老人不禁來了火氣：這房子我從年輕就住到現在，也快住了40幾年，怎麼可能不符合資格？好了，問題來了！「危老重建」是針對危險、老舊的建築物，我相信這點大家都沒有問題。那麼，老房子就一定「危險」；危險的房子就一定「老」嗎？
「是不是屋齡30年以上的老房子，就可以走危老重建？」最近剛好有網友看到危老那篇文章，丟我問題，這讓我想起了之前聽到別人在台上分享的故事。
服務台前，70來歲的老先生問到：聽說政府有那個重建補助，本來只能蓋10層樓，可以多蓋4層樓那個，阿你幫我看看，我家有沒有符合條件。
服務人員經過進一步詢問，向老人表示：因為您的房子不是海砂屋、921這種已經被通知限期拆除的情況，所以可能還是要先進行現場初評，才可以知道符不符合「危老條例」的獎勵資格唷！
聽到這裡，老人不禁來了火氣：這房子我從年輕就住到現在，也快住了40幾年，怎麼可能不符合資格？
好了，問題來了！「危老重建」是針對危險、老舊的建築物，我相信這點大家都沒有問題。那麼，老房子就一定「危險」；危險的房子就一定「老」嗎？
拉回「危老條例」的認定規則：
1.經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除者。例如：海砂屋、震損屋。
2.經結構安全性能評估結果未達乙級者（危險係數（R）>45）。
3.屋齡30年以上，耐震初評乙級者（45≧R>30），無電梯。
4.屋齡30年以上，耐震初評乙級者（45≧R>30），有電梯但經詳評判定改善不具效益。
事實上，雖然大部分30年以上的老房子，確實在耐震初評都會通過，但是這並不是100%，還是有一些房子因為建得矮加上當年用料實在，所以在評估時危險係數<30而不符合重建獎勵規定。
所以大家要記住，危老一個大重點就是「測」。有經過初評R>30以上才叫危老建築，沒有測以前，那都只叫做「老房子」，不一定有居住危險。
同理，一定是老房子才能走「危老」嗎？答案一樣是否定的，只要你評估出來的結果，危險係數>45，那麼就算房子只有1、20年，一樣可以走「危老重建」。
順帶一提，近日行政院院會通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」第3條、第6條、第8條修正草案，內容更符合實務需求，幾個重點值得大家留意一下。
1.原本施行3年內，申請重建計畫得給予的10%容積獎勵，今年5/10以後改為5%，並逐年減少1%，第9年始歸零。
（編按更新：立法院於4/17三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正案，3年內的10%容積獎勵，自第4年後，容積獎勵更改逐年遞減為8%、6%、4%、2%，直至第8年起調整為1%。）
2.新增規模獎勵，危老建築物基地加計合併鄰地面積達200平方公尺者，給予基準容積2%獎勵，每增加100平方公尺，另給予基準容積0.5%獎勵。
規模獎勵併計時程獎勵上限為10%。
簡單來說這意思就是，原本蓋10樓多讓你蓋1樓的限時優惠在5/9就到期了，不過危老的問題還是要解決呀！在還沒想出更好的辦法以前，延期獎勵似乎成了目前唯一的路。可是無條件延期對之前守規則的人又不公平，所以就改成原本10樓多讓你蓋半層，且每年遞減。
但問題又來了，危老重建最難的是什麼，當然是總會有住戶卡著覺得自己分得不夠多，原本10%時程獎勵就已經一堆人吵了，更少想必又一堆人縮回去，所以為了彌補那減少的5%容積獎勵，政府又新增了一條規模獎勵，讓申請人一樣有機會拿滿最高10%容獎的部分。
3.刪除合併鄰地重建面積限制，且考量公平性，新增合併鄰地超過一定面積範圍部分，不適用容積獎勵及稅捐減免規定。
（圖片來源：內政部網站 ）
因為危老是可以併鄰地一起重建拿獎勵和稅捐減免的，所以一開始為了避免建商拿一大塊鄰地，併一小塊危老地，所以對於面積有1:1的限制，而會造成一些畸零地等問題。但現在就是我不限制你併多大了，但我限制獎勵減稅面積，自然就不會有人為了併而併。
結論，還是一句話，危老獎勵其實真的給很多，請屋主們不要老是只顧著「肖貪」，什麼一坪換一坪、免費車位、搬遷補助...沒出半毛錢還一副理所當然的要不停；腦袋認真想想，不想付出任何代價，還要人家捧錢求你，從地震易垮的危險老房子，換價值翻倍的全新華廈，你腦袋真的沒毛病嗎？
作者簡介＿傅恪恩
房市觀察近10年，身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們，一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐，願以支筆，拉近兩端不對等的資訊。
FB：https://www.facebook.com/fuknn/
※本文獲傅恪恩授權轉載，原文出處：不是屋齡超過30年，就是危險建築！關於危老重建，你該懂得事
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