在今天看見明天

2020年房產半價時代來臨

劉黎兒

名人專欄

2014-08-28

現在全日本已有820 萬戶空屋,還在不斷刷新中,像離東京120 公里的山梨縣,
空屋率達22%,各項研究顯示,這種情形將不斷蔓延。

最近許多朋友赴日購屋,我認為,除非房產業者保證十年以上的房租收入,否則我是不贊成的。一方面日本房地產管理費及稅金重、折舊高;另一方面日本人口減少,現在空屋率高達一三.五%,再過六年就會達到四○%,屆時房價會跌一半,房價充分反映人口與市場需要,日本政府經歷泡沫時代,不會像台灣或中國幫忙護盤撐房價,怎麼看都不是好投資。
 
最近關於少子化消息驚心動魄,是亞洲各國共同煩惱,像韓國報導因為少子化,韓國將在二七五○年、日本在三二○○年宣告消滅。日本最近爆發的消息,也都反映人口減少化社會的真實。像最大的升學補習業者「代代木講座」打算廢止全國模擬考,並將全日本二十九校關掉二十校,縮減七成;私立大學經營不善倒閉、公立國中小學統廢合方案等等,顯示教育相關業界進入冰河時期,不大可能解凍。
 
人口減少最明顯的還是房地產需求減少,現在全日本已有八二○萬戶空屋,創下新高,還不斷在刷新中,像離東京一二○公里的山梨縣,空屋率現在高達二二%,即每五戶房子就有一戶是空屋,而且各項調查研究顯示,這種情形將會不斷蔓延。
 
世界建築大師黑川紀章一九七二年在銀座一等地段蓋的著名的中銀膠囊塔,被認為是代表日本的現代建築,但熱水設備故障,七年前雖決議改建,卻無具體進展,決議因此無效,現在空房一大堆。其他如千葉、神奈川等許多交通方便的「新城」住宅區,也都老化、劣化嚴重,修繕基金不敷使用,想賣也沒人買,房產價值幾乎為零。許多東京衛星城如埼玉縣上尾市、千葉縣四街道市新公寓價格都掉到十年前的一半,如此暴跌波浪直襲東京都心,就算東京現在港區、千代田區的人氣物件,二十年內也會變半價。
 
許多來日本購屋的朋友的理由是日本房租回收率高,並展望二○二○東京奧運將會讓日本房價暴漲等;如果業者保證十年以上房租收入,那就還能買,否則眼看六年後房價掉到一半,加上這六年間的管理費、稅金及折舊,損失將會非常可怕。
 
最近東京都心有部分房地產開始吹起泡沫,雖有部分是日本富裕階層投資用,但基本上就是台灣等華人業者炒作起來,現實上出租用公寓現在空房率不斷上升,如果不是條件特優房產,很難找到房客承租。最近常見的例子是在JR山手線內側的東京核心高級地區買了上億日圓公寓的人,原以為能月收四十萬日圓房租,但熬了幾個月,只好以二十萬日圓傾銷;東京奧運後日本人消費支出項目減少的第一位是教育費、其次就是房租,購買日本房產風險鮮明無比。

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