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見仁見智—— 房市的多空論戰

見仁見智—— 房市的多空論戰

謝金河

房地產

593期

2008-05-01 16:09

不論是大陸地產商的「炒樓」之說,還是張金鶚教授的「房市泡沫說」,台灣其實無須過度緊張,因為台灣擁有幾項利多……

正當中國大陸九大地產開發商,挾著身價五千億新台幣,展開全島四天旅遊行程,卻被扣上「炒樓團」惡名,招來媒體撻伐之際,政大地政系教授張金鶚再度發表房地產泡沫理論,引來黑函恐嚇,意外引起一段插曲。

這次中國大陸地產開發商來台考察,包括廣州富力地產的李思廉,SOHO中國的潘石屹、張欣夫婦,雅居樂總裁陳卓賢,棕櫚泉的曾偉、楊蓉蓉夫婦,北京萬通集團的馮侖,建業地產的胡葆森,還有在台灣具高知名度的鳳凰衛視老闆,也是中城樂天房地產的劉長樂,他們一行受到台灣媒體非常高規格的「接待」,顯得有點不自在。對於被扣上「炒樓」的惡名,劉長樂正面反駁說,「我們都是地產商,關注的不是住宅,而且我們沒有立即投資計畫」。


 
過度憂心
港股大跌,「炒樓團」實力大減


事實上,在展開來台行程之際,這些地產商在這一輪港股與中國股市狂跌中,他們的身價已大大縮水,像是雅居樂在香港的股價從二十.一五跌至六.四四港元,股價大跌六八%;SOHO中國從上市高價十一.九八港元跌至三.九港元,跌幅也達六七.四%;廣州的富力地產從四十五.六跌至十四.九港元,跌幅也達六七.三%;還有兩家預計前來,後來取消的,例如只到香港發表演講的碧桂園老闆楊國強,股價從十四.一八港元跌至五.五九港元,下跌逾六成;合生創展從三十二跌至八.五港元,跌幅更達七四%。顯見在這場股災當中,具港資身分的地產商身價都大縮水。這次台灣行,重點在考察台灣的房地產市況與了解台灣建商的實力,被扣上炒樓的帽子是有一點冤枉。

而張金鶚教授在台灣房地產熱氣上衝的時候,突然來了一個唱衰房地產言論,格外搶眼。其實房市與股市一樣,只要有市場存在,一定會有多空不同的看法。就像選前高盛看台股,看低可看到六七○○點,看多可看到一萬二千點。台灣的房地產一直有多空不同的兩面看法,像戴德梁行的顏炳立,從○三年以來,一直以房市空頭總司令自居,如今這項桂冠似乎送給了張金鶚教授。

事實上,張金鶚教授從去年下半年即頻頻對房市示警,他說四年來房價飆漲,薪資所得卻停滯不前,大台北地區民眾,必須十年不吃不喝才買得起房子。而去年第三季很多調查數據也顯示,台灣的房價有疲軟跡象,像是內政部建築研究所十一月的調查報告就公開指出:房市全面不樂觀。房地產的景氣對策訊號,從○三年以來,只有○五年第三季跌至黃藍燈外,一直保持綠燈狀態,去年連續三季呈現黃藍燈,領先指標也連續四季下滑。

國土規畫及不動產資訊中心也公布去年第四季住宅需求調查報告,房價信心指數創下八十三分新低,這個信心指數從○五年第一季的一一一.九二分往下掉,判斷分數更是強調房市悲觀情緒回到SARS水準。還有更可怕的是,金融機構對房市前景幾乎全面悲觀,台新金更宣示全面停止小套房貸款。

台新金內部的重要報告得到六項結論:一是房地產市場全面供過於求,明後年房市有去化餘屋的壓力。二是套房產品新推案戶數及成交比例皆下降。三是房市量價背離,買氣降溫,房價信心下降。四是物價水準持續上升,消費者購屋能力下降。五是央行如持續升息,借款人負擔將增加。六是部分銀行授信較趨謹慎,不以低利率作為競爭訴求。

其實台灣金融機構都經過九○年代房地產泡沫襲擊,單是呆帳就打掉二兆多台幣,況且,台灣房市從○三年SARS之後,已持續多年牛市,金融機構提高風險意識,是值得肯定的。不過,金管會也擔心金融機構對房地產抽銀根,對經濟造成負面影響,仍呼籲金融機構的小套房放款勿全面喊停,胡勝正並表示,銀行業仍有二兆元貸款額度,○八年仍有一○%的放款成長空間。


 
兩岸開放
房市力抗次貸風暴,出現大買氣


這是去年第四季房地產市場有點風聲鶴唳的景象,不過民眾的購屋信心似乎沒有受到影響,最具代表性的是《蘋果日報》在去年底進行了一次房市大調查,其中認為○八年房價會上漲的有三三.六%,持平的有二四.二%,只有二五.二%認為會下跌。第二個問題問到會不會買房子?八六.七%的人不會,只有一三.三%的人考慮買房子。第三個問題是問哪個黨當選對房市幫助大?認為國民黨的有三八.八%,支持民進黨的只有九.六%。第四個問題問買房子的用途?其中三二%的人是首購,四○.七%是換屋,二五.四%是投資。而不買房子的主因,五一%的人已有房子,三五.二%的人是預算不夠,九.八%旳人覺得房價太高。

