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房地產的幾個關鍵趨勢

房地產的幾個關鍵趨勢

謝金河

名人專欄

741期

2011-03-03 09:43

房地產景氣已奔馳了七、八年,目前的房價絕對是站在歷史的高峰期,風險也將比過去任何一個時期都高,此時在高檔買房,最好能回顧「基本面」─衡量整體經濟發展、貨幣政策及房屋回報率。

一向對房地產喊多不遺餘力的戴德梁行總經理顏炳立,最近站出來示警說,很多B咖產品賣A咖價格,房市衝太快,未來恐有泡沫化隱憂。顏炳立在房市狂潮中給大家踩一點煞車、灑一點冷水,是好事。

就在房市多頭總司令喊話沒多久,政府開始祭出打房新政策,一是房地產奢侈稅。未來短線交易,凡是一年之內又買又賣者,開徵一五%奢侈稅,兩年交易者開徵一○%奢侈稅,這項法案到底是針對買賣價格課稅?還是按照交易所得課稅?仍有爭議,最後有待立法院通過。

二是可能針對人頭炒房開徵六○%的重稅。房地產交易所得跟股票交易所得課稅,一直以來都是公平稅賦爭議最大的焦點,但是證券交易所得課稅曾經「實驗」過三次,最後都緊急喊停。最近的一次是郭婉容當財政部長的一九八八年「九二四事件」,因為衝擊股市太大,證券交易所得課稅,從此沒人敢再提。

至於財產交易所得課稅,最近的一次是一九九○年王建煊當財長,接納了很多財政學者建議,準備對房地產按實價交易所得課稅。財稅大刀剛祭起,卻被當時的總統李登輝撤換下來,從此,房地產交易所得課稅也沒有人再提。

 

炒房已衍生成了社會問題


這回房市熱絡,房價飆漲,炒房已衍生成了社會問題,加上立委及總統大選將屆,在選舉年當前的情況下,政府壓抑房價,落實社會公平的呼聲將居高不下,打房的政策與新動作可能此起彼落。而這將成為困擾房市整年的「雜音」,也可能決定今年的房市新格局。

大致說來,房地產景氣已奔馳了七、八年,目前的房價絕對是站在歷史的高峰期,風險也將比過去任何一個時期都高,此時在高檔買房,最好能回顧「基本面」。什麼是基本面?那就是衡量整體經濟發展、貨幣政策及房屋回報率。有幾個指標要參考:

一是匯率。上一波的房地產暴漲,源頭是新台幣升值帶來的熱錢效應,一九八五年新台幣兌美元從四十.六升值到九二年的二十四.五二。新台幣升值湧進一波波熱錢,這些熱錢炒房又炒股,從八五年起,股市從六四六點漲到九○年的一二六八二點,足足漲了二十倍,房地產也有十倍漲幅,股市房市暴漲變成了泡沫,從此也讓台灣步上日本失落二十年的命運。

這回觀察房地產,必須盯住新台幣的動向。新台幣在金融海嘯後,一度從馬英九總統當選的二十九.九五元貶值到三十五.一七元。如今再邁入升值軌道,今年新台幣升值到二十八.七五五後,又回貶到二十九.九,這只是新台幣確立升值趨勢後的一個短線回貶動作。新台幣走升,有助於房地產漲勢;反之,新台幣一旦升值到盡頭,資金大舉出走,房地產將有崩跌之虞。新台幣目前仍應在升值中途站,對房地產仍有正面作用。

二是利率走向。這也攸關房地產回報率。上一波房地產大漲時,台灣的利率水平在七%至八%,房價愈炒愈高後,房屋的租金回報率有的連一%都不到,利率七%至八%,租金回報率卻連一%都沒有,這時候租房比買房還划算,房地產最後必然崩潰。

目前台灣重貼現率只有一.六五%,元月CPI(消費者物價指數)一.一%,一年期定存利率只有一.二%,兩年期定存只有一.二二五%,三年期定存只有一.二五%,這如果換算成股票的本益比,高達八十倍。換句話說,低利率才是炒房最大溫床,房價飆漲的推手是央行的貨幣政策,結果打房也是央行帶頭打房。

