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泡沫的故事一再重演

泡沫的故事一再重演

謝金河

名人專欄

604期

2008-07-17 17:50

中東人買大樓、油元大戶買藝術品,就像日本資產泡沫化前景況。產油國因為油價大漲構築出來的經濟奇景,會不會重演日本泡沫?

伊朗國營媒體報導,伊朗軍方成功試射九枚長程及中程導彈,其中包括能夠攻擊以色列國境的流星三型導彈,而以色列也擺出強力反擊姿態。伊朗稱一旦國家安全遭受威脅,將截斷全球四○%的石油供應。由於受到中東戰雲密布的影響,使得國際油價又再上一層樓,創下一四七.二七美元的歷史新高價。

 

油價飆漲/中東產油國聚財買樓

 

隨著油價屢創新高,世界財富也向產油國傾斜,最近兩宗最受大眾矚目的美國房地產交易都與中東油元有關。

 

第一宗交易是位在紐約第五大道的通用汽車大樓,被包含有杜拜、卡達、科威特資金的杜拜投資基金Meraas Capital Llc of Dubai及波士頓地產公司、高盛集團連手以二十八億美元買下。

 

第二宗交易是今年用了七十五億美元入股花旗集團的阿布達比投資局拿下具代表性的紐約曼哈頓地標之一克萊斯勒大廈(Chrysler Building)的地上權。阿布達比投資局(ADIC)以八億美元拿下大樓九○%股權。賣家是保德信金融集團(Prudential Financial Inc.)旗下的Prudential Real Estate Investor管理的一個基金,有七五%股權;另外的一五%股權來自美國地產公司Tishman Speyer Properties,這家地產公司擁有這塊土地租約權一五○年,這次也將手上二五%股權中的一五%賣給ADIC,自己僅保留一○%,但因擁有土地的權利,仍繼續負責大樓的經營管理。

 

克萊斯勒大樓易主對紐約人的震撼是大的,因為這不但是曼哈頓區的地標之一,也是紐約人生活的記憶。在一九三三年及二○○五年的電影「金剛」(King Kong)中,巨猩爬上高聳的帝國大樓與人類對決,背後的高樓就是克萊斯勒大廈。

 

這幢充滿二、三十年代Art Deco(裝置藝術)特色的摩天大樓,總共七十七層,樓高三一九公尺,由建築師Willian Van Alen為克萊斯勒汽車公司所設計,在一九三○及一九三一年是全球最高大廈,後來被帝國大廈超越,但是克萊斯勒大廈仍是磚製外牆的最高建築物。一九七六年美國政府指定這是歷史性的地標建築物。在好萊塢的災難電影「彗星撞地球」、「世界末日」中,這幢大樓都曾入鏡。

 

保德信集團旗下的TWN不動產集團在二○○一年以三億美元買下克萊斯勒大樓,如今則以八億美元售出。

 

儘管美國次貸風暴已讓紐約房地產從高峰反轉,至少下跌一○%至一五%,但是保德信仍能以高價賣出,因此,他們聲稱對售價感到很滿意。不過畢竟這已是今年以來第二宗重大不動產交易,且大樓所有權都落到中東產油國手上,使得這宗不動產交易格外受到國際矚目。

 

去年美國次貸風暴爆發,中東的大戶一直是美國房地產市場最大的買家,假如不算通用大樓及克萊斯勒大樓,今年外資買進美國不動產金額達五十一億美元,其中,來自中東的買家占了十八億美元,德國人則買進十一億美元,居第二位。

 

美國房地產的市調機構Real Capital正在研究,在阿布達比投資局及杜拜基金相繼出手買進紐約的大樓之後,是不是會從此掀起一波海外基金狂買美國物業的狂潮?

 

市調機構New America Foundation主權基金買家Douglas Rediker則指出,來自中東的國家主權基金透過石油出口獲得大量美元外匯後,藉著股市與房地產低潮入市。以目前的價位買入,將來一旦美元轉強,美股上漲,房地產上漲,賣出即可賺到利差與匯差,總比強抱美元好。因此,油元投資美國不動產的趨勢,可能會愈來愈熱絡。

 

投資狂潮/泡沫經濟即將重現?