從這份調查來看,儘管看空房地產的言論多如過江之鯽,台灣房地產自有比率已超過八成,會買房的比率只有一三%,但是民眾仍看好房市的未來。多數民眾仍看好房市會上漲,主要關鍵是台灣政局的改變。假如沒有立委選舉,國民黨囊括四分之三席次,及馬英九贏得總統大選的因素,在美國次級房貸風暴席捲全世界之際,台灣房地產向下修正的格局已是必然。但是國內選舉使兩岸關係改變,兩岸的開放,包括大陸人士來台觀光、兩岸包機直航,甚至是陸資來台投資、置產,都成了房市大利多,使得本已要回檔整理的房市,再度出現大買氣。這是過去半年來,房地產市場看回不回的最主要原因。


 
通膨升壓
不產原物料,土地成抗通膨標的


另一個全球經濟的因素是通膨壓力一直在加大,油價每桶衝上一二○美元以上。美國為了挽救房地產泡沫,在通膨陰影中戮力降息,Fed基本放款利率從五.二五%降為二.二五%。美國降息,讓美元更加不振,美元大貶,原物料又進一步大漲,通膨壓力愈來愈重。台灣本身不產原物料,土地成了對抗通膨的首要標的,台北市的土地持續創新高,像是遠雄買下中山北路的富都飯店,台壽保搶下國華人壽大樓,每坪地價都超過六百萬元,即使是南港地區的土地,去年第四季中南段二小段的二筆土地,每坪單價都超過一百萬元。南京東路的土地每坪動輒超過四百萬元,當年統一企業以每坪四一二萬元搶下信義計畫區土地,已是天價中的天價,如今超過這個單價的比比皆是。

土地價格屢創新高,在容積限制下,豪宅乃應運而生,到目前為止,台北市的豪宅價格每坪破百萬元者已達六十七棟之多。大約在○三年前後,台北市每坪單價超過五十萬元已是豪宅,這幾年超過百萬元的豪宅仍屈指可數,除了信義富榭、信義之星、帝寶、輕井澤,能夠站穩百萬元高價的豪宅不多。

去年以來,璞真建設在大安公園對面推出每坪一三○萬元以上的豪宅最受矚目,其後如敦仁、信義太子、寶錸花園等紛紛寫下高價。大選過後,豪宅價格順利往上衝,帶動整體房價上漲,到今年第一季,台北市新成屋每坪單價已達六十三.四萬元。從房價一直往上飆高,民眾所得卻成長有限的情況下,張金鶚教授高喊房地產泡沫,不是沒有道理的,只是張教授可能要更進一步界定房地產產品的不同屬性。


 
漲勢落後
比價效應,吸引外資來台投資


台灣房地產還有一項潛在性質是房地產漲勢落後全球,免不了外國資金的大力介入,根據花旗銀行新推出的全球財富報告,新加坡豪宅去年暴漲三一%,每一平方呎(三十五.五八呎等於一坪)達一八六四九港元,換算成台幣,每坪達二六二.七五萬元,新加坡豪宅價格超越日本與香港,全球排名第八,成為亞洲豪宅最貴的城市;東京的豪宅每平方呎約一七七七六港元,約等於每坪台幣二五○.四五萬元;其次是香港每平方呎一五三九五港元,每坪約二一六.八五萬台幣,香港排名全球第十四。最貴的豪宅在英國,每平方呎單價達四七一二九港元,約值台幣每坪六六四萬元。花旗銀行表示,有稅務優惠的城市,都出現豪宅價格顯著上漲的景象。其他豪宅上漲的城市還有摩納哥、紐約曼哈頓及杜拜,台北迄今還沒有出現一坪二百萬元以上的豪宅。

因為房地產比價偏低,外資對台灣房地產逐漸青睞,去年一年台北市的地產交易達一一七○億元,其中外資超過六百億元,已占了一半,當中受矚目的包括GE不動產以六.八四億元買下和成企業總部大樓;花旗不動產私募基金去年第四季以五十五億元買下舊宗路的特力內湖大樓,及以九十億元買下文德路的亞太經貿廣場。外資來台投資台灣房地產愈來愈明顯。

這次威京小沈準備出售二四六八坪的亞太會館,底標訂在一四九億元,向海外招商恐怕勢在必行。亞太會館如果拍出改建豪宅,恐怕一坪要超過四百萬元,將是台灣房地產的新里程碑,張金鶚教授估台灣房地產泡沫已占三八%。不過從精華地段地價大漲且有錢也不一定取得土地來看,高價豪宅繼續往上創天價的現象,恐怕不會踩煞車。

