七年長榮集團曾經出價每坪一百萬元,要向他買河南路、市政路口的土地,但他仍捨不得割愛。

市政北七路靠近新光三越百貨一排的空地,大多是呂崇民等人所有,而他去年下半年還進場收購土地,目前他在七期內共擁有十塊土地,總計有六千多坪,市價三十億元。

這些土地都是建商眼中的肥肉,只是由於他不借錢、不缺現金,加上他極為看好七期重劃區未來的發展,因此短期內並沒有打算釋出這些土地。

除了古根漢美術館變數較大以外,新市政府、國家歌劇院、巨蛋、以及經貿會展中心、轉運中心、捷運等七期內的重大公共建設都可望成形,加上中科即將帶來龐大高消費力的就業人口,業界均預期不出五年,七期就將綻放台北信義計畫區般的明星風采。

李孟治說:「目前台中市地價最高的是逢甲商圈的逢甲路、福星路口,地價每坪高達一四○萬元,未來三年等到這波興建的豪宅陸續完工,加上這些公共建設的帶動,商業活動必定更加發達。」

由於地主都有這樣的預期,目前七期的土地全面惜售,因此,在僧多粥少的情況下,七期的土地自然是易漲難跌了。

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