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從打房到炒股——劉媽媽母子可能帶出投資新方向

謝金河

名人專欄

攝影/吳東岳

730期

2010-12-16 09:42

政府全力打高價房後,講使高價豪宅續創新高的潛力受到壓制,這股炒豪宅的資金將何處去?值得高度關注。

十二月,最震撼房地產業界的新聞,恐怕莫過於劉媽媽用兒子俞昌哲的名義,以二.八二一億元,每坪逾二百萬元的高價,搶下帝寶法拍屋,成為媒體注目的焦點。十一月三十日的帝寶法拍屋招標,也逼使央行、財政部對房地產業的「三黃一劉」,祭出更大動作。一時之間,從地價稅、房屋稅,到農舍不種田蓋豪宅課地價稅,然後是非自用住宅一年內交易,擬課一○%重稅。打房萬箭齊發,引爆這個壓力鍋的,顯然是標帝寶的劉媽媽母子。
 

名言

 

政府不得不祭出重手


劉媽媽母子高調搶拍帝寶法拍屋,可是經過法定第七天,劉媽媽母子並沒有把尾款二億三四九二萬七七七七元繳足,也就是說,劉媽媽寧可放棄已繳的四七一八萬元保證金。劉媽媽母子放棄已繳保證金,讓帝寶法拍屋以流標收場,而且,劉媽媽母子損失的不只是四七一八萬元保證金,將來二拍若拍不到二.八二一億元,劉媽媽母子還必須補繳差價。可見劉媽媽母子標下帝寶法拍屋後,可能承擔了極大壓力,大到她必須割捨到手的標的物。

有媒體認為,劉媽媽母子是樹大招風棄標,但這很可能是壓垮高價豪宅的「一根稻草」。如果大家不健忘的話,都應該記得一九八九年八月二十六日,李幸長發起無殼蝸牛夜宿北市忠孝東路,這是那個時代最受矚目的社會運動。因為房價高漲,逼得無殼蝸牛走上街頭,於是過完了農曆新年,政府祭出「二二八」選擇性信用管制,房地產不久即崩盤,從此走入厄運的十年,一直到SARS(嚴重急性呼吸道症候群)前,政府將土增稅減半,房市才出現春天。

這次劉媽媽母子的事件,還不足以與無殼蝸牛夜宿忠孝東路相比,但很可能讓政府出手打高價豪宅師出有名。劉媽媽母子標下帝寶法拍屋後,立刻引來立委諸公在立法院輪番質詢財經部會首長,逼得政府不得不祭出重手。從對豪宅查稅、復徵空地稅、短期移轉課重稅等七招,招招針對豪宅短線投機交易。

一位豪宅買家最近透露,財政部已要求建商將最近五年內過戶移轉豪宅的房屋持有人列清冊。立委費鴻泰建議對五千萬元以上的交易加重課稅;立委賴士葆則要求政府全面查稅,並針對豪華農舍進行清查。有了民代壓力當後盾,看來政府打房不會手軟。

其實五都選前很多高房價問題已令政府頭痛,台北市長郝龍斌選前緊急搬出仁愛路空軍總部蓋社會住宅,引來社會熱烈討論。社會住宅即是抑制高房價的產物。選後,帝寶法拍屋再拍出高價,自然讓主管機關非主動出手不可。

除了台北外,兩岸三地的政府都面對高房價的壓力。像香港著名的萊坊住宅研究,最近統計全球四十八個國家及地區的房市走勢,發現東歐的拉脫維亞今年漲幅第一,香港年成長二一.三%居次,中國的北京及上海上漲二一.一%第三,新加坡上漲二○%排第四。最近上市公司莊士國際以四.三五億港元售出南區香島道七千呎豪宅,平均每呎價達六二一四三港元(折合新台幣約每坪九百萬元),也迫使香港特區政府祭出打房措施。

香港特區政府出招除了向短炒客徵收額外印花稅外,還收緊商用住宅貸款成數降到五成;另一方面,為了遏阻大陸客湧入香港炒樓換取香港居民證,香港政府宣布炒樓不計。香港政府今年連番出招,房市有放緩的跡象,今年前三季,香港整體住宅樓價上漲一四.七%,惟九月分的月成長已降到○.二六%,整體樓市上漲升勢放緩。

