在今天看見明天

迎接資產爆發的年代─規避印鈔票的下一個焦點

迎接資產爆發的年代─規避印鈔票的下一個焦點

謝金河

名人專欄

723期

2010-10-28 11:53

在實物資產皆大漲的情況下,房地產與土地可能是黃金外,最受矚目的標的。

一向乏人問津的商辦大樓,今年在ECFA(兩岸經濟協議)效應推波助瀾之下,都賣出高價。其中,位在台北市南京東路與敦化北路交叉口的台北國際金融大樓,日前由龍巖建設以每坪平均一三五萬元買下幾個樓層,創下台北商辦最高成交紀錄。
 

台南幫因統一國際大樓走出新格局


最近又有一則新聞,報載威剛的陳立白以每坪一三○萬至一七○萬元的高價,買下台北統一國際大樓二十九樓,再度寫下商辦最高紀錄。讓人回想起一九九八年七月,這塊土地標售的時候,當時統一企業集團大家長高清愿獨排眾議,以每坪四一三.六萬元拍下信義計畫區最亮的這塊土地,那時候,第一標與第二標價格差距極大,就和這次康師傅魏家以味全的名義,以一○一.六九億元拿下新燕那塊地一般。大家都笑稱高清愿買貴了。

如今相隔十二年,統一國際大樓聳立在捷運台北市政府站的出口,成了信義計畫區的新地標,不但有誠品進駐,最近統一阪急百貨開幕,日本成衣品牌UNIQLO進駐,吸引了大批人潮,大家又開始欽佩高清愿卓越的眼光。保守的台南幫因為這塊地,走出了新格局。

統一集團標下了統一國際大樓這塊地,在信義計畫區標示是A2,基地面積二九一七坪,是從忠孝東路進入信義計畫區的要衝之地,也是捷運出口可以直通的地方,統一企業集團以每坪四一三.六萬元標下。在前一年,由中華開發與中聯信託連手拿下A22與A23,設定地上權的土地九一三○坪,每坪價格只有二二五.六萬元。統一標地後四個月,由華新焦老闆親自操刀的A6土地二一四五坪,每坪單價只有三○二.九萬元,這塊A6土地與A2幾乎是接鄰,外界都認為高清愿標得太高貴。

不過十二年過去了,當年的A22、A23這塊蓋成了一○一大樓;華新標下的A6蓋成華新麗華大樓,這大樓租給花旗集團,大樓名字也冠上了花旗Citi,夜間霓虹閃爍,十分壯觀;統一的A2則是蓋成了統一國際大樓。這三塊地如今都成了台北重要地標,也是商辦大樓最搶眼的焦點,更是集團實力的延伸。

一是當年高價標地,碰上今日各國央行印鈔票的年代,都會區重要土地有如鑽石一般閃亮。統一與華新都在一九九八年標地,那個時候黃金每盎司還不到三○○美元,十二年後因為鈔票不停地印,黃金飆漲到一三八八.一美元,幾乎漲了近五倍。黃金如此飆漲,對照土地的不能再生,坐擁都會區高價土地的財團,已成了最大贏家。

像遠雄的趙藤雄在○九年七月買下A1,也就是A2隔鄰的地,每坪單價已飆高到六九八.二萬元一坪,比一九九八年的A2土地高出五○%。今年以來,土地標售頻頻寫下高價紀錄,像是新莊副都心,每坪飆到二三三萬元一坪。最近興富發賣掉台北市大直的土地,每坪也創了二九○萬元高價,土地的保值機能在印鈔票的年代,威力不可小覷。

 

房地產

▲在台北市信義計畫區擁有大樓的集團如今身價不菲,潛力不容小覷。(攝影/陳永錚)

 

有資產的財團地位更顯重要

 

二是資產逐漸膨脹中,有資產的財團地位愈來愈重要。今年很多老舊財團,股價開始飆漲。例如,裕隆汽車今年取得納智捷在中國設廠執照,股價從三○.二元飆向六十五.二元,如果從海嘯後的十一.一元起算,足足漲了五倍,除了汽車外,新店廠的四三九二三坪土地,是裕隆再起的重要憑藉。

