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高檔震盪——2012年房市觀察

高檔震盪——2012年房市觀察

謝金河

房地產

797期

2012-03-29 11:46

今年的房市仍然持續去年的多空交戰,但是氣氛比去年樂觀一些,房價仍然會在高檔盤旋,房地產基期已高,未來創造的漲幅不會大,投機性的炒作也會收斂,建商必須回歸基本面。

今年初率先喊出大台北地區推案至少降價一五%的興富發建設董事長鄭欽天,宣布台北市士林「台北院」從每坪一二○萬元降到九十萬元,內湖的「日湖百貨」從每坪一百萬元降為七十五萬元,激起遠雄建設董事長趙藤雄反擊,趙批鄭價格變來變去,破壞市場行情,兩大建設公司老闆透過電視媒體隔空叫陣。

最近兩個人又發表房市新見解,一向扮演多頭總司令角色的趙藤雄在《經濟日報》的專欄中說:「買房的進場時機到了!」他仍然堅定地說:「房價恐怕很難跌,現在就是最好的進場時機了,有需要的話,就買吧!」趙藤雄再次宣示他對房市看多的一貫立場。

今年初跟趙藤雄槓上了的鄭欽天最近動作也很大,興富發公布二○一一年全年淨利六十三.九八七億元,EPS(每股稅後純益)高達九.一九元,這是興富發連續兩年EPS達九元以上的佳績,除了配三元現金股息給股東外,興富發同時宣布減資二○%,將資本額從七十二.八億元降為五十九.八二億元。此外,去年對房市悲觀的他,看到近期房市買氣漸出籠,他預判今年整體房市走勢將是「價平量漸增」,顯示他對房市轉趨樂觀,去年為房市走勢看法分歧的兩位房地產老闆觀點又漸趨一致。

 

房地產

在全球央行寬鬆貨幣政策下,興富發建設董事長鄭欽天預判今年整體房市走勢將是「價平量漸增」。(攝影/陳俊銘)
 

全球股市回春  資金行情再臨  房價回檔有限


最近在報紙上看到的房地產廣告又漸漸多起來了,北部推案的房子以潤泰萬花園的廣告最密集,大家打開報紙,每天都可看到尹衍樑頭戴工程帽的大幅廣告,據說萬花園預售已超過五成,高雄的豪宅廣告也動起來了,像「京城凱悅」、「國硯」、「義大世界」,建商的目標都迎向房地產業界一向十分重視的「三二九檔期」。

今年的三二九與去年的三二九不太一樣,去年政府突然祭出奢侈稅,除了豪華汽車等被拉進來陪榜外,奢侈稅瞄準的目標當然是房地產,為了平緩對高房價撻伐的社會輿論,政府祭出了打擊房地產的大動作,一時之間,房市從熱變冷,炒房大戶黃勇義還炒房炒到被收押。

去年房地產在政府積極打壓動作下一度「鴉雀無聲」,建商推案不見了,連看房的人也縮手了,進入下半年,歐債危機爆發,股市從九二二○點暴跌到六六○九點,台股市值一下子少掉四兆多元,這個財富縮水效應,本來對房市是雪上加霜的重重一擊,從正常趨勢來判斷,奔馳了七、八年的房地產多頭行情恐怕就要回頭了。

不過轉折也在今年出現,原本受到歐債危機而重跌的全球股市,在歐、美、日、英四大央行連手救市下又出現轉機。第一個出手的是歐洲央行總裁德拉吉,他在去年十二月祭出四八九二億歐元的長期低利融資政策LTRO(Long-term refinancing operations),德拉吉拿出四八九二億歐元巨資,以一%低利貸款給歐洲銀行,讓銀行去買五%、六%的歐豬國家債券,這個送錢給銀行的招數立刻奏效,歐洲銀行斷鏈危機解除,歐債危機也漸告紓解。今年二月LTRO又有第二輪五千三百億歐元大錢搬動,二次的LTRO化解了歐債惡化危機。

