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許崑泰如何從代工 變身中國商辦大亨?

梁任瑋
2017-08-10
產業動態
今周刊1077期

許崑泰如何從代工 變身中國商辦大亨?

梁任瑋
2017-08-10
許崑泰如何從代工 變身中國商辦大亨?
產業動態

從筆電代工起家,藍天集團董事長許崑泰,轉戰中國地產開發有成,投資遍及3C賣場、百貨、飯店,近年返台投入BOT,他看好什麼?面對中國地產市場起伏,他有什麼生存之道?

「你有沒有發覺,我走到這裡,燈就自動亮了?」藍天集團董事長許崑泰,指著辦公大樓天花板的LED節能燈具,興奮地說:「這是我們自己做的智慧照明,非常環保又省電。」一提到產品,他的嘴角漾起了笑容。

這棟位於上海漕河涇開發區的宏匯蓮花廣場,是許崑泰最新完工的商辦大樓,他帶著記者參觀,隨處可見自家研發的產品,更令他滿意的是,大樓六月才落成,已預租出去三成,讓他吃了一顆定心丸。

從筆電代工起家的許崑泰,近年來在中國轉戰地產開發,大舉投資商用不動產,從商場、五星級酒店到辦公大樓無所不包,儼然轉型為地產大亨;這幾年,更悄悄把投資眼光調返台灣,接連投入BOT(民間興建後轉移)地產開發,在市場掀起不小漣漪。

稱霸兩岸商辦
中國練兵二十年,擁地45萬坪


有中國媒體曾經報導,許崑泰在中國擁地四十五萬坪,根據統計,目前他旗下公司已完工的商用不動產樓地板面積達七十五.八萬坪,以面積而言,是中國經營商業不動產的台商之王,資產總市值高達新台幣一八○○億元,光是商用不動產,就遠高於他的兩家上市公司藍天、群光加總的七百多億市值。

其中,如上海宏匯國際廣場、蓮花廣場、長春宏匯廣場、長春凱悅酒店等,都因為土地取得時間早,分享中國二十年來房地產價格飆漲效益,資產價值跟著翻了十倍有餘。

台商在中國經營土地開發不少,赫赫有名的,還有日月光張虔生家族旗下的鼎固開發。不過,鼎固在中國主要以住宅建案銷售為主,房子蓋了就賣,但許崑泰策略不同,他擁有的中國資產幾乎只進不出,光是租金收益就十分驚人,目前一天約三百萬元人民幣,目標是一天一千萬元。

以位於上海中山路的商辦大樓「宏匯中山廣場」為例,二○一一年啟用,當時投資金額十億元人民幣,年租金收入八千萬元人民幣,一三年時突破一億元人民幣大關後,目前更來到一.二億元人民幣,已是上海指標商辦。

許崑泰在一九八三年創立藍天和群光,跨足製造業領域,九八年,藍天成立「百腦匯」進軍中國,透過自建大樓,上層辦公樓出售,下層保留作為賣場的模式,一舉跨進房產、零售市場;之後,藍天又轉投資「群光廣場」,除了開設百貨公司,也跨入高檔酒店營運。

許崑泰眼光精準,敢投資,短短六年,累積出商辦經營的口碑。此外,辦公產品更搭上先進科技,大走智能化路線。

「我要讓人家看到我的決心,客戶自然會願意上門。」許崑泰說,近幾年他蓋的辦公室,在牆壁找不到任何一個開關,全部都用平板電腦控制,「每盞燈、空調機,都讓它上網。」如果提早離開辦公室,燈、冷氣就會自動關掉,而且可省下一半電力。

堅持「三到」的買地哲學
跟著重大建設走,物業管理也到位


從一塊地開始,到坐擁一千八百億元的資產,許崑泰長期押注中國市場,奉行不渝的是「跟著重大建設走」的買地哲學。例如,位於上海漕河涇開發區的宏匯蓮花廣場,當時房價一平方公尺約人民幣三千元,現在漲到人民幣五、六萬元,漲幅高達十五、六倍。

有趣的是,許崑泰最初對百腦匯賣場從試水溫到大舉投資,居然是來自風水師周泰毅的一句話。二○○○年,筆電代工越來越競爭,周泰毅建議他由「土、金」轉往「木、火」資產開發、有溫度的事業,許崑泰也果真開始把眼光轉到土地開發,奠下百腦匯日後成為藍天金雞母的因子。

