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房市滯漲的盡頭

房市滯漲的盡頭

陶冬

名人專欄

665期

2009-09-17 10:23

中國房市似乎孕育著新一輪供需失衡。當明年上半年大量新盤預售湧出時,也許就揭開了房市調整的大幕。

大陸房地產市場近月出現了量跌價升的「滯漲」。有人將銷售量下跌,形容為房價過度炒高後,購房人入市變得審慎,甚至認為房市已經見頂。

房市和股市之間,熱錢有相當大的互通性,投資情緒也相互感染。A股八月份出現的調整,的確對買房人的入市時機有影響,資金有觀望的傾向。

但是,導致目前「滯漲」局面的最大原因,筆者認為是一手市場新盤推出的驟減。在二○○八年,開發商多數處在資金鏈斷裂的危機邊緣,幾乎沒有建房。今年前六個月房市升溫時,所有開發商都拚命拋售,以盤回現金,直到年中才猛然醒悟這場升勢可以持久。不過此時房源庫存已經大幅下降,據筆者估算,目前的庫存大約相當於四至五個月的銷售量,較去年房市最黑暗時期的二十二至二十三個月銷售量急遽下降。開發商在推盤上變得審慎,在定價上變得更進取,是「滯漲」的根本原因。

政府在房市上的短期調控能力,應該會弱過股市。如果股市出現供求失衡,政府隨時可以透過控制IPO(首次公開發行)來調節供應,而房市供應卻受到建築週期、庫存週期的制約,短期政策運作的空間較小。供應有限,是筆者看好今年最後四個月房價的第一個原因。

 

購房需求的來源,已經有所改變。年初時新來居民、新婚人士等需求,是拉動市場回暖的主力。積累了近一年的剛性需求突然爆出,的確對市場帶來衝擊,啟動了房市的升勢。儲蓄利率低下、通脹預期升溫,帶來銀行儲蓄的活性化,M1貨幣供給量更呈直升機式的上升,房市收納了其中相當一部分的游資。另外企業資金也開始流入房市。目前中國流動性氾濫,資金缺少出路,政府無意真心收緊銀根,是筆者看好短期房價的第二個理由。

 

近來許多樓盤在星夜趕工。地方政府對囤地的開發商開出高額罰單,以盡快增加供應。開發商自身也希望,在政策收緊之前再多賣一輪房、多賺一輪。這個趨勢帶出以下兩個市場含意:首先,房地產建設活動可能比想像的更活躍,由此而生的對建築材料的需求,可能比預期的更大。

 

其次,這似乎孕育著新一輪供需失衡。當明年上半年大量新盤預售湧出時,也許就揭開了房市調整的大幕。中國貨幣環境的正常化,估計也在那時全面展開,屆時利率趨升,流動性回落。房地產市場具有明顯的週期性特點,二○○八年的市場調整被全球金融危機所打亂,不過調整週期早晚會重續。

(本專欄隔周刊出)

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