目前新興國家為了對抗通貨膨脹,紛紛加入升息行列,台灣利率已見底,很多銀行的優惠房貸仍在二%左右,一般房貸也在二%至三%。未來利率若顯著上漲,三%是個警戒線,逾五%,房地產恐有反轉壓力。利率若顯著上揚,此時必須回頭看房屋租金回報率。若房租回報率長期低於定存回報率,這也將是房地產反轉的轉折點。

一般人投資房地產,最大期待是房價上揚帶來的差價利益,若房價到了高峰,差價空間縮小,此時必須考量回報率,若回報率太低,將使房價出現脫離基本面的大幅回檔,一九九○年代的房地產崩跌,這是個主要因素之一。

三則必須注意政府態度。要知道房地產受政策操控度大,政府才是影響房市多空的重要影武者。像是○三年前後,政府為了刺激房市,宣布土地增值稅減半政策,全力營造房市榮景;反之,政府若欲打擊房地產,要命的政策,也會讓房地產「一槍斃命」。

 

房地產
 

觀察豪宅身價的指標:實質入住率


一九八九年政府祭出二二八選擇性信用管制,嚴控銀行對房地產業者授信,立刻讓房市迅速反轉。這次打擊炒房,兩岸三地政府都不鬆手,台灣面對大選年,可能祭出更嚴厲打房政策,今年頻創新高的高價豪宅,已轉趨低調。像劉太太高調標帝寶法拍屋,一度因壓力過大及黑道介入而宣布流標,今年從短期炒房課奢侈稅,到人頭交易課六○%重稅,都對房市交易帶來重大變數。最起碼將影響短線投機客進場意願與操作難度。

除了這三大總體面因素外,四是台灣房市漲勢集中在北台灣,尤其是豪宅,每坪動輒百萬元,甚至喊到一五○萬、二○○萬元,或是比兩百萬元更貴的豪宅,未來是不是具備豪宅價值,必須嚴密區分投機客、投資客與真正長期投資者。這其中,豪宅的「實質入住率」將是重要指標,而帝寶的蛻變很值得探討。

帝寶在○四、○五年開始預售,到逐漸完工交屋後,買到帝寶的投資客至少占五成以上。帝寶剛完工成交的價格約在六、七十萬元附近,後來帝寶漲到八、九十萬元左右,開始出現換手,有的人有賺出場,有的人逢低買進。到了上百萬元後,帝寶又出現一波換手,此後隨著價格上揚,不斷有人換手。在這個過程中,一些賺差價的投資客出場,買到帝寶的都是實際搬進來住的大咖。

到了魏應州家族一次買九戶,等於是有九個投資客換到一個大咖手上,此時帝寶經過多次換手,小咖變大咖,投資客換成實質入住戶,帝寶的地位確立,後來郭台銘也買了帝寶,加上連戰家族再買兩戶,從此帝寶的地位底定,價值也跟著水漲船高,每坪逼近二○○萬元。

過去幾年的房市榮景中,帝寶是很重要的指標,下一個觀察豪宅身價的指標將是實質入住率。因為一個人房子買再多,頂多也只能住在一個地方,或是兩個地方。像郭台銘住在信義富邦,張忠謀住帝景水花園,都有一定的代表性。實質入住率高的豪宅,價格將易漲難跌;反之,投資客聚集,實質入住率低的「次豪宅」,將來波動會大。像是貼了售字滿天飛的房子,或者是夜晚開燈率不到五成的豪宅,投資客只是想賺差價的,未來會較危險,價格不易持穩在高檔。

六是台灣房地產好了七、八年後,今年將出現補漲現象,漲勢將逐漸蔓延到低漲幅的地方。就像顏炳立說的B咖賣A咖價格的現象。他說,新北市很多新建案開價到每坪七、八十萬元,若台北市房價只有六字頭,新北市房價超漲將有反轉壓力,這是很多新板特定區炒過頭的現象。今年有板橋豪宅喊到九十、一○○萬元,新莊特定區動輒六十、八十萬元,都有明顯漲勢蔓延的現象。

