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搞定六塊地 坐享五千萬元年租金

搞定六塊地 坐享五千萬元年租金
張世仁創辦的日船章魚小丸子日進斗金,他將經營企業賺到的錢轉投到房地產,發揮更大效益。

陳翊中

房地產

攝影/蔡世豪

682期

2010-01-14 10:17

七年前「日船章魚小丸子」創辦人張世仁歷經波折,費心收購六塊土地,在他「名店哲學」、「亮店哲學」、「配業哲學」三大理念操盤下,「逢甲旗艦專區·主題夜市」最貴的店面每坪月租金高達四萬元,合計年租金收入高達五千多萬元,這座逢甲最「亮」的複合式商場,堪稱是中部地區店王。

周末晚上,中台灣最大的逢甲夜市,台灣南北人潮,甚至陸客都來參一咖,把街道和店家擠得水洩不通;不過,七年前,在靠近目前大鵬一村圍牆旁一帶的文華路,只有面臨馬路的一排店面有人做生意。

前逢甲夜市管委會主委廖秀銀指著眼前川流不息的人潮說:「四、五年前,這裡隨著『逢甲旗艦專區.主題夜市』開幕和文華路觀光夜市成形,才成為逢甲商圈人氣最旺的地方。」

一到旗艦夜市的門口,「日船章魚小丸子」店面前,隨時都有三、四層排隊人潮,事實上整棟旗艦夜市的老闆,正是日船章魚小丸子的創辦人張世仁。他從一家賣小吃、月入數十萬元的攤販老闆,藉由連鎖加盟,讓分店還開到中國深圳、北京等城市,迅速累積新台幣數千萬元資金。

時常到日本考察的他,看到地鐵站裡的商場,不但設計新潮,挑高店面更是人氣旺旺,心裡暗自立定主意,如果有機會,一定要自己蓋一間商場。

熟悉逢甲商圈生態的二十一世紀不動產七期領袖旗艦店協理李品瑢說:「全台中只有逢甲商圈的店面,售價和租金只漲不跌,但也因為有很強的增值性,土地取得十分困難。」

 

邁出第一步 暗巷「方便」 買下第一塊地


張世仁也說,在逢甲擺攤多年,他深知逢甲商圈的潛力,買這裡的店面是穩賺不賠的投資,而旗艦夜市現址的六塊土地,幾乎每一塊的背後,都有一段不為人知的故事。

張世仁笑說,他插足商場經營的源起,是「尿出來的」!因為當時攤位沒有廁所,他想方便的時候,就習慣到文華路後面的暗巷解決,有一天看到某一幢平房張貼賣屋的廣告,六十坪開價四八○萬元,他掐指一算並不貴,便火速買下來。

不過,這幢位在巷子裡的平房,一定要整合附近的土地,一直打通到文華路邊,才有價值;於是,張世仁便展開為期一年半的整合大計。他苦笑說:「為了這座商場,心情一下極度興奮,一下蕩到谷底,甚至幾度處於破產邊緣,還好老天保佑,最後圓滿解決。」

 

謀定而後動 掌握關鍵訊息 擺平爭議產權


過程中第二塊一百坪土地的地主是當地人,當張世仁請他的二姊出面洽購時,對方已知有人收購,開出二千萬元的高價,經過一番討價還價,最後以一八五○萬元成交,平均單價已經從八萬元暴漲到十八·五萬元。

第三塊六十坪土地,屋主在當地擁有多間店面,根本不缺錢,更麻煩的是,他早就移民澳洲,在打聽清楚屋主背景後,張世仁決定請出深諳人情世故、見多識廣的三姊出面和屋主洽談。

一開始,對方因為不缺錢根本沒有要賣的意思,但在三姊不厭其煩地三天兩頭噓寒問暖下,對方態度終於鬆動,不過條件依然很硬,一口價一九八○萬元,一毛錢不能減,等於單價又飆漲到三十三萬元。張世仁幾經思量,忍痛接受,還特地買頭等艙機票請對方回國簽約。

第四塊地,面積也是六十坪,屋主是退休老師,張世仁請他的大姊出面洽購,好幾次被轟了出來。對方說,在這裡住了四十年,早就習慣了,每天起床,不四處打掃,心裡就不舒服;言下之意,不賣就是不賣。

心焦如焚的張世仁,深知這塊地如果沒拿下來,之前的努力都白費了,於是決定雙管齊下,一面派一位房屋仲介出面接替大姊,一面也委託設計師畫商場設計圖。

這位仲介很有耐心地和屋主接觸,一開始並不說明來意只是聊天,熟了以後還三天兩頭幫屋主接送小孩,直到幾個月後,才表明是受人委託,洽購房子。

此時,張世仁親自出馬,帶著兩份設計圖登門,一份是納入這塊地的設計圖,一份則是不納入的,向屋主表明,無論如何商場是蓋定了,從此也無法享受安寧生活,在幾番折衝之後,對方心防終於被突破,不過價格已經拉抬到三千萬元,每坪單價等於飆到五十萬元。

