在今天看見明天

中國房市,我錯在哪裡?

陶冬

名人專欄

1032期

2016-09-29 14:33

此時此刻的中國房市,分析的切入點應該是金融屬性,而非居住屬性。因此,從房屋庫存、土地供應,收入增長、人口結構等因素判斷,都會失準。

中國許多城市的房地產市場,近來出現井噴式價格上漲,資金爆出恐慌式搶購。一個號稱上海浦東的新盤,其實距離陸家嘴尚有七十公里,但是四百多套住房開盤後在兩分鐘內被搶光。


作為經濟學家,筆者根本沒有預見這輪房價飆升。我錯在哪裡?錯在將房地產按居住屬性進行分析,看房屋庫存、土地供應,看收入增長、人口結構。其實此時此刻的中國房市,那些因素都不重要。今天中國房地產,分析的切入點應該是金融屬性,而非居住屬性。

 

房地產牛市  資金過剩所致


中國經濟增長缺乏動力,於是政府大力實施貨幣擴張政策,今年第一季度的貨幣發行量堪比二○一○年「四萬億刺激」的陣仗。但由於經濟下行、風險增高,好的企業不願舉債,銀行也不願借貸。實體經濟無法吸收驟升的流動性,資金唯有滯留在金融經濟中,股市又不旺暢,資金便爆炒房地產。房價初升的時候,很多場合可以看到政府與開發商在拍賣土地上做手腳,誘導資金入市。一旦房價上漲形成勢頭,則房價地價交互刺激,房地產成為自我形成、推動的牛市。


資產收益低本來就是居民的隱痛,房價飆升之下,銀行儲蓄迅速被轉化為買房購買力。銀行面臨著優質項目越來越少的難題,政府又催著借貸,房貸成為他們交功課的主要手段,近月銀行新增貸款幾乎全部發生在按揭(抵押)領域。金融創新又打造出新的借貸途徑,讓資金不足的買房者,拉高借貸比率上車。


造成房價地價暴漲的另一個原因,是資金成本的下挫。中國政府的房地產調整,一貫將重點放在卡住開發商的資金源頭和資金成本。政府數度努力之後,資金成本得到大幅下降,融資管道也變得便利化;但這一切對實體企業來講來得太遲了,得益者多是發展商和地方政府。當資金這個緊箍咒從發展商頭上摘下,房地產市場的博弈就變得精采了,買方賣方的天平就徹底傾斜了。


今天的中國房地產亂象叢生,炒作遍地,人心浮躁。錯,不在買房人的瘋狂,而在流動性製造者的瘋狂。


筆者暫時看不到北京房地產政策收縮的理由。首先,中國經濟了無起色,政策刺激效果日衰,作為支柱產業的房地產,對經濟穩定至關重要。其次,地方財政面臨空前挑戰,不少縣連按時支付公務員工資都有困難,土地財政的大門沒有人敢關上。


再者,房地產去庫存,是中央政府的既定方針,也是拆解金融隱患的必需,大家都等著炒作資金沖向三線城市,解放住宅庫存。筆者看來,北京會通過地方政府限制房價過熱,但應該會引導資金流向三、四線城市去庫存,而不是終結這輪牛市。

 

北、上、深房市總值  約全美七成


那麼,中國房地產市場有沒有泡沫?且看數據:一九九○年,日本房地產總值相當於本國國內生產毛額(GDP)的二○○%;○六年,美國房地產總值相當於本國GDP的一七○%;今天中國的房地產總值相當於本國GDP的二五○%。今天北京、上海、深圳三個城市的房地產總值,相當於美國房地產總值的七成。


過去的一百年,全世界大的房地產泡沫大約出現過四十個。每個泡沫形成時該國國民都說,自己的房價上漲和其他的泡沫不同,有本國國情。當泡沫破滅後,才發現泡沫的共性遠大過個性。筆者也不知道泡沫何時破滅,只是知道當信貸週期轉勢的時候,房地產週期往往轉勢。


中國的信貸GDP比率預計今年底超過二五○%,獨占世界鼇頭。經濟週期,是經濟學的基本概念,而經濟週期的起落一般取決於信貸週期。或政策主導,或政策失誤,或資金流向逆轉,或銀行壞帳大升,觸發信貸收縮,最終導致房地產市場的調整。現代資本主義的歷史,基本上就在這信貸週期中周而復始。房價升得越瘋狂,調整就越痛苦。上帝欲其滅亡,必先令其瘋狂。


中國經濟最弱的一環,是發展商和地方財政;最強的一環,是超高的居民儲蓄。當房地產市場出現危機時,人們突然發現最強的一環和最弱的一環被連在一起。有一天,歷史學家會說,那是政府的錯,千不該萬不該的大錯。

(本專欄隔周刊出)

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