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你為什麼不會賠錢?

你為什麼不會賠錢?

黑傑克

名人專欄

665期

2009-09-17 09:54

沒有只賺不賠的投資工具,感受不到賠錢風險,只有幾種狀況:正處於行情巔峰、帳沒有算清楚、產業正處於高成長階段,或選擇性注意排除虧損的部位。

歌手陶喆說他投資房產沒賠過錢,這應該也是很多讀者共同的感覺,真的嗎?

應該是真的,大台北地區房價從二○○三年觸底回升,現在正處於歷史高點;香港、中國今年一陣狂漲,早把去年的下挫連本帶利賺回來。除非是和世界富豪同步,買的是紐約、倫敦、杜拜這種地方,那可真的要等很久、很久才能解套。

事實上,沒有只賺不賠的投資工具,感受不到賠錢風險,只有幾種狀況:正處於行情巔峰、帳沒有算清楚、產業正處於高成長階段,或選擇性注意排除虧損的部位。

○七年所有資本主義社會都認為不動產是只賺不賠的好東西;該年中國股民認為,哪有人會炒股賠錢;○七年太美好,做什麼都賺,連動債也賺!這就是行情在巔峰時的風險意識,零!

不動產的交易成本很高,除了佣金與稅金之外,時間成本與流動性成本幾乎都被忽略。完成買、賣單邊交易,都要花很長時間,很多有錢人閒閒拿看房、談價當消遣,不把白耗的時間當成成本也就算了。

但等到要變現,土地、房子「不動」特色就很致命,低流動性往往產生「轉不過來」的惡夢,問那些在世紀初沒熬過關的前地產大亨,就知道這關多難。

 

享受投資房產賺錢的,其實北部人居多,中南部、甚至以前推案超多的基隆、汐止、桃園,並未感受到這波地產泡沫的溫暖。有朋友說他家在高雄鹽埕區的透天厝,現在行情比三十年前差,別說增值,連水電煤的增幅都趕不上,但報導集中在不斷創天價的豪宅,自然沒見到賠錢的庶民住宅。

 

支撐台灣資產價格倍增夢的諸多理由中,有兩個主要但值得商榷:價值低估與低息。

 

相對於其他主要經濟區的房價,台灣價格偏低;對於這幾年財富沒被傷到的有錢人,不動產價格有上漲空間。但是,當預言實現,房價漲了,房價被低估的原因就不再存在;但當房價直上之時,房價低估一定會被當成還要漲的主要理由。

 

不動產被認為好賺的另一個理由,是高槓桿的本質,價格只漲三成,但對於只繳三成的頭期款,可就是百分百的獲利率。此時全球都低利率,台灣尤其低,因此持有房產的成本很低,就算租不出去,對現金流影響沒以前大。這對買方有利之處顯而易見,對賣方也很有利,養地或鎖籌碼的成本也都大大降低。

 

但利率永遠這麼低嗎?○七年不就是因為美國利率開始調高,才引發這波金融風暴的。故事會不會重演呢?利率今年不會調,明年第一季也沒問題,但是通膨已經近在眼前,貨幣政策很快就要面對修正的壓力。

 

會,當然會,景氣循環由此而生,由此而滅。

 

假如現在可以鎖定房貸利率,買房的人就沒問題,但風險沒消失,轉由銀行承受。就算房貸利率隨市價調整,銀行還是要承擔風險——貸款者還款能力衰退的壞帳問題。

 

買房不會賠錢?還是要八字好才辦得到的!

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