在今天看見明天

嚴選13檔 優質地段資產股

馬自明

名人專欄

588期

2008-03-27 09:38

馬英九贏得總統寶座,一陣資金狂潮正席捲著台股的走勢!兩岸互通有無在望,台灣價值翻身,最大的受益者就是新台幣和資產股。資產股眾多,但選擇一支真正具有開發潛力,有「好地」的資產股,才是王道。

無論電視還是收音機,到處都傳來鞭炮聲。他們慶祝的,可能並不只是國民黨總統候選人馬英九大贏對手二百二十一萬票,穩坐台灣第十二任總統;而是殷殷期盼的兩岸開放政策,總算有機會落實,這意味著長久以來受到壓抑的台灣價值,在今年將重新翻身。

 
資產股將回歸原有價值

想像一下,如果台灣是蒙塵的鑽石,台灣有哪些價值長期被低估?

答案就是新台幣和土地。新台幣升值,伴隨著土地價值走揚,那受惠最大的,就是手上擁有大片土地,待價而沽「資產股」的投資人。

但「資產股」是什麼?如果手上只要有土地的企業,都能稱做資產股的話,那大概有一籃子公司都可以叫「資產股」。資產股的條件,瑞士信貸分析師葉昌明就指出,除了本業不能太差,土地價值必須占公司淨值一定比重,最重要的一點,就是土地要有開發利益。

因此,可以推論,土地不論是開發成商業辦公大樓還是住宅,要能夠成功轉型,價值重新提升,這些土地一定要位在精華地段,占好先天的優勢位置。

所以,只有帳目下擁有真正「好土地」,並具有開發價值的企業,才能被稱為貨真價實的資產股。


 
南港兼具交通和開發要素

「台灣資產價值提升,應該是從台北市作為中心,像漣漪一樣擴散到近郊,再到整個大台北地區!」歐亞不動產估價估價師聯合事務所經理劉勁麟用手指由內往外畫了個圈圈。他指出,台北因建商、代銷業與媒體推波助瀾下,在選後不動產能見度最高,增值效果再逐步擴散出去。

而位居台北市,又擁有大片土地,最具有開發題材的,莫過於南港與士林兩區。南港區隨著南港經貿園區開幕,國際自行車展打頭陣,未來又有捷運內湖線經貿南站完工加持,開發利益在各區中更顯閃亮,其中尤以台肥、南港與聯華實深具代表性。

號稱全台大地主的台肥,無疑是○八年資產股的領頭羊;光是位在南港經貿園區特定專用區的土地面積,就高達三萬五千坪,可以蓋七座帝寶豪宅;若南港近中研院土地以每坪一百萬元被建商標走,台肥經貿園區土地就值三百多億元。

台肥土地開發可以分為「住宅區」和「商業區」;其中住宅區已大多成形,R13總樓地板面積為五千六百多坪,已經找好大陸工程興建、海悅行銷,只待時機推出而已,以目前每坪約四十五萬元的水準來看,價值達二十五億元。

南港經貿園區除了台肥外,南港輪胎廠與聯華舊麵粉廠,因介於經貿園區與南港共構車站中間,為交通戰略要地。

南港輪胎本業雖然沒有台肥出色,但擁有九千多坪可供開發的南港輪胎廠,居於南港交通走廊樞紐,地理位置更為優越,目前已經預計開發成商辦大樓與高級住宅區。

聯華舊麵粉廠則有三千五百多坪,與南港輪胎同樣位在交通樞紐位置,目前預計興建廠辦大樓,並引進企業進駐,屬於穩定收益型企業。


 
士林商圈涵蓋士林、天母、北投

士林區則是另一處桃花源。宏大不動產估價師事務所執行長郭國任,認為天母商圈一帶由於交通不便,能發揮的效益有限,但隨著士林新開設的百貨公司加入戰場,商圈有機會重擴。「士林三寶」之一的士電,就是一個案例。

士電最值得注意的土地就是士林廠,位在中山北路六段以西,德行西路以南,可開發面積有七千五百坪,重點是靠近捷運芝山站,交通十分便利,而且已經更改為商務產業專用特定區,商圈涵蓋士林、天母、北投等區,相較於新光三越與大葉高島屋,地點更佳。

士電開發的速度很快,已經動工興建兩棟大樓,其中一棟出租給太平洋百貨,士電只要當房東每年最起碼就有近三億元入帳。

新紡士林廠的土地則位在新光醫院旁,面對士林行政中心,面積一萬五千坪,為士林都市更新檢討範圍中,變更主要計畫已經通過,只剩容積率的細部討論;等審核通過,土地每坪價值可達一百三十萬元以上,而持有成本只有二.七億元,題材潛力十足。