中國大陸的打房由來已久,不過收效並不顯著,但十二月九日中國社科院公布全國三十五個大中城市的房價泡沫指數,又再度引起中央政府高度注意。社科院指出,「城市一般地段」的普通商品住宅平均房價泡沫指數為二九.五%,泡沫指數最高的城市是福州的七○.三%,然後是杭州的六六.九%、廣西南寧的六六.八%、青島的五五.八%。

 

打房

政府打房是否會逼使資金流入股市,值得關注。

 

熱錢滾滾,兩岸三地猛打房


中國為打壓房地產,九月底就祭出《新國五條》,不過並未達到預期效果,十一月各地房市又出現反彈,各地湧現新地王。中央已準備祭出房產稅,最近國務院副總理李克強在江蘇調研考察就強調,要加強財稅、金融、土地政策調節,抑制投資與投機性資金的住宅需求,中央也將祭出新的調控措施,這些措施可能包括限制屋商的利潤,最具殺傷力的則可能是由政府直接控制售價。

最近有關單位正在研究《價格法》,中共法律規定有五類商品和服務可以實行政府指導價或者由政府訂價,其中有三項,如與國民經濟發展和人民生活關係重大的極少數商品價格;二是資源稀有的少數商品價格;三是自然壟斷經營的商品價格。如果中共中央引用「價格法」後把有關部委對房價進行直接干預,那麼這可能是中國房市重大的災難。

可見,面對熱錢滾滾,兩岸三地政府打房幾無二致,只是過去打房考慮較多,一方面是海嘯剛過,經濟元氣尚未恢復,怕打房又把景氣打垮了。其次是美國再三強化量化寬鬆貨幣的政策,似乎透露美國印鈔票行為不會很快鬆手,在熱錢有恃無恐的情況下,逼得各國政府必須採取更嚴厲的手段。於是當政府鐵了心,直接對準豪宅買家的時候,可能會嚇跑不少豪宅的買氣。

像劉媽媽的事件,至少讓想買帝寶豪宅的人投鼠忌器,未來若買豪宅的人就直接建檔查稅,那是有錢人最懼怕的事。政府若嚴密監管,豪宅市場會形成只能買進、不能賣出的市場,交易將形成單軌制,這對後續豪宅將出售的,如「皇翔F4」或是「文華苑」將帶來很大壓力,將迫使有錢的買家必須尋找新的投資管道。

像是中國打房政策下,今年藝術市場秋拍就頻創新天價,例如李可染的〈長征〉拍出人民幣一.○七五億元天價。不久,張大千的〈愛痕湖〉也拍出人民幣一.○○八億元高價,最近徐悲鴻的〈巴人汲水圖〉又拍出人民幣一.七一億元的水墨畫新天價,顯示資金往藝術品方向流動。

日前,人民銀行行長周小川與國務院金融研究所的李稻葵都發表「池子理論」,也就是說引熱錢進入「池子」,將來熱錢進與熱錢出,都限在這個池子裡,這個池子不會是房地產,也不會是原物料產品,最可能的當然是股票市場。也就是說,把熱錢引入股市,不要讓熱錢炒房、炒股、炒原物料,或炒匯,其實這套理論,我們央行彭總裁已奉行很久了,最有名的就是「不買股就請出去」的名言。

 

香港

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港股大漲推手是中國投資客


政府擺明打房後,未來有錢人的資金進入股市機率很大。今年香港特區政府宣布買樓不能取得香港居民證後,來自大陸的資金進入股市,他們最先選擇的標的是代表香港本地的藍籌股。第一波從炒房變炒股的熱錢,讓長江實業的股價從八五.○五漲到一三一.四港元,半年之內漲了五四%。其他有代表性的如九龍倉從三五.○五漲到五九.九五港元、香港電纜從四四.四五漲到五二.一五港元、恆隆集團從一七.六二漲到五四.五港元,股價比○八年海嘯前還高。還有恆生銀行從六十七港元漲到一三一.二港元、恆基地產從二十三漲到六一.五港元、和記黃埔從三三.八漲到八六.三港元、希慎興業從一○.五漲到三六.一港元。最著名的新鴻基地產從五三.三漲到一四六.四港元、太古集團從四二.九漲到一二八.九港元,香港股市代號排名在前二十的企業,股價都被來自中國的投資客拉得很高,是港股近半年大漲最大推手。

