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中國房地產泡沫會不會吹破?

中國房地產泡沫會不會吹破?

2016-09-29 14:58

深圳房價從2015年初以來,漲到全球第二高;更可怕的是,A股上半年有1305家公司投資房地產。
這種房市活絡,經濟卻呈現衰弱的怪異現象,是中國經濟的潛在隱憂。

九月十五日晚間,美國CNBC頻道,有一則受到華人世界矚目的新聞,CNBC引述美國經濟諮詢公司Longview Economics的最新研究顯示,過去一年中國部分一線城市房價漲幅驚人,深圳市已成全球房價第二貴的城市,僅次於全球科技重鎮舊金山矽谷的聖荷西。


Longview Economics的執行長Chris Watling,在電視鏡頭前接受訪問時說:「我認為正在發生的事情令人擔憂。一些估值真的不太尋常,我們對於這些數字反覆檢驗了不下七次,它們確實令人難以置信⋯⋯。」雖然以單位面積價格而論,深圳房價未必是全球第二,但Longview研究的是典型住宅價格,二○一五年初以來,深圳房價平均上漲七六%,尤其是去年中,中國股市在最高峰反轉後,深圳樓價開始加速大漲,北京、上海走勢也與深圳類似,但沒有那麼極端。深圳的典型住宅價格已達八十萬美元左右,房價所得比七十倍,這遠比倫敦的十六倍還高。


70年不吃不喝才能買房 恐是經濟衰敗起點


針對這個現象,青島大學經濟學院教授易憲容也發表了一篇評論,題為「內房瘋漲,市場麻木,恐風暴前夕!」他指出房價所得比七十倍了,一個人生活一輩子,七十年不吃不喝,只能買一套房,那麼這樣還能讓人活下去?這不僅意味著這些城市的衰敗開始,也意味了中國經濟已走到絕大多數人的對立面,中國經濟發展讓絕大多數人的利益受損,如果這樣,其後果是十分嚴重了⋯⋯。


在學界示警,媒體報導後,國務院參事、住建部前副部長仇保興也上書中央,提議國務院此時是該考慮採取「溫和的、分散的、非中央化的調控政策,也建議分拆房地產稅,處理房產續期問題,為樓市降溫。」


目前的中國房市熱絡奇景,除了深圳市房價登上全球第二貴的紀錄外,今年最顯著的是樓市狂熱已從北京、上海、深圳一線城市蔓延到合肥、蘇州、廈門、南京等熱點二線城市,再延伸到購買力稍弱的鄭州、成都、濟南等「二.五線城市」,再延燒到一般的三線城市。


其中,上海已成為全球最大豪宅市場,很多知名豪宅成交價屢創新高,像是台灣人十分熟悉的湯臣一品,幾年前站在黃浦灘頭看著湯臣一品開價每平米十四萬元人民幣,已令人咋舌,最近一年的新成交行情是二十六.九一萬元人民幣,今年中成交的靜安區華僑城,每平米成交三十四.四九萬元人民幣,換算每坪為新台幣五五○萬元左右,如果以台灣設定地上權的房價來看,這簡直是天價。


不過,最近綠城中國推出的黃浦灣壹號,開價是每平米三十八萬元人民幣,換算成每坪已超過六百萬元新台幣,這確實是十分高價。香港中原地產集團的最新一份報告資料顯示,上海已悄悄躍升為全球最大豪宅市場,今年上海豪宅交易量,不但創下歷史新高,漲幅也是全球之冠。

 

深圳

深圳房市瘋漲蔚為奇觀,但恐怕也種下日後金融動盪的禍根。


上海上半年豪宅交易量 超越東京、紐約

 

如果以二千萬元人民幣為基準,今年上半年上海每套超過二千萬元人民幣的豪宅,成交一五九七套,其中新房一一一八套、二手四七九套,短短半年,已超過去年全年的一五九三套;如果對比東京,同價位的新建住宅上半年只成交十六套,而紐約換算超過二千萬元人民幣的住宅也不過成交一千一百套,在在都顯示上海市已成為全球最大豪宅市場。


至於深圳,今年初深圳二手樓平均房價已直逼每坪新台幣百萬元,而且今年又出現極小化奇景,最近成為媒體焦點的是深圳南山區的「僑城尚寓」,這個樓盤靠近地鐵站、周邊豪宅林立,這個個案在九月二十四日正式發售,出售九個極小戶,分布在六到十五樓,面積從五.七三平米到七.四八平米(約一.七三坪到二.二六坪),全部都有房產證,每單位實際使用權面積是六.六八平米(約二.○二坪),一九九八年的工地使用權證,七十年產權,這個超小套房採用多功能睡床和衣櫃,睡床可以取出折疊,每單位叫價八十八萬元人民幣,這九個迷你樓盤半天就賣完,後來因為涉及違建,已經停售。