此外,士紙士林廠共一萬三千坪,位在福德路上,靠近士林夜市,緊鄰劍潭捷運站及士林站間,若士紙以原規畫住三用地,住宅每坪八十五萬元市價來算,就算利潤只有二五%,也能創造每股二.六元的貢獻。但變更為商三用地,價值更高。


 
北縣板橋和新莊題材豐富

走出台北市,升格成準直轄市的台北縣,因為統籌分配款增加,政策作多,加上大片待開發土地不少,可能更為精采。

宏大資產評估顧問公司董事長卓耀華點名具有三鐵共構之利的板橋,與從早期頭前工業區,至今已進行副都心開發的新莊,最為耀眼。

遠東集團則是板橋的大地主,遠百和遠紡在板橋都擁有不少精華土地,遠紡則更扮演開發的角色。瑞士信貸曾評估遠紡土地資產價值達七七○億元以上,每股淨值達十七元以上,而遠紡在○三年即成立「遠東資源開發」。

遠紡引人注目的土地為亞東地下道、四川路二段與文華街、貴興街一帶土地,位於板橋亞東醫院捷運站旁,將開發成通信數位園區(T-Park),包含辦公、商業大樓出租、房屋出售等收入,預計○八年下半年開始有租金認列。

此外,遠東集團董事長徐旭東,近來大動作整併遠傳、速博及Seednet,成立電信集團,力拚電信二哥,這一座通信園區對遠東集團來說,未來意義將更為重大。

新莊則為政府積極作多的重點區域,不但勞委會等五大部會準備搬遷到這,靠著三條捷運經過以及新莊副都心開發重劃,成為專家眼中的明星潛力區。

在新莊擁有精華土地的是東元與歌林,正好兩家同時都在為投資的Syntax是否下市苦惱。但反觀他們在國內的土地資產,卻都獲得了市場的關注。

近來本業馬達需求轉強的東元,其新莊廠坐擁一萬餘坪的絕佳地段。東元新莊廠位在思源路與中正路交叉口,正好就在未來北縣環狀捷運線與捷運新莊線的交點頭庄站,甚至還可以連結機場捷運、高鐵桃園站等,交通位置極為優越。而且東元也有意將新莊廠開發成綜合購物中心,想必可以吸引不少人潮。

同樣,液晶螢幕營運成效逐漸顯現的歌林,則因鄰近輔大的新莊廠開發受到注目。這塊土地為新莊建國一路與二路口的三角窗,面積約一萬五千坪,樓地板面積達三萬坪,其中可出租的商場面積為一.四萬坪,主要開發為以大潤發為主的大型購物中心。

歌林租金收益折合每股稅後純益(EPS)為○.三元,對全年EPS還無法超過一元的歌林來說,不無小補。

馬英九的狂勝,將奏起的是資產股的長波段揚升曲,但能夠真正從中取利,中長期看好的資產股,必須慎選它的確有塊「寶地」,待股民發掘!
 
 
大台北經典地段資產股
公司代號
公司名稱
精華土地位置
坪數
市值(億元)
土地開發用途(法人預估)
帳面價值占淨值比
前三季EPS(元)
3月21日股價(元)
1722
台 肥
南港經貿園區C2,C3土地
19616
333
商務、文化與娛樂設施
58.95%
2.95
122
南港經貿園區C4-C9,R4-1等土地   
14782
205
C4-C9為商業區,R4等為住宅區
2101
南 港
南港舊輪胎廠(南港路二段51號)
13400
51.3
商辦大樓、住宅
51.61%
4.58
57.10
1229
聯華實
南港麵粉廠(南港路一段209號)
3498
13.3
廠辦大樓
5.43%
1.37
22.10
1503
士 電
士林廠(中山北路六段,近捷運芝山站)
7500
75以上
興建大樓,一棟出租予Sogo百貨
9.46%
1.35
40.65
1903
士 紙
士林紙廠(福德路31號,近士林夜市)
13059
156.7
部分出售予新光醫院
4.99%
1.18
46.35
1419
新 紡
士林廠(新光醫院旁,行政中心對面)
15241
182.2
規畫住宅使用
63.87%
0.23
30.55
1402
遠 紡
亞東地下道土地(近亞東醫院捷運站)
98000
390
電信園區
3.06%
2.00
53.90
1504
東 元
東元新莊廠(思源路34號,大漢橋下)
11172
30.7
綜合購物中心
14.26
1.34
17.75
1606
歌 林
歌林新莊廠(建國一路與二路口)
14764
40.6
大型購物中心
7.66%
0.64
12.60
 