 

不過現在這個場景,與當年日本泡沫經濟前的狂潮似乎有很多不謀而合之處,其中在不動產市場與藝術品市場都有這個現象。

 

一九八七年,日本地產商Shuwa地產公司斥資二十八億美元,買下了紐約ITT大廈、芝加哥Quaker大廈、華盛頓美國新聞大廈,及洛杉磯的Arco大廈,從此揭開日本財團「隔山買牛」的序幕。

 

到了一九八八年,日經指數衝過二萬點之際,日本住友不動產以四.九億美元買下紐約第五大街六六六號大樓;當一九八九年日經指數衝過三萬點,日本三菱地產則斥資八.五億美元買下美國紐約洛克斐勒中心。

 

當時這是震撼全世界的地產交易,因為洛克斐勒中心形同美國人心目中的超級地標,這幢大樓落入日本人手上,很多美國人都感到痛心,認為這是美國霸權式微的象徵。

九八九年十二月日本股市寫下三八九五七點的歷史紀錄,在泡沫狂潮就快到頂的時候,很多夏威夷飯店都落到日本人手上。最後一宗最大的交易是日本Cosmo World以八.四二億美元買下加州號稱全世界最漂亮的圓石灘(Pebble Beach)高爾夫球場。

 

一九九○年日本泡沫經濟吹到最巔峰,那個時候,一個日本的不動產市值可以買下四個美國,一個東京都可以買下全部的加拿大,日本股市狂漲,創下了六.六兆美元市值,比美國股市市值還多出兩兆美元。

 

當時,全球十大金融機構日本占了六家,全球首富是西武集團的堤義明。日本人除了買遍美國不動產外,全世界名畫也都落入日本人手裡。

 

一九八九年,日本人斥資三十三億美元搜購全世界的藝術品,占全球藝術品總成交金額至少三○%。最著名的幾件交易,如一九八八年日本三越百貨斥資四十八億日圓,在倫敦拍下畢卡索的(魔術師與小丑)。接著西武百貨以十三億日圓買下莫內(Claude Monet)的(睡蓮)。

 

到了一九八九年安田火災與海上保險以五十八億日圓買下梵谷的(向日葵),後來再斥巨資買下梵谷(嘉舍醫生)和雷諾瓦(紅磨坊的舞會),這兩幅作品總共花了一.五億美元,同年還有一家地產開發商以七十五億日圓搶下畢卡索(皮埃華特的婚禮)。當年蘇富比與佳士得的拍賣金額頻創新高,日本商人正是最大的買家。

 

可是一九九○年日本資產泡沫吹破了,那些買畫的大亨及金融機構老闆紛紛把畫作賣出,像雷諾瓦的(紅磨坊的舞會)、塞尚的(水中倒影),都以買價的一半求售。

 

最有名的是銀行大亨高橋治憲斥資數千萬美元買下德國藝術家基弗的十一幅畫作,作品送到公司當天,高橋治憲正好宣布公司倒閉,這些作品還未拆封,後來又以一半的價錢賣出去。

 

除了買名畫的企業倒閉,那些買下美國著名大廈的企業,後來同樣面對資產縮水的危機,於是也紛紛把大樓賣還給美國人。洛克斐勒中心最後仍然回到美國人的手中。而日本經過泡沫經濟的洗禮,至今已經過十八年,經濟還是沒能見到明顯的轉機。

 

二○○○年以來的原物料狂漲,也是歷史大事。從二○○○年迄今,鎳價已大漲逾十倍,銅價、油價、鋅價、鋁價都大漲逾七倍,如今,農產品接棒再起,未來的漲幅也不可小看。

 

天價藝術/透露產油國資金過剩訊息

 

從二○○一年以來,油價大漲,已讓全世界財富紛紛集中到產油國,中東油元除了狂買美國不動產之外,其實這些年來歐洲房地產最大的買家也都是油元大戶。例如,英國海德公園對面的豪宅,就以一戶一億英鎊的價格賣給了卡達第一副總理,創下英國房地產的天價。

 

藝術市場這兩年也充滿了油元大戶的影子。最被人津津樂道的是俄羅斯石油大王阿布拉莫維奇(Roman Abramovich),除了前幾年他以重金買下英格蘭切爾西球隊外,與妻子伊琳娜離婚的贍養費更創下驚人天價。

 

最近他熱戀中的女友即將在莫斯科開畫廊,阿布拉莫維奇為了贏得女友芳心,五月中,他在倫敦的佳士得及蘇富比兩家拍賣公司舉辦的「戰後與當代藝術」拍賣會中,先以三三六四.一萬美元拍下心理大師佛洛依德孫子(Lucian Freud)在一九九五年的作品(沉睡的救濟金管理員),再以八六二八.一萬美元拍下法蘭西斯.培根(Francis Bacon)一九七六年的三聯作(Triptych)。前者改寫了在世畫家作品最高價紀錄,後者打破「戰後與當代藝術」的拍賣紀錄。