接著是美國聯準會主席柏南克重申美國超低利率政策延續到二○一四年底,等於宣示美國低利率政策還有三年好光景,鼓動了美股大漲,也帶動全球股市展開很大一段資金行情。

其次是日本銀行拿出十到六十五兆日圓買債行動,英格蘭銀行也宣示要動用三二五○億英鎊買債,四大央行全都加入印鈔救市的行列。另一方面,去年緊縮銀根的新興國家從中國、印度、巴西到印尼紛紛降息,資金水位開展,全球股市欣欣向榮。與去年下半年全球股市跌得鼻青臉腫相較,一二年的股市呈現一片欣欣向榮的榮面,連積弱不振的希臘股市也上漲。

全球股市回春給了房市鬆一口氣的機會,本來在歐債危機衝擊下,全球恐慌指數衝高,加上政府又強烈打房,房市往下走機率十分之大,如今資金行情再臨,資金漫天飛舞,房地產又成了保值資產,房價就回檔有限了。

全世界先進國家利率都趨近於零,超低利率讓舉債買房的人負擔減輕,也造成金價持續奔馳十二年。黃金是在一九九九年底從每盎司二五一.九五美元起漲,到去年最高一度漲到一九二三.七美元,黃金漲了十二年,最大動力來源就是全球印鈔票的後遺症。黃金沒有孳息的能力,但與四大國家不到一%的利率相較,黃金給人安全感,這是金價節節走高的主因。另一方面,美元長期走跌,過去三十年來美元購買力下降八三%,黃金、土地、房地產都成了保值資產,也是貨幣貶值的避險工具,這是價格欲跌不易的主因。

此外,土地具有相對稀有性,都會區土地取得愈來愈不易,台北市區幾乎已找不到大片可開發的土地,像帝寶取得仁愛路廣大面積的個案已經不可能再有,加上為抑制房價,政府大面積公有地不再標售,這使得土地價格漲勢更確立,從SARS(嚴重急性呼吸道症候群)以來,大台北地區的土地是只漲不跌。

 

完成實價登錄  下一步必然走向實價課稅


土地是房地產開發的原料,原料持續漲價,房地產價格更加沒有下跌的空間。美商花旗環球最近有一篇研究報告指出,新北市房價比台北市抗跌,理由是捷運支撐新店、林口、三重錢景,目前台北市預售屋每坪平均七十一.七四萬元,成屋、中古屋平均為五十五.九五萬元,新北市新屋平均三十九.二七萬元,中古及成屋平均三十.五六萬元,兩者差距仍大,補漲空間仍值得期待。

 

經過去年房市的多空交戰,這次三二九檔期,建商整軍再出發,台北市初估推案量七○二億元,新北市為五七二億元,推案量比去年顯著增多,不過指標性大案不多,且開價也略微下修,產品則從動輒百坪起跳改走二十五到六十坪的中間坪數產品。奔馳很久的房市榮景似有減弱的跡象,顯然經過去年奢侈稅的「鎮壓」,房市炒風收斂。但因為資金仍充沛,我定位一二年房市為「高檔震盪」的格局,與鄭欽天的「價平量漸增」的觀點接近。


資金充沛、利率很低,是房地產發展的絕佳環境,但是房地產走了七、八年大多頭,也必須有一些空方思惟。


第一個戒慎是高房價引來的民怨,讓任何執政的政黨都不敢掉以輕心,像中國打房毫不手軟,目前全台房價所得比飆上了九.三倍,全台平均購屋總價達九六○.七萬元,這其中台北市房價所得比高達十五.三倍,比起日本東京地區的九倍已高出很多,新北市也達十.一倍,房價所得比不斷飆高,而台灣的薪資至少十四年沒有漲過,薪水不漲,房價卻不停飆漲,終將引發諸多社會問題,這也是房市空頭總司令張金鶚教授,每次口誅筆伐的重點所在。


二是賦稅措施很可能成為壓抑房價的最大因素。總統大選後,對富人課重稅的聲音出來了,監察院長王建?自動請纓要當財政部長,全面開徵資本利得稅,力主賦稅公平的財稅學者曾巨威成了立法委員,正默默引導財政部朝著房地產實價課稅的方向前進。去年總統大選前,政府對房地產業完成實價登錄的政策,下一步必然走向實價課稅。