中國樓市從一線城市熱到二線城市,如今連三線城市也跟了上去,更可怕的是房地產成了上市公司的主業,最近公布半年報的很多上市公司,賣樓利益成了主要利潤來源,甚至是「保殼」的手段。例如上海A股上市公司雲賽智聯(六○○六○二)公布出售上海房產,扣除帳面成本、費用及稅金後,確認利益是一.八六億元人民幣,然而雲賽智聯上半年實現的淨利是七○七四萬元人民幣,換句話說,企業的盈利還不到售屋收入的一半。


此外,也有一些已經連續虧損兩年的公司,假如再虧損下去,就面臨下市危機,像過去五年虧損了四年的*ST寧通B股(二○○四六八),九月二十日公布售出北京西城區兩套樓盤,兩套樓盤帳面價值一二九.七四萬元人民幣,估值是二二七二.六二萬元人民幣,如果順利售出,增幅高達十六.五倍,將產生一千二百萬元人民幣淨利,將可成功保住上市地位,這顯示房地產已成了企業主最後救命神丹。


但從總體經濟來看,中國八月M1年增率二五.三%,M2年增率是一一.四%,八月M1與M2的差達一三.九%,這顯示大量貨幣並未進入實體經濟,更可怕的是今年上半年,A股一三○五家上市公司有房地產投資,金額高達五九五一億元人民幣,其中有十二家公司投資房地產項目超過一百億元人民幣,這種經濟衰弱、房市活絡的怪異現象,是中國經濟的潛在隱憂。


中國房地產估價師,也是中國房地產協會副會長柴強最近指出,中國房地產貨幣化是經濟轉型期的特有現象,因新產業尚未形成,資金轉往房市,這是市場自發調節的結果,但是「槓桿上樓市」,將是中國經濟的隱憂,根據國家統計局的資料顯示,今年一至七月個人信貸增長五四.六%,廣發證券調查中國住房的房貸還款負擔率是三九%,年底前將達四○%,根據國際城市標準三○%已是警戒線,中國很多城市已達超標水準。

 

上海

 

大量資金流入房市 吸走總體經濟能量


柴強也警告,中國實體經濟數據不斷下滑,地價、房價卻屢創新高,代表資金正大量流入房地產這個「獨木橋」,繁榮的樓市正如吸血鬼搾乾總體經濟。經濟學家巴曙松出席「二○一六年博聲房地產講壇」時警告,中國目前居民房貸收入比,已超過一九九○年日本泡沫時期的水準,且仍在飛速上升,巴曙松舉出,二○一五年新增貸款四.七兆元人民幣、新房銷售額七.三兆元人民幣,他指出,信貸再推演下去,將達到美國次貸危機的水平。方正證券經濟學家任澤平也指出中國房地產的總市值約占GDP比率四一一%,遠高於全球二六○%的水準,全球十二大高房價城市,中國已囊括四席,樓市狂熱已達警戒線,但樓市泡沫會不會吹破?關鍵仍在中央政策。

 

中國面臨兩難決策 保匯或是保房價


今年中國GDP成長約六.六%,GDP成長減速,中國外匯儲備已從一四年六月的三.九兆美元一路跌破三.二兆美元關卡,中國的資金正加速外流,實體經濟往下,但房市炙熱,關鍵在中國經濟低迷之際,必須營造一種人民幣資產能夠保值的氣氛,用房地產上漲吸住國內資金,減少資本外逃,進而減輕人民幣貶值壓力,讓資金有地方可以去,這是中國房市大漲的最終源頭。


一四年以前,中國政府所有打擊房產政策齊出,去年更有意引房入股,造成股市年中的大泡沫,最後深滬股市失速墜落。今年人民幣貶值壓力大,樓市成了支撐中國經濟的巨木。這當中人民幣貶值是關鍵,寬鬆貨幣讓大量資金進入樓市,人民幣貶值導致投資者積極找尋資金出路,房地產成了最主要載體。


中央政府決策面臨兩難的問題,保匯?或保房價?最後是用房地產上漲,圈住外流資金,房地產成了對經濟成長帶動力最強的產業。但中國勢必面臨下一個大問題,那就是產業托不起昂貴的地產,最後高價房地產可能拖垮中國經濟,還有貿易部門的價格不斷地下跌,金融和地產不斷的膨脹,最後體現的是人民幣匯價和以人民幣計價的中國房地產價值的背離。最後這個泡沫如何化解?這才是中央政府最嚴厲的挑戰。


一九九○年日本泡沫經濟吹破前夕,日本人買遍全世界,日本的信貸無限擴張;最近國際貨幣基金(IMF)的第二號人物李普頓(David Lipton)警告,中國企業債務飆升已達GDP一四五%,中國企業債台高築,可能成為全球經濟的「斷層線」。這一輪中國房市大漲,又把中國式泡沫吹得更大,最後這個泡沫如何化解?這恐怕是全球經濟的大事。

 

上海

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