承諾三通
高雄市讓馬英九大贏的原因
 
馬英九能夠這麼順利當選總統,成功地吸走過去民進黨大票倉——高雄民眾的選票,想必是其中關鍵。○四年,藍營在高雄市輸給綠營十萬票,四年後馬蕭卻能反敗為勝,倒贏近三萬票。為什麼高雄人會由綠轉藍,投給馬英九?這就要從馬英九競選時,向高雄人承諾三通開始說起。
 
「高雄的狀況,可以說是『萬事俱備,只欠三通』!」宏大不動產執行長郭國任指出,高鐵左營站吞吐量僅次於台北高鐵站,是少數設在市區中的高鐵車站;十字型的高捷通車,串聯起最多人潮的沿線;高雄港又在積極擴建;再加上前高雄市長吳敦義時代規畫的多功能經貿園區,高雄具備極佳的發展條件。但無奈,高雄這塊餅怎麼樣也無法做大。
 
高雄人其實都心知肚明,如果沒有「三通」這顆大補藥,民進黨再怎麼努力建設高雄,成效都有限。耗費歷任高雄市長心血的多功能經貿園區,原本的目的就是希望能成為亞太營運中心之用,但政策阻礙,產業不願投入,多功能經貿園區就熱絡不起來。只有三通才是解救高雄問題的一條活路。
 
高雄腹地廣大,過去重工業聚集,自然是資產股的大本營。以水泥業而言,不論是亞泥、東泥、建台、環泥,都在高雄擁有工廠,而且廠房使用多半走向蕭條,最符合資產股的定義。
 
像是本業平平,但未虧損過的東泥,不但在高捷前鎮站有一筆二.五萬坪,增值空間驚人的土地,更應注意東泥當初以低價二十五億元,收購台機船舶廠位於成功路的二.五萬坪土地。這塊土地離統一夢公園不遠,正對正在動工的中鋼總部,未來還有高捷環狀輕軌通過,交通與地點優秀。此外,此地原本屬於工業用地,但已經朝向轉型為商業開發之用,潛在利益不可小覷。
 
除了東泥外,提到高雄資產概念股,就不可錯過中石化。本業受惠於上游苯價上漲,主力產品己內醯胺(CPL)狂飆的中石化,還靠著前鎮區大地主名號搭上增值列車。中石化在經貿區內擁有不少土地,而靠近捷運紅線勞工公園站、世貿站周邊兩塊分別為六萬與二.二萬餘坪的土地最值得注意。由於部分地目已經由工業區變更為商業開發用的經貿核心區,以目前經貿區每坪二十五萬元的價格換算,只要土地出售的潛在利益就高達百億元。加上中石化還有意開發前鎮廠區,做為購物中心、觀光飯店、企業總部大樓與二棟住宅之用,深具三通後的潛在想像空間。
 
郭國任並表示,臨海工業區過去法拍土地,可能三拍仍拍不掉,就算拍賣掉,這些不良債權一坪也只能賣到一萬到二萬元,但自去年起,不但法拍土地一拍後很快就賣掉,甚至有一地難求的局面,而且價格可以提高為四萬到五萬元,漲幅逾倍,這都隱隱透露有不少產業或投機客,已經看準高雄潛力,提前布局。相信只要三通能通,高雄將會是最大的黑馬!
 
高雄市最佳資產股
公司代號
公司名稱
精華土地位置
坪數
市值(億元)
土地開發用途(法人預估)
帳面價值占淨值比
前三季EPS(元)
3月21日股價(元)
1110
東 泥
前鎮廠(成功路,近統一夢公園)
25000
35∼37
商業用途
54.23%
0.34
12.2
1314
中石化
高雄市前鎮區中山三路興邦段4號
61313
104∼110
購物中心等四期開發規畫
68.58%
1.41
15.1
高雄市前鎮區一心一路憲德段365號
22733
34∼36
1713
國 化
台石咸四巷40號
10014
18∼22
觀光飯店、商務中心
30.26%
0.29
13.3
1103
嘉 泥
高雄市前鎮區新生段擴建路
4500
3∼3.6
與東鋼合作開發
35.35%
1.15
26.1
資料來源:各公司、財訊智庫、公開資訊觀測站、歐亞不動產估價師聯合事務所
 

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