周泰毅替藍天集團看了二十年的風水,他形容許崑泰,「買地是用『腳』走出來的。」勤勞如他,一年起碼看三百塊土地,如今已開發的土地都是百中選一。

許崑泰買地之前,至少要看五次,他說,「土地要越看越有緣」,不僅「要用腳走」,還要「聞聞」土地周遭的氛圍,觀察花草樹木是否生氣蓬勃,判斷一塊土地的發展價值。此外,一套「三到」哲學:「人到、心到、錢到」,更是許崑泰的鐵則。打從電子業代工時期,他就了解中國公部門生態,一定要親自到,從跑市場到看地、批地,無一不是親力親為。

統籌藍天集團旗下地產開發與BOT案進度的宏匯集團總裁黃坤泰說,「與政府溝通這件事,許董(許崑泰)從來不假手他人。」許崑泰鎖定目標就勇往直前,也懂得整合資源、人脈,買地的積極度更是超級行動派。例如上海宏匯蓮花廣場的土地,一得知要賣,他一刻沒耽誤,立刻動身飛過去看,看好就押注。

宏匯集團副總賴麗華的眼中,老闆許崑泰對物業管理的服務要求很到位。有一次租戶反映上班時間電梯等待時間很長,要求改善品質,為了找出縮短等待時間的方法,他索性派員工每天早上在電梯口測速,加派人員在尖峰時間紓解排隊人潮,甚至訂出只要租戶有修繕要求,限時三十分鐘之內處理完成的客服規定,也讓人見識到許崑泰對樓管服務實事求是的一面。
二○○六年,許崑泰從商辦跨足飯店業、BOT案,以家族資金成立「宏匯集團」,如去年新增的長春宏匯國際廣場和長春凱悅酒店,六月甫舉行落成啟用典禮的上海宏匯蓮花廣場第一期,也都是宏匯投資的標的。

BOT鮭魚返鄉卻卡關
被環評打敗,營業面積被迫大減


返台投資的三大案,包括新北市的兩件BOT案新莊國際創新園區 、Au捷運商城,以及台北市的BOT案內湖國際創新園區,預估三案的總投資規模超過一四○億元新台幣,投資期長達五十年,也納入宏匯系統。

只是,許崑泰鮭魚返鄉的投資,過程卻踢到鐵板。

一三年,許崑泰以宏匯拿下新莊國際創新園區BOT案,當時招商時公告容積率為六六○%,經評選得標完成簽約。沒想到,環評審議時,有環評委員發現,違反新北市政府一二年訂定的「環境影響評估暨都市計畫審議開發量審議原則」中,「總樓地板面積不得大於基地面積十倍」的規定,要求申請人須重新檢討至符合標準方予以審查,導致案子從本來的「加速參考指標」,事後變成「拒絕審議事項」。

宏匯為此重新規畫,全案樓地板面積因而被迫減少五.一萬平方公尺,減幅高達二五%;樓層高度大降三十七公尺,從五十樓被降為三十九樓。地標效益減損、營業面積及收入大減,但權利金照舊支付,絲毫沒有打折。興匆匆回台投資的第一個案子,卻被環評打敗,許崑泰無奈之餘,有苦只能往肚裡吞。

無論如何,龜毛的許崑泰對事業的堅持絲毫不打折,自家建築充滿濃厚「許氏風格」,他最常掛在嘴邊的,就是所蓋的商辦大樓外牆,都是用耐髒玻璃、不鏽鋼,「就算有髒汙,洗一洗,一百年後還是這麼漂亮,」如此務實的作風,讓他能在風雲變幻的中國商用不動產市場,走出一條自己的生存之道。

「兩個ㄎㄨㄣ泰」相輔相成 獵地上萬坪

在許崑泰轉型投資房地產的過程中,有一位不得不提的人物,是擔任宏匯集團總裁的黃坤泰。

16年前,原本在開發台北南港軟體園區的世正開發擔任副總經理的黃坤泰,加入藍天集團,先出任百腦匯資產開發總經理,後來又升任群光電子總部大樓新建工程專案總經理,豐富的商辦開發經驗,讓他深受許崑泰信任。

目前在中國的指標性資產,如上海宏匯國際廣場、蓮花廣場、長春宏匯廣場、長春凱悅酒店,在台灣則參與新北市與台北市三件BOT案,都由黃坤泰操盤,十年來替許崑泰在兩岸拿下上萬坪庫存土地,不僅戰功彪炳,而且規畫能力強,如今許崑泰以家族資金所成立的宏匯集團,就由他負責操盤。

年齡相近的兩人,個性上卻南轅北轍,許崑泰內斂寡言,黃坤泰熱情、喜歡交朋友,「許董看好大方向,黃總就負責執行,兩人合作無間。」宏匯集團主管透露,黃坤泰是許崑泰在不動產事業最重要的左右手,「兩個ㄎㄨㄣ泰」就像是最佳伯樂與千里馬的組合。

 
 

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