其實從香港經驗來看,陸資到香港置產,造成香港豪宅頻創天價,但是一般香港住民的樓宅上漲卻很有限,以台灣豪宅一坪到達二百萬元,等於一平方呎一.四五萬港元來看,去年香港成交的山頂倚巒單號屋,二.四億港元成交,每平方呎單價達五.五五萬港元,每坪達七八一萬台幣,一直到排名第十名的渣甸山名門二座,每平方呎也有三.五萬港元,每坪單價也將近台幣五百萬元,顯見豪宅市場與一般住宅的差距。


 
屬性不同
豪宅大漲,無損一般住宅市場


台灣過去很少有豪宅個案,這兩年豪宅價格大漲,一方面是土地標售頻創天價,加上容積限制,使建築成本居高不下。另一方面是台商赴中國投資已有十五到二十年,這些在中國創業有成的台商,如今都在五十歲以上,兩岸關係改善,加上中國實施《勞動合同法》,都有加速台商回流的作用,很多當年胼手胝足到中國大陸發展的台商,如今功成名就後,最簡單的衣錦還鄉方式,就是住進當地最貴的豪宅,台中七期豪宅價格已飆升到四十至六十萬元之間,台商占了四成以上,顯然豪宅價格的上漲,台商的鮭魚返鄉效應是很重要的推手。

豪宅是身分與地位的象徵,買進豪宅是不能算房租回報率的,買進豪宅的人透過銀行融資的比率也不高,在房地產中自成一格,國人也不必因豪宅價格飆高,而擔心無殼蝸牛買不起房子,因為豪宅與一般住宅分屬兩個不同屬性的市場。

從國際競爭的角度來看,一個城市的豪宅價格也代表一個區域的競爭力,新加坡、東京、香港、首爾的豪宅價格都高出台北很多,即使是拿北京、上海來比,台北也不見得占優勢,因此,看到台北豪宅往上飆高,這是台灣經濟力的表現,不必太過緊張。

其次是全世界開始從低附加價值進入高附加價值的時代,當土地價格不再低廉,地產開發商必須在高貴的土地上創造高附加價值。將來台北房地產市場可能因為國際地產大亨川普的介入,而出現驚人天價。未來國際級建築大師像安藤忠雄或是貝聿銘的作品,一經推出必定是高價。就跟頂級的藝術品一般,像是趙無極、常玉、蔡國強、張曉剛、岳敏君等大師的作品,頂級作品動輒上億元,但是一般小品之作,幾十萬元就買得到,這些頂級作品一出,四方搶購,可是一般小品,卻乏人問津。

未來這種極具創意的豪宅會屢創新高,一般住宅則隨經濟情勢浮沉,還有兩岸關係即將有大變化,過去台灣企業出走者眾,未來資金回流,加上陸資可能來台投資,過去租金一直拉不起來的商用不動產,很可能繼豪宅之後,成為下一波房地產市場漲升的主流。


 
大陸富豪身價縮水
富豪 頭銜 股票代碼 股價 股價 股價漲跌幅 市值
07/11/1 08/4/28 07/11/1~08/4/28 (億港元)
(元) (元) (%)
李思廉 廣州富力地產集團 2777.HK 43.05 22.50 -47.73 228.43
董事局主席
潘石屹、張欣 SOHO中國董事長 0410.HK 10.04 5.04 -49.80 263.71
(夫妻檔) SOHO中國CEO
陳卓賢 雅居樂地產CEO 3383.HK 19.32 10.76 -44.31 402.28
劉長樂 鳳凰衛視行政總裁 8002.HK 1.90 1.12 -41.05 54.45
(召集人)
馮侖 北京萬通地產 600246.SS 24.27 17.34 -28.55 87.71
董事局主席 (億人民幣)
註1:市值計算日期為2008年4月28日  註2:北京萬通地產於上海A股掛牌   製表:謝佳宇

2007年第4季大型成交案
買方 大樓名稱 區域 成交面積
(坪) 買賣總價(億元)
個人 大都市國際中心 西區 157 0.75
台灣人壽 國華人壽大樓 西區 6,663 53.70
奇異不動產 和成企業總部大樓 南京松江區 1,237 6.84
三商美邦人壽 太平第一大樓 信義區 3,072 12.00
三商美邦人壽 三功國際大樓 南京松江區 3,586 15.00
德先公司、美亞鋼管廠
及台產資產管理公司 新光銀行民生金融大樓 敦北民生區 14,325 73.00
資料來源:DTZ戴德梁行研究部
 
台北市未來12個月A級辦公大樓供給
區域 項目名稱 辦公大樓面積(坪) 完工時間
南京松江區 美孚建北全球大樓 8,758 2008年第1季
敦北民生區 元大金控企業總部 6,500 2008年第2季
信義區 華新信義大樓 17,400 2008年第3季

資料來源:DTZ戴德梁行研究部
 

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