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神祕建商林美東傳奇

神祕建商林美東傳奇

劉俞青

名人專欄

攝影/陳俊松

692期

2010-03-25 11:29

站在新店市最精華的民權路上,放眼望去,10層樓以上的大樓幾乎全數出自他手。林美東,這位「新店地產的價格決定者」,自始至終拒絕資本市場的洗禮,始終保持神祕色彩。這一次,面對政府政策方向偏誤,從不曝光的他卻願意站出來為政策建言,坦率直爽的個性,令人印象深刻。

林美東,對多數人而言是個全然陌生的名字,但如果說「新店市的地產價格,是林美東一個人拍板就能決定」,一句話或許就道盡林美東的真正實力。

 

如今站在「新店第一街」的民權路上,放眼望去,這個目前每坪新屋成交價站穩四十五萬元的一級戰場,馬路兩邊只要超過十層以上的大樓,從「江陵大第」、「江陵禮」、「江陵春」,到近期的「江陵金融大樓」,二十幾棟大樓全數出自林美東之手,證實這位建築同業口中「新店地產價格決定者」的封號,不是浪得虛名。

 

台北矽谷

 

民權路

 

新店

從新店地標「台北矽谷」,到民權路上的大樓林立,都是林美東精心之作。(攝影/聶世傑)

 

不上市 沒有跨足一級戰區台北市

 

幾乎一手掌握台北縣新店市的地產脈動,但江陵建設始終堅持不上市櫃,多年來也一直聚焦新店的房地產,沒有跨足台北市,缺乏全國性的知名度,連許多同業都只聽過林美東、看過林美東蓋的房子,卻從來不見其人,在業內其實頗具神祕性。

 

但在新店,只要問起江陵建設,很多在地人都會豎起大拇指,「江陵蓋的房子,沒話說」,因此,江陵的房子每坪單價比周遭行情高出三至五萬元很正常。尤其近幾年來,江陵建設沿著民權路周圍,一路買地、蓋房子、賣房子,幾近以鋪天蓋地的方式,席捲整個新店市最精華地段的土地。最近五年,估算江陵建設在民權路周遭的推案超過三百億元,如果以毛利率一五%計算,業界推估林美東的個人身價至少數十億元。

 

如此身價,又不露臉,資本市場遍尋不著他的蹤跡;其實,真正的林美東,一點都不神祕,而且,很平民。

 

不奢華 數十億元身價,吃穿都很簡單

 

初見林美東,約略一米七的身高,身材微瘦,說話聲音細微,很難想像如此書生一般的身形,能撐起這麼大的集團。中午時分,他夾雜在尋常公司員工之中,走進公司餐廳。江陵建設雖然位在新店熱鬧的民權路、北新路邊,附近餐廳林立,但至今公司還是維持供餐的好福利,每天十二點一到,席開十三大桌,一百多名員工都在這裡用餐,林美東夫妻也不例外。

 

儘管如今已經是數十億元身價,但林美東身上不見名牌,飲食也很簡單,滷肉飯、煎白帶魚、炒青菜就是一餐;但一開口,細微的聲音娓娓道來的,卻是鏗鏘有力的政策建言。

 

「政府最重要的角色在疏導,而不是打壓!」對於近期引起高度關注的高房價問題,林美東解釋,政府應該更積極地建設大眾運輸工具,把人口往郊區輸送,「但前提是,必須是有效率、真正能夠達到迅速運輸的交通工具」。

 

以淡水地區為例,林美東說,目前雖然已經有捷運淡水線,但從台北車站到淡水還是要四、五十分鐘之久,對當地房地產、人口疏散的效益不大。他建議政府如果預算有限,可以與民間合作,以民營方式交由建商自行興建快速列車,「比方說,中間只停三個站,但重點是,台北到淡水不能超過十五分鐘。」林美東說這才是釜底抽薪之道,能真正有助於紓解市中心人口壓力、減輕高房價的民怨。

 

攤開一桌子的文件資料,他細心地將近期媒體對高房價政策的評論一一整理成冊,還細心寫上眉批、註解,例如《今周刊》發行人近期發表一篇(庶民經濟的盲點)報導,他就在旁邊寫上「二十年前國宅處之錯誤會再出現,全民負擔」的註解,其嚴謹的態度,讓人印象深刻。