目前在賦稅公平正義中喧騰最久的資本利得稅,房市比股市可能性高。過去半個世紀來,政府對股市祭出過三次證所稅,最後都以災難收場,到今天為止,歷任財長對股市的證券交易所得稅總是戒慎恐懼,房地產交易所得稅從未開徵過,民國八十年前後,當時財長王建?已掄起大刀,準備開徵,緊急遭到總統李登輝撤換,但房市按實價開徵的氣氛已漸趨成熟。


去年政府開徵奢侈稅之前,已對豪宅開徵「豪宅稅」,為了避免炒房,未來政府可能會朝著研究增加房地產持有者成本方向考量,政府打壓房市的動作勢必一波接一波。

 

房地產

 

若中國房市大反轉  恐拖垮台灣房市 

 

三是行庫緊縮的大動作,今年起土銀急縮大型土建融資,土銀今年五千萬元以上融資只貸出一筆,土銀在一一年承作金額達八○二億元,這個緊縮動作十分明顯,一九九七年亞洲金融風暴造成房市崩跌,後來金融機構打銷二.四兆元呆帳,有了前車之鑑,今年行庫對房地產業借貸必然更慎重,一般散戶的房貸可能也會受到緊縮的衝擊,縱使銀行利率仍低,但信貸趨緊的壓力仍不宜掉以輕心。


四是台灣房地產自有比率已達八六%,大多數人都自購房地產,而持有房地產的大多數不只一棟,投資性購屋的比重愈高,愈增加房市的不穩定性,是房市潛在的風險。在這種房屋自有率很高的市場,換屋會成為房市最重要的動力,建商必須努力區隔市場,開發好產品,才能在房市脫穎而出。


第五個趨勢要密切留意中國房市的變化,九○年代前,台灣的房價遠高於中國,但是一九九三年中國房地產起飛,上海、北京、深圳都會區房產飛漲,台商在房市嘗到甜頭,回頭看台灣的房地產仍在低檔,於是○九年遺贈稅降到一○%後,掀起台商回台購屋的新浪潮,兩岸房市漸接軌。


像是上海「湯臣一品」從每平米人民幣十六萬元喊到三十萬元,對台北市的豪宅起了很大示範作用。台商回台置產,也讓台北指標性豪宅如帝寶每坪站穩二百萬元關卡,台中七期也因為台商回台置產而閃閃發光。兩岸的房市比價效應在中國全面打房下,必須高度注意中國的房地產是硬著陸?還是軟著陸?若是中國房市出現較大反轉壓力,也會拖垮台灣房市。

 

品牌時代來臨  房地產國際化  商辦崛起 

 

一二年的房市仍然持續一一年的多空交戰狀態,但是氣氛比去年樂觀一些,房價仍然會在高檔盤旋,這是鄭欽天所說的「價平」,成交量會放大一些,不過房地產基期已高,未來創造的漲幅不會大,投機性的炒作也會收斂,建商必須回歸基本面,未來房市會出現幾個新變化。


一、品牌時代來臨,消費者會愈來愈重視品牌,建商必須努力打造好品牌形象。在台北,像元大、忠泰、美孚慢慢都打出了口碑,潤泰建設努力打造尹衍樑的工程專業及施工品質,高雄的鼎宇、皇苑也慢慢在消費者心目中樹立口碑,好的品牌對推案一定有加分效果。


二、房地產的國際化,國際拍賣公司蘇富比授權的台灣房地產拍賣公司已經正式成立,今後豪宅可以像藝術精品一般在拍賣市場拍賣,全球房地產都可透過這個平台交易,兩岸開放後,外資、陸資來台會增多,房地產會慢慢走向國際化。


三、商辦會逐漸崛起,這一波房市熱潮完全集中在高價豪宅,商辦價格相對落後,若從康師傅回台全力收購一○一股權的大動作來看,兩岸投保協議若簽署通過,陸資來台將成為趨勢,以陸資愛面子的既定形象來看,進駐A級商辦機率很大,價格落後的商辦大樓,今年會由冷轉熱。

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