中國房市的問題是地域性不均衡，而房市軟著陸的前提是有效去庫存；一線城市確有優勢，但三線城市房價若出現大幅調整，一線城市很難不被殃及。
農曆年後，京、滬、深及個別二線城市房地產市場異常火熱，資金加速用湧入，房價躥升得令人瞠目。三月底滬深漢甯紛紛推出樓市調控政策，新華社發文警惕房地產虛火，房市小陽春面臨政策挑戰。
這是流動性主導的樓市反彈，背後是充裕的流動性和不多的投資出路，升勢集中在一線城市和個別二線城市，絕大多數三線城市並未受惠，部分地區更出現了資金的虹吸效應。
政府在房市的如意算盤是，引導民間高儲蓄去化解住宅的高庫存，但中國房市的問題是地域性不均衡。儲蓄和購買力主要集中在沿海區，尤其是超大城市，然而近八成的住宅庫存在三、四線城市，那裡的就業和收入增長都相對較弱。
一線城市的房價已經很貴，進一步飆升使得和打工族的工資收入嚴重脫節。這些城市的房價收入比率或租金回報率，名列世界前茅，無論從社會安定或從金融安全角度看，都是為政者的心腹大患。
但中國處在景氣趨緩期，政策邊際效應遞減，投資與出口疲弱，房地產政策是唯一仍能對實體經濟有效操控的宏觀工具。而房產業牽連的上下游極多，對整體經濟撬動效應極大。賣地收入對於地方收入至關重要，目前地方政府的財政狀況可謂捉襟見肘。政府此刻應不會輕易對房市痛下殺手，讓經濟引擎熄火。
相信政府不反對房市上升，而意在引導社會資金配合消化房市庫存，同時為經濟注入活力。基此，筆者認為此次房市小陽春應可橫跨數季。
且政策並非影響市場的唯一因素。此次房市調整是由高庫存觸發，乃市場因素主導。房市軟著陸的前提是有效去庫存，目前中國已建成住宅的庫存量超過七億平方米，加上建設中項目則超過十一億平方米，絕大多數位在三線以下城市。化解庫存壓力仍是必須面臨的考驗。
筆者也不相信三線城市房價跌，一線城市房價還能照升。從購買力和土地供應看，一線城市確有優勢，但一線城市明顯存在泡沫跡象。地產商多數同時經營一、三線城市，一旦三線城市出現大幅調整，一線城市很難不被殃及。
或許一線城市的調整幅度較小、下次反彈力度更高，但在房價上應不致出現週期性背離。
（本專欄隔周刊出）