 

也正因為這種態度,讓江陵蓋出來的房子,總比別人好用,以這棟位在北新路上的「江陵台北矽谷」為例,包括鴻海、創惟等科技大廠都已進駐,加上林美東自己是機電工程師出身,他說,雖然已經完工九年,但運用特殊的機電節能原理,在當時就已經做到節省四成電費的效益。

 

林美東

 

廣泛閱讀

廣泛閱讀加註眉批,林美東的嚴謹態度令人印象深刻。(攝影/陳俊松)

 

不委外 買下農場培育景觀用樹

 

事實上,過去曾被稱作「新店地王」的林美東,許多人誤以為他是新店長大的大地主,實則不然。林美東和多數人一樣,只是尋常的上班族出身,直到二十二年前,他還是當時中興電機的機電工程師。但從小和當木工師父的父親敲敲打打,加上自己的機電背景,覺得自己對蓋房子的軟體技術很有自信,才在快四十歲時,決定自己跳出來蓋房子創業,是道地的白手起家。

 

當時買進的第一塊地,就選在路邊滿是稻田的新店市民權路上,「每坪五萬元、一千坪共五千萬元,九成都是融資來的。」林美東回憶。

 

初試啼聲,第一個案子「景芳綠堤」就獲得市場回響,從此林美東開始沿著民權路一路找地、買地。

 

一開始的江陵建設不大,資金也不夠,因此靠著比一般大型建商更彈性的策略,二十幾年來,每一塊地整合成功,背後都有一段辛苦的故事。「但也有很快的」,例如近期完工的「台北矽谷二期」,從買進到蓋好,前後只花二年時間;當然,也有二十年來還在持續尋求整合成功方案的地。

 

長打、快攻交替運用,一步步,打下如今的江陵王國。

 

稱之為「王國」並不為過,林美東蓋房子,幾乎是採一條鞭政策,上下游整合,包括他最擅長的機電工程、營造、設計中心等建築相關事業,他幾乎都謝絕委外,自己一手包辦之外,連園藝設計都不假手他人。

 

江陵在桃園楊梅有一處農場,占地幾十公頃,這座農場不對外開放營業,他請來國寶級的園藝專家謝宗仁,在此做各種景觀、樹種培育,例如庭園設計常見的蠟梅,在這裡就有數百棵,任何時候只要房子一完工,各式樹種立刻可以配合景觀需要。

 

又例如林美東自己也做下游的永利資產管理公司,成立處理銀行、法院標售的不良資產,這幾年,台灣的不良資產少了,他又轉進中國繼續承作。

 

此外,幾年前,他也投資休閒事業,成立「卡沙米亞休閒聯盟」,但前年在不景氣中,關掉了溫泉飯店事業部、縮減烘焙部門,至今手上還有健身俱樂部,這個俱樂部不積極做行銷廣告,但只要買他房子的人,都可以獲贈一張會員卡。以及多年前在廈門的鼓浪嶼買下一塊地,打造成「觀海園度假村」,林美東常招待朋友到此度假。

 

不跟漲 維持較板橋、永和低的成交價

 

多年來,林美東堅持不上市,內部人士透露,「因為有些事情,不是完全符合會計學上的投資報酬計算。」以楊梅的農場為例,如果要細算土地的投資成本、與多年來寶貴樹種的開發成本,恐怕未必划算,但卻有不少林美東自己的興趣與理想在其中。

 

又例如最近房價持續飆漲,但林美東這個「新店地產定價者」卻坦言「我的定價策略錯了」,因為與台北周遭一線衛星城市的板橋、永和相較,新店目前的最高成交價未突破五十萬元大關。只是,這個林美東口中所謂「錯誤的定價策略」背後,是否隱含著一位商人本著良心與商業道德的哲理,就不得而知了,唯一可以確定的是,這恐怕也是資本市場不能容忍的行為,而林美東仍決定繼續走下去。

 

創業

■林美東

出生:1949年

現職:江陵建設董事長

學歷:政治大學CMBA企管研究所

經歷:中興電機工程師

婚姻:已婚,育有二女一子

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