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劉媽媽團隊母儀東區 住進帝寶 P.82

這幾年靠房地產致富的人不少,但是少有能像劉媽媽這樣,靠著投資房地產賺進十億元的身價,住進帝寶豪宅。這位仲介口中的劉媽媽有一個神祕的投資團隊,他們靠著團隊力量,攻占台北市重要店面,連團隊旗下業務員個個都身價千萬,劉媽媽團隊可說是房市投資界的傳奇。

這二、三年來,在東區有這麼一號響叮噹的人物,她沒有祖傳的家業,卻在東區擁有五間店面,每間店面都價值上億元,令人咋舌的是,這五間店面都是在三年前店面剛起漲時,陸續買進。她,就是房仲業者口中的「劉媽媽」。

劉媽媽擁有一個專業的運作團隊,成員包括資深仲介、土地代書,還有一群投資店面同好,據熟悉劉媽媽團隊的投資客透露,每當看中一間店面,團隊成員就在密室會商,討論如何出價。

這個密室牆上掛著一幅台北市主要街道地圖,上面釘滿黑色、紅色、綠色圖釘,另一面牆上白板則貼著房地產的相關報導,密室有如作戰指揮室一般。

劉媽媽投資團隊運用集體作戰方式,迅速在這二、三年內在台北東區重要的三角窗位置,插上五、六間攻占成功的旗幟,劉媽媽也因為投資店面累積雄厚實力,身價十億元以上。

去年八月劉媽媽低調買進一戶仁愛路帝寶豪宅,躋身億萬豪宅主人之列。一位許姓投資客說,「劉媽媽本人身價不凡,連參與團隊旗下的業務小姐,個個都在台北擁有千萬元房地產!」


買下BR4 對街店面  一戰成名

劉媽媽第一次在東區買店面是在民國九十三年十二月,當時正值店面剛起漲,經房仲介紹,她和福昱鐘錶行喻老闆等四名旗下投資客集資一億五千萬元,買下位於忠孝東路四段中心診所旁的YAP服飾店面,每月租金高達一百一十萬元,幾位出資人按比率均分。
劉媽媽投資東區店面最受矚目的一仗,是在九十五年五月,她花一.八億元向中美鐘錶老闆王文祥買下中美鐘錶復興店四十坪的三角窗店面,這間店面是王家在八十九年時,花九千萬元買來的;不過,王家一直嫌室內不到二十坪空間狹窄(騎樓占了二十坪),而且沒有廁所,加上房價飆漲,賣掉該店面可賺進九千萬元,王家於是大方割愛。

「三年前中美鐘錶就開價一億五千萬元要賣,東區各家房仲都知道,後來一路拉抬到一億八千萬元,劉媽媽一毛都沒有砍價就買下!」一位熟悉劉媽媽團隊的余姓投資客說。

事實上,劉媽媽看好這間店面,因為它在SOGO百貨復興館的正對面,秀面(show)漂亮,廣告效果十足,她心想:「BR4新館尚未開幕,只要一開幕,SOGO忠孝店和復興店宛如兩部吸金機,可以帶來龐大人潮,位在中間的中美鐘錶行,肯定有漲價空間。」

七月房屋過戶後,該店高掛著黃底的廣告看板,上頭寫著「店王將出,捷足先租」的斗大字眼,而且開價每月租金一百萬元;閒置五個月後,去年十一月,強攻品牌形象的雄獅旅遊,以每月八十五萬元的租金,承租這間店面。

一位陳姓投資客的觀察,雄獅租下後,每月營業額必須超過一億元以上才有利潤;然而,四個月來單店每月業績才三、四千萬元,「不過,雄獅寧可賠錢,也要在此卡位,因為打電話諮詢的人數,比平常多了三成以上,雄獅也發現該店的廣告效果比多如牛毛的電視頻道來得有效!」


早期賣球鞋  培養出商圈敏感度

另一位黃姓房仲透露,年初有投資客喊價二億四千萬元要劉媽媽賣斷該店面,被她婉拒了。劉媽媽投資團隊的張一成投資客巧妙地比喻:「這間店面就好像林志玲、侯佩岑,她們會擔心找不到人嫁嗎?」永慶房屋總經理葉凌棋也說,精華商圈的三角窗店面屬於稀有性的產品,這類產品就像漲停板的股票,等著買的人很多,價格容易創新高。

去年下半年劉媽媽積極買進東區店面,「劉媽媽不像投資客,她買進的店面鮮少再賣出,和一般短進短出的投資方式大相逕庭。」劉媽媽團隊中的陳姓投資客分析說。

那劉媽媽何以有如此財力,能夠買下這些上億元的店面?一位劉媽媽的競爭對手透露,劉媽媽早期在萬華、士林夜市等商圈賣球鞋,初期也是向店東承租店面;不過,劉媽媽心想若長期經營事業,還是自己擁有店面划算,因此民國八十年劉媽媽在士林夜市買進第一間店面,從事鞋業生意;這間店面之前一手租給平價服飾,目前待租中。