在完成六分之四的土地整合後,最重要的一塊地,是臨文華路的店面,這間店面情況很特殊,屋主和地主是兩個人,兩人原本是夫妻,離婚後雙方卻像仇人,但太太卻又欠先生二千多萬元,情況非常複雜。

張世仁謀定而後動,以五千萬元買下女地主手上一百坪的土地前,就知道土地過戶和處理地上物是兩大障礙,因為男屋主早就以一張三百萬元的本票執行假扣押這塊地,只要聽聞產權有變,一定會把剩下的本票再軋進來。若無法過戶,張世仁所付的錢就被卡死在這裡,甚至前面投入的金錢也可能泡湯。因為以這位男屋主的立場,雖然沒有土地產權,但每個月還可坐享二十五萬元租金收入,打死絕對不可能賣。

在簽了約、付了錢以後,張世仁便火速在隔天一大早,到法院提存三百萬元以解除假扣押,並同步到地政事務所辦理過戶,等到過戶完成,對方才得知消息,但已經來不及阻擋過戶,後來他和張世仁碰面的時候還誇讚,還是年輕人厲害,跑得比他們老人家快多了。

最後地上的店面,以兩千萬元成交,終於解決最棘手的難題。為取得此筆一百坪的土地,最終付出七千萬元,每坪單價等於飆到七十萬元。

張世仁說,他敢賭這一把,是因為掌握一條訊息,這間店面前的四米寬公有地,經過地方人士爭取,可由地主向國有財產局價購。擁有這支尚方寶劍,他就不怕屋主不賣,因為只有地主有權利價購門前的國有地;如果他買下後把店面圍住,只留一點通道,這間店面可以說一點價值都沒有。

完成六分之五土地整合後,最後一塊地因為原本就是張世仁攤位的房東,在形勢已成,加上雙方都熟的情況下,一百一十坪的土地以九千萬元順利成交,每坪單價將近八十二萬元。而六筆土地共四九○坪,總價為二億三三一○萬元,每坪單價約四十七·六萬元。

 

夜市

人潮等於錢潮,讓逢甲旗艦夜市租金和身價節節高漲。(攝影/蔡世豪)

 

好地點更要經營手段 三大哲學 造就十億元身價


完成土地整合後,張世仁再花一年時間,規畫興建完成「逢甲旗艦專區·主題夜市」。如今,號稱逢甲夜市裡最「亮」的商場,一進門走道兩旁,月租金每坪高達四萬元,即使一般的攤位,也要兩萬元,在逢甲夜市裡租金僅次於文華路的大店面,直逼台北忠孝東路四段店面的租金行情。論整體租金收入,旗艦夜市商場堪稱是中部店王。

商場經營,好的地點等於成功了一半,但業主的經營能力,則是讓商場價值不斷提升的關鍵。擁有國際觀又熟知夜市生態的張世仁認為,「名店哲學」、「亮店哲學」、「配業哲學」是經營複合式商場的三大要點。

旗艦夜市商場一開始招商的時候,除了靠自營的日船章魚小丸子、赤鬼牛排館、重口味麵線拉抬人氣以外,張世仁還用比較便宜的租金,吸引台北名店進駐,維繫基本的人氣。

他相信開店就是燈光要打亮,才能吸引人氣,於是祭出「包水包電」的政策,店家在沒有後顧之憂下把燈光打得無敵亮;他同時也很堅持,除非是大的業種如泡沫紅茶,其餘盡量維持一業一家店,讓商場更加多元化,也讓競爭不那麼激烈。

在附近碧根廣場開服飾店的小玲說,旗艦夜市商場因為是店東自營,不像碧根是賣斷,感覺比較有整體規畫,經營的業種也不像碧根這麼集中,生意似乎比較好做,不過租金也比較貴。

在張世仁操盤下,旗艦夜市每年總租金收入高達五千多萬元,且租金每年調漲五%。以店面租金報酬率三%回推,旗艦夜市的價值已從當年二、三億元增值至十六、七億元。而張世仁本身,也從十五年前的小攤販,搖身一變成為身價十億元以上的商場大亨。

 

張世仁

在逢甲夜市打滾10年的張世仁,靠創意和執行力,從小攤販變身地產大亨。(攝影/蔡世豪)


張世仁
出生:1967年
現職:日船國際赤鬼食品總經理
學歷:五專畢業
經歷:業務員

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