 

除了俄羅斯的阿布拉莫維奇的大手筆外,卡達的國王及皇后哈馬德夫婦也以七二八四萬美元買下抽象畫大師羅斯科(Mark Rothko)的一九五○年代作品(White Center),這幅作品則是美國銀行家大衛.洛克斐勒(David Rockefeller)所釋出。

 

同一時間,哈馬德夫婦也以五二七○萬美元標下培根的(教宗英諾森十世的習作)。再隔一個月,哈馬德夫婦再以九七○萬英鎊拍下赫斯特(Damien Hirst)的(春天催眠曲)。

 

重要藝術品價格屢創新高,使蘇富比及佳士得今年春拍都拍出好成績。今年春拍,紐約佳士得拍出五十七件拍品,只有三件流標,共成交三.四八億美元,以件數及成交金額計,成交率達九五%;而蘇富比的部分,八十三件拍品有十件流標,總成交金額為三.六二億美元,成交率也有八八%,乍看成績較佳士得略差,不過培根的(三聯作)創了新紀錄。

 

今年若不是由油元大戶撐起了藝術市場,恐怕佳士得與蘇富比的業績都將大受影響。

 

一九八○年代,日本挾家電、汽車的工業生產力,創造了「世界第一」的奇景。日本產品打遍了全世界,賺取了龐大外匯。於是外匯持續累積,造成日圓長期升值。

 

油元強勢/暗示美國強權世代即將告終?

 

一九八四年日圓兌美元是二六三日圓兌一美元,到了一九八五年廣場協議之後,日圓開始強力升值。日圓升值更吸引了來自全世界的熱錢,日本的資金錢滿為患,只好湧到股市、房市逐利。

 

龐大的游資讓日本股市從一九八○年代的六千多點至一九八九年十二月漲到三八九五七點,日本的股市漲到令人不可思議的天價,日本的房地產更是屢創新高。

 

日本的土地大漲,日本的財團又拿股票及房地產向金融機構融資,然後再把這些錢拿到海外去投機,全世界最好的藝術品、大樓紛紛落到日本人手上。

 

日本人把槓桿撐得太大,最後泡沫吹破了,那些高融資的財團紛紛倒閉。在景氣好的時候,買進來的藝術品、大樓,最後為了保命都只能斷尾求生,很多財團從此殞落,當年高價買進的資產只好低價賣出。泡沫吹破,日本難逃十幾年的惡運調整。

 

這一次油價大漲,已帶給產油國家空前財富。從去年以來,歐美銀行受到次貸風暴襲擊,損失空前慘重,在災難中,以中東國家主權基金為主的油元大力為歐美金融機構注資。

 

九一一事件以來,中東的回教國家,已成為美國潛在的大敵,如今油價大漲,那些令美國頭痛的「邪惡軸心」個個越發兵肥馬壯。

 

即使是冷戰時代被美國瓦解的俄羅斯,如今國力也回到高點。普丁正為俄羅斯構築未來幾十年的大國美夢,俄羅斯的國力一步步往上爬。如果未來俄國與中國、印度結盟,美國在東方將面臨更嚴厲的挑戰。

 

當全世界財富往產油國傾斜的時候,我一直在想一個問題,一九九○年的日本資產泡沫會不會在產油國重演?中東人買美國大樓、油元大戶買藝術品,都跟一九九○年的日本泡沫很像。產油國因為油價大漲構築出來的經濟奇景,會不會重演日本泡沫?

 

如果不是,油價一直漲,那麼產油國兵肥馬壯,歐美面臨高通膨壓力,經濟日漸式微,而中東及俄羅斯等產油國崛起,美元會不會崩潰?美國的霸權是否也會正式終結?這是歷史的大轉折,值得大家一起來深思!

 

大宗外資購買美國物業個案
年分 機構 購入物業

價值

(億美元)

1987 日本Shuwa地產

紐約ITT大廈、芝加哥Quaker 大廈、

華盛頓美國新聞大廈、洛杉磯Arco大廈

28.07
1988 日本住友不動產 紐約第五大街666號  4.09
1989 日本三菱地產 紐約洛克斐勒中心 8.50
1990 日本Cosmo World  加州Pebble Beach高球場 8.42
2008 杜拜基金Meraas Capital  紐約通用汽車大廈及三幢紐約物業  39.58

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