除了裕隆外,華新這兩年股價從五元漲到十九.九元,令人刮目相看,除了信義計畫區土地外,華新在新莊也有四一二九四坪土地,不過最珍貴的仍是信義計畫區的華新大樓,未來的三座商辦大樓主人,實力都值得留意。一是一○一大樓,這座大樓採BOT形態開發,台北市政府將A22、A23這兩塊地合併由國有財產局以每坪二二五.八九萬元,總價二○六億元拍出,設定地上權七十年,由中華開發、中聯信託、中華電信、華新、國泰金控等合組台北國際金融大樓公司,並由國發基金與聯貸銀行提供五十億元聯貸,借款期限十五年,經歷了六年施工,於○四年落成,一度是全球第一高樓。

不過一○一大樓投資金額太大,加上企業外移,企業入駐率在六成上下,需要資金的財團開始有求售意願。正好康師傅魏家銀兩充足,先是買下中華開發股權,繼而華新等企業持股相繼賣出,魏家以每股十三元逐漸蠶食,目前約持股三七.五%,是官股外最大股東,魏家兄弟魏應行目前擔任副董事長。一○一大樓身價也將隨著兩岸關係改善而水漲船高,康師傅魏家已立於不敗之地。

而統一國際大樓開張,也照亮了整個統一集團。今年統一企業持股四七.五%的統一超商是通路收成的關鍵一年。今年以來,統一超商股價從七十一.九元漲到一三八元,市值達一四三四億元,統一單擁有統一超商市值已近六○○億元,等於一股值十五元。

除了統一超商大豐收外,統一在香港上市的統一中國控股,今年從一.四七港元漲到六港元,統一持有統一中控七三.四九%,統一中國市值達一九七.二五億港元,等於新台幣八百多億元,統一市值也有六百億元,單是這兩家子公司,已值三十元。

當年台南幫斥資一二○.六四億元買下A2土地,統一持有六七二坪土地,樓地面積八二九五坪,其他南紡有四三八坪土地、太子建設有四三七坪土地,如果以每坪一七○萬元的買賣成交價來看,統一擁有的統一國際大樓值一四四億元,對統一集團的提升有很大幫助。

今年以來,台南幫企業股價相繼大漲,棉花大漲受益的南紡從十.八元,漲到二十一.九元;投入豪宅市場的太子建設,今年也從十一.九元漲到二十六.二元。把統一集團將近十家企業今年的表現加總起來,最大受益者是統一。高清愿布局完成後,把棒子交給他的女婿羅智先,看來統一企業今年將邁入佳境。

 

信義計畫區最大戶:宏泰集團


華新集團的焦老闆把電子業布局交給他的四個兒子,不過華新今年出類拔萃,又證實了薑是老的辣。今年前三季,華新稅後純益三十三.七二億元,EPS達一.一二元,華新今年獲利將寫下四年新高紀錄。不過華新股價已超越海嘯前最高價,可以看出華新大樓光彩開始照亮整個華新集團。今年華新進一步要把九○年代起家的北市民生東路大樓處分掉,邁向一個新時代。

除了這三個亮點外,去年金融海嘯後,新光金控把炙手可熱的A11土地拿出來標售,這是讓吳東進想到就會掉眼淚的土地。這塊稀有寶貴土地最後落入富邦集團之手,富邦集團以一一六億元拿下,富邦已有A10、A11兩大塊土地,連同勤美賣出來的環亞大樓,最後也由富邦集團買走,這幾年富邦集團獵地也相當有一套。

資產價值水漲船高,理論上,壽險大戶受益最多,像是新光金控全台擁有一三三棟大樓,未實現利益達五三一億元。國泰金在台北市信義計畫區松仁路上也興建總部,面積五千四百坪,另外還有D5的國泰信義經貿大樓,以及A3的三六一○坪土地,將興建飯店、百貨、商場。

不過信義計畫區真正最大戶恐怕非宏泰集團莫屬,宏泰在信義計畫區有A14、A16、A17、A19、B3與B4,像著名的信義威秀、交易廣場大樓,都是宏泰的地,林堉璘在信義計畫區有一萬一千坪土地,每坪買進單價只有十幾萬元,他才是土地資產的最大贏家。