這也顯示房價漲了七、八年,房價拉高後,今年房地產的主調將是補漲行情。高價豪宅,像皇翔F4,市場喊價每坪二五○萬元,看來只能低調進行,優質的豪宅價格仍堅挺,但是跟上來的「次豪宅」,尤其是投資客多的豪宅,恐有修正壓力。

 

房地產

(攝影/吳東岳)
 

過去文風未動的區域將有補漲空間


反而是蟄伏了七、八年,過去文風未動的區域,將有補漲的空間。例如,機場捷運正如火如荼進行中,連結五股到楊梅的中山高五楊段工程也正加速趕工中,最近機場捷運周邊開始有明顯波動。例如,與台北只有一橋之隔的三重,在新莊房價大漲後,加上捷運蘆洲線已通車,三重的補漲就很明顯。還有捷運中途站的林口,最近中悅推出每坪四十三萬元的豪宅建案,林口有升溫現象。

再來是新北市房價跟著台北市比價而漲,與新北市隔鄰的桃園也正逐漸發酵,一個是機場捷運與高鐵沿線的特定區,還有桃園南北兩個重鎮─ 桃園市與中壢市,最近都有明顯動意。另外,延伸十八標的五楊段,已令手腳快的投資客瞄準未來發展潛力,楊梅呈現倍數翻漲。很多企業看好楊梅未來交通便捷的優勢,紛紛在楊梅物色建廠基地,最近連幼獅工業區也開始活絡。

桃園因交通建設及機場的方便性開始受重視,但未來最大的補漲區段,高雄最有看頭。過去二十年來,台灣的人流、物流、金流都顯著流向中國大陸,南台灣因工廠外移是最大受害者,高雄與台北幾乎形成兩個世界。高雄市建商公會理事長陳武聰經常掛在嘴邊的一句話就是:「高雄與台北相距三四七公里,但實際感覺卻像是三四七○公里那麼遠!」高雄與台北展現了一個台灣,兩個世界的不同面貌。

 

吸引新產業進駐,高雄發展前景可期


北高在房地產差距更大,高雄市平均房價只有十幾萬元,與台北平均六十萬元的行情相去甚遠。高雄市最貴的豪宅,每坪三、四十萬元已十分頂級了,但可能只有新莊特定區的半價。房價低、基期低是高雄最大的賣點,從股票低價股補漲的角度來看,高雄十分有利。

這些年來,中國大陸開始加工資,台商回流跡象逐漸明顯,過去門可羅雀的前鎮、楠梓工業區,如今又逐漸活絡。日前,我拜訪義大世界的林義守創辦人,他說義大世界比他想像還好,一個義大世界,他為政府創造了六千個工作機會。中國加薪潮對高雄有助益,另外,五都大選過後,國民黨在南台灣大敗,為了穩固南部票源,國民黨必須努力為高雄灌注活力。最近馬英九總統多次下高雄,用心很清楚。

值得一提的是,這次陳雲林跨越濁水溪的南台灣之旅,他帶了一群企業家,目標就是南部,南台灣獨立旗幟鮮明,這是中國必須全力經營的政治板塊。從兩岸的角度看,高雄有戰略的重要性,如今高雄只剩下最後一塊拼圖,那就是吸引新產業進駐。高雄在謝長廷以來的市長大力整治後,市容已完全翻新,未來期待產業能帶來更大活力。

值得一提的是,高雄市房地產長期低迷,使得建商必須卯足全力拚設計,像是蔡天贊的京城建設全力打造京城凱悅,大樓全部用花崗岩,是很大的氣魄,葉國一與侯西峰共同打造「國硯」,目前才剛開始動工,但是靠著在漢來飯店二十二樓另闢的會館銷售,竟然賣出了六成,成為高雄奇蹟。而皇苑的郭敏能與鼎宇的張調兩人全力打造美術館區的豪宅,也讓美術館特定區成了高雄新亮點,加上在四維路的隆大「都廳苑」,高雄五大豪宅逐漸確立。

用買三峽、林口的價錢來投資列為高雄前五名的豪宅,未來獲利空間一定比投資已大漲的新北市,或者是頻創天價的台北市高價豪宅機會大。當政府睜大眼睛,瞄準高價豪宅的時候,醒目資金將尋找相對低價標的,這個補漲趨勢,我相信是二○一一年房市主流之一。

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