這股炒房到炒股的風潮,已使得全世界股市出現了新的化學效應。例如,同樣也在打房的南韓,最近醒目資金突然轉入股市,三星電子股價原本在七十萬韓元上下盤旋,最近突然大漲到九三.七萬韓元,三星是全南韓最大權值股,三星大漲,也使南韓綜合指數在十四日正式站上二○○○點大關,寫下二○○九.○五點的高價,下一個目標將挑戰○八年二○八五.四五點的天價。過去南韓股市乘上一○○,就是台灣的加權指數,如果比照辦理,台股有挑戰兩萬點實力,顯然我們落後南韓甚多。除了三星電子外,汽車股大漲,也為南韓股市帶來新動力。今年現代汽車從三.五七五萬韓元飆漲到一八.九五萬韓元,足足大漲了四倍,可以看出南韓汽車業的優秀競爭力。

目前熱錢在全世界氾濫成災,這筆大額資金正在尋找又好又穩健的好標的。像具成長性的美國亞馬遜從三四.六八美元漲到一八一.八四美元、蘋果從七八.二美元狂漲到三二五.○六美元,最近高盛還將蘋果目標價調升到五○○美元。具有中國成長概念的百度,股票一股拆成十股後,又漲到一一○.三八美元,這等於原股是一一○三.八美元,實在令人驚駭。這股網路風潮,也讓日本軟體銀行從一一○三日圓大漲到三○八五日圓,這是追逐成長的熱錢買最具成長的標的。

另一方面,代表一個國家的龍頭股,像德國股市今年漲到七○四四點,很多德國企業因為競爭力超前,股價漲勢不可收拾,像今年獲利大幅成長的BMW,股價從一七.一漲到六五.四九歐元;德國的重型企業西門子從三五.○七漲到九二.一七歐元;代表法國精品的LV,從三九.○八漲到一二五.九五歐元;北歐的H&M也從一四九漲到二六○.九歐元;西班牙的服飾大廠ZARA也從二三.六漲到六四.四八歐元。

 

中國

 

電信、傳產皆創一波漲幅


全世界的有錢人開始把錢放在股市尋找穩健又好、具成長又保值的好標的。在台灣,今年也默默掀起這股風潮,過去平靜無波的電信股,今年中華電從五六.五元漲到七十九元、台灣大哥大從五六.七元漲到六九.九元、遠傳從三六.四元漲到四五.六元,都創了一段不小漲幅。傳產股中,昔日散戶不願問津的台塑四寶股票,今年都搖身一變成了潛力股。例如,這四個月之內,台塑雖有大火,但股價卻從六一.八元一口氣漲到九六.八元、南亞從四九.六元漲到七四.五元、台化從六七.五元漲到九六.五元、台塑石化從七十一元漲到九十二元。目前台化已創了二十多年來上市新天價,台塑在海嘯前最高漲到一○五.五元,明年似乎有機會進一步來挑戰。

很多蟄伏了很久的傳產龍頭股,都像台塑四寶般悄悄啟動。最具代表性的是台灣第一大市值企業台積電漲到七○.四元。台積電從五十七元起漲,突然漲到七十元,是台股加權指數拉高的最大功臣,以台積電今年稅後純益目標可達一六一五億元,EPS六.二三元的水準,目前P/E只有十一倍,是世界級的藍籌股中本益比最低的企業之一。三星股價可以大幅拉動,台積電潛力不可忽視。

這股由炒房變炒股的力量正方興未艾,值得高度關注。政府全力打高價房後,將使高價豪宅續創新高潛力受到壓制,這股炒豪宅的資金往股市走?或是往陸資來台可能拉動的商辦大樓?還是低價的中南部豪宅市場?值得關注。

 

名言

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