從信義計畫區延伸出來,像亞東集團除了在板橋是最大地主外,台北市敦化南路上的遠企大樓占地一六五一坪,樓地板面積一○八九○坪,亞泥與遠東新世紀都是大贏家。因此,裕隆股價大漲後,大家都把眼光放在亞東集團。

資產價值水漲船高,未來將隨著新台幣升值,力量會愈來愈大。以彭總裁的外匯操作習性來看,新台幣不會大幅升值,但是隨著美元走貶,新台幣緩步走升機率很大,央行為了阻升,必須不停地買入美元,放出等量新台幣,台灣資金充斥,會讓資產股成為股市新焦點。

最近外資把台肥目標價調升到一三五元,台肥在台北南港經貿園區有三萬坪商業用地與五千坪住宅用地,其中C2、C3土地台肥將租給中信金蓋企業總部,這片土地粗估有八百億元的潛在開發價值,讓台肥成為台灣資產股王。在南港有地的上市公司,如南港、國產、聯華實業、大榮及中視,最近也成了市場焦點。

 

論資產價值,最大贏家是中華電信


不過,若論資產價值,從不以資產取勝的最大資產王應是中華電信,今年以來,中華電信股價從四十五.六元漲到七十二.一元,除了因為股息殖利率高外,中華電信的價值也開始受到市場矚目。中華電信全台有一二九萬坪土地,是大地主,且六○%在台北市都會區內,像台北市仁愛路上到信義路一段的土地,幾乎都是中華電信的。

除了中華電信外,大同也是大地主之一,大同全省有七萬坪土地,不過在北市中山北路上與大同大學的資產歸屬仍不清楚,加上大同經營體質欠佳,這些年來華映巨幅虧損,大同受創很深,一度要減資,但是金管會不准,使得大同資產價值彰顯不出來。而黑松在台北市復興南路的四八七八坪土地,也是黑松最大價值所在,今年董監改選之爭,也是土地資產爭奪戰。

目前隨著都會區土地資源愈來愈少,士林重要三寶,在士電土地開發完成後,士紙在基河路的一.二萬坪,與新紡在新光醫院前的一.五萬坪土地,將成為股市最珍貴的資產股。另外,嘉泥在中山北路的嘉泥大樓有一七五○坪土地,建坪達一○三五○坪,也是有價值的標的。

今年新莊副都心拍出每坪二三三萬元高價,也讓上市公司擁有新莊資產的題材受到重視,除了華新在新莊有廠房四一二九四坪土地外,勤益有一○九二六坪、東元有一一二六三坪、華電有二三二一五坪,而三洋電機在泰山也有二三○一九坪,還有大洋在中和健康段也有一六四五九坪地。

剩下來較受矚目的是台中市有地的公司,以達新最受注目。達新在台中港路惠國段有二五九三坪土地,惠東厝段也有六六二坪地,還有台中總公司土地四○五四坪,相較目前股價仍然物超所值。其他比較零星的,如南洋染整在三重有近五千坪土地、蘆竹近機場捷運出口有一.七三萬坪;榮運在南崁有七.五萬坪,都是資產實力不錯的公司。

今年金價大漲,白銀、白金、鈀金也漲價,然後是貴金屬,鎳價創歷史新高,銅價越過八千五百美元,也朝歷史天價挺進。農產品的黃豆、小麥、玉米不斷走高,棉花大漲創下一二四美分歷史天價。

在實物資產皆大漲的情況下,房地產與土地可能是黃金外,最受矚目的標的,買不起土地的人,不妨注意股市裡含金量最高的資產股,愈是都會區精華地,愈看漲!

 

 

企業資產

▲點擊圖片放大

延伸閱讀

房市寒冬 這棟大樓憑什麼開紅盤?

2016-01-14

頂新魏家的房產大戲才要上演!

2011-10-13

壟斷行業巨頭+高級包租公 傅大戶教你看懂台肥深度價值

2018-08-29

頂級商辦面積搾乾 租金喊漲六千創新高

2019-09-04

南港,下一個燙金門牌!千億資金進駐 富邦為何花1坪376萬買土地?

2020-07-08