隔了三年,她又在西門町買下一間透天厝,也是做鞋業零售,目前租給代理Naturally JOJO品牌的麗儀服飾實業,由於鞋業的毛利高,她很快累積人生的第一桶金。
八十八年她斥資一億五千萬元買下通化街夜市的Hang Ten服飾店面,月租高達六十萬元。短短十年不到,累積三間店面,這樣的成就,已非一般人能力所及。從她挑選士林夜市、西門町、通化街的店面經驗來看,都是集客力一流的商圈。

累積了經驗之後,九十三年起,她開始活躍於台北東區,成為房仲業眼中的神祕投資大戶。甚至去年一位朋友告訴她,逢甲夜市麥當勞對面的三角窗要出售,她立即搭車前往,旋即以上億元的資金敲下該間店面。


靚店面理論:首選三角窗一樓

東區陳姓資深房仲透露,劉媽媽集團中,有一位投資者張一成,他是劉媽媽的軍師,這幾年陪劉媽媽征戰東區,而且劉媽媽投資東區的店面,有大半都經由他的介紹。去年底劉媽媽花一億元買進夜店PUB「主婦之店」,就是經由張一成介紹。後來主婦之店遷移後,目前租給一位來台投資餐廳的港星。

綜觀劉媽媽投資的店面有幾大特點,一是店面一定要位於重要商圈,因為商圈代表人潮,有人潮才會有錢潮,因此店面才能租得好價錢;其次大都選在三角窗一樓店面,這和連鎖商店展店要挑十字路口的道理一樣;另外店面的面寬要夠長,才有分割創造極大租金可能。?一位房仲專家認為,像劉媽媽的投資靚店面理論,即使在房市反轉時,也較不受影響。理由是房市漲時,精華地段會領漲,再漲到郊區;房市跌時,郊區先跌,最後跌回市區。從此觀察,劉媽媽是美國房地產大亨川普名言:「地段、地段,還是地段!」的最佳信奉者。

不過,劉媽媽平時非常低調,極少在媒體曝光,也因為如此,更加深了劉媽媽團隊的神奇色彩。


█買房致富心法
1.  挑一流的商圈,以東區為首選
2. 買三角窗店面,轉售不怕沒有追求者
3. 觀察人潮逛街的動線,人潮即錢潮
4. 店鋪面要寬,面寬可分割店面

█與劉媽媽抗衡的投資王 江醫師集團專搶東區A級店面
能在台北最繁華的東區商圈擁有一間店面,已是人中蛟龍,近三年來躥起的東區店面投資大戶,除劉媽媽之外,還有一個仲介熟悉的江醫師集團,江醫師是三重市人,在三重開設中藥店起家,SARS過後,他積極買進東區A級店面。
江醫師在房仲市場上的成名代表作,就是民國92年斥資9000萬元,向上海商業銀行買下敦化南路、台灣企銀旁的店面,後來以每月95萬元的租金租給「點睛品」珠寶店當旗艦店,93年底以2.2億元出售,賺了1.3億元,傳為市場佳話。
旋即,他用這筆錢買進忠孝東路四段的一、二樓店面,每月租金250萬元租給屈臣氏,屈臣氏又將二樓部分轉租給五大唱片行。其實,除了屈臣氏店面,江醫師集團在東區的店面還有頂呱呱炸雞旁的Sonia鞋店,及主婦之店斜對面的燒鳥料理店,都是江醫師這幾年買進的A級店面,因此房仲業者把江醫師和劉媽媽並稱為台北東區店面的一王一后。

█劉媽媽投資的金雞母
士林夜市A&D服飾
買進時間:民國80年9月
買進金額:1.5億元
租金:50萬元∕月
通化街夜市

Hang Ten服飾
買進時間:民國88年6月
買進金額:1.5億元
租金:60萬元∕月
中心診所旁YAP服飾
買進時間:民國93年12月
買進金額:1.5億元
租金:110萬元∕月

西門町  時尚品味服飾
買進時間:民國94年9月
買進金額:0.7億元
租金:35萬元∕月

雄獅旅遊
買進時間:民國95年5月
買進金額:1.8億元
租金:85萬元∕月

光復南路國父紀念館旁
買進時間:民國95年6月
買進金額:2.7億元
租金:68萬元(星巴克)
30萬元(勝泰魚翅)

御和生餅鋪
買進時間:民國95年6月
買進金額:0.93億元
租金:35萬元∕月

主婦之店
買進時間:民國95年12月
買進金額:1億元
租金:40萬元∕月

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