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姚連地靠「二十%人脈學」闖房市

姚連地靠「二十%人脈學」闖房市

趙曉慧

話題人物

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605期

2008-07-24 09:50

三年前一年平均只推幾億元建案的林口小建商,轉戰台北市精華區,連買三塊黃金美地,推案量足足是在林口推案的六倍!台北市「好地大家搶」,小股本的亞昕開發能夠擊退眾建商取得好地,靠的就是姚連地「二○%人脈哲學」。

外資在台北四處收購黃金商辦之後,又將眼光放在土地開發案,近期就看上台北市南京東路「六福皇宮」對面一千坪的黃金地段,但一打聽之下,才知竟已被一家不太知名的建商拿下。究竟是誰獵地的眼光好到連外資都佩服?

這塊價值四十億元的土地原來是「亞昕開發」與近年來因蓋「帝寶」而轟動房市的宏盛建設合資買下。亞昕二年多來還取得中山北路、南京東路及松江路口土地,三塊黃金地的金額共約六十億元,而亞昕幕後的操盤手就是「林口王」││亞昕開發董事長姚連地。二十年來,他在林口蓋了近三十座建案、約二千戶,一年平均推案一百戶,一年約二十億元案量,占林口房市近四成。能夠站穩林口房市,是因為他保守,不像一般建商放手狂賭。

「景氣好的時候,我最多推三、四案,景氣不好就只推一案。一個案子賣到八成之後,我才推第二個案子,把風險降到最低。」二十年來,姚連地安然度過了亞太金融風暴、九二一地震、SARS疫情等不景氣風暴,維持損益兩平。

但在二○○五年前後,當遠雄、宏泰、寶佳等建商搶進林口推案時,這位林口王卻放棄他信奉二十年,偏安林口的保守哲學,反而到戰況最劇烈的台北市中心競爭角逐。姚連地表示:「台北市的房屋供不應求,推案的利潤比在林口還要大。我還想蓋地標型豪宅,以後可以跟孫子說這是阿公蓋的!」除了維持生存外,姚連地也想趁這一波房地產的景氣壯大身家!

 

看好北市精華路段  交陪買地

 

決定轉戰台北市之後,姚連地把公司遷到敦化北路商圈,搬進宏盛建設的舊辦公室。他在台北市「非好地不推案」,敦化、仁愛、中山北路是他的首選,其次是南京、忠孝、信義、和平等路段。

 

在台北市買地要靠銀彈實力及土地整合能力,亞昕股本才六·二億元,又是新來的「菜鳥」,怎麼取得地主的信任、吃下精華土地?又要如何與華固、國泰、新光、元利、南山人壽等大鯨魚競爭?姚連地靠的就是他的腰夠柔軟、不樹敵,以「有錢大家賺」的方法營造人脈。

 

他很喜歡交朋友,只要對方有才幹或有投資財力,他就會主動請益或募資,就連承包亞昕建案的上、下游包商,也都成為他的金主群,透過朋友結成綿密的人脈網絡。透過這條網絡,姚連地能夠與宏盛、興富發等上市櫃公司合作開發,不僅是因看上對方的資金及開發實力,同時也認為有助提高亞昕的知名度。

 

在南京東路上,姚連地竟然能夠接連吃下兩塊地。據了解,這兩塊地的地主們相互重疊,別的建商上門買地,多半是一次買斷,只與地主做一次生意,但姚連地卻讓地主在他身上賺好幾次,除了這一次土地買賣之外,還邀請地主們入股亞昕開發或是談合建。

 

在與宏盛合作的過程中,姚連地一開始要求占股六○%,但宏盛也要六○%,為了取得共識,許東隆特別與姚連地闢室密談,僵持了一個多小時之後,最後姚連地讓步:「我認識你十幾年了,你那麼支持我,我就還你一個人情。」許東隆說:「姚連地就像一塊海綿,看到機會就會掌握,膽大心細、借力使力,很會整合人脈與金脈,但做生意還是會保留二○%的朋友情誼。」

 

原來,保留二○%的朋友情誼,不吝於分享利潤,就是姚連地經營人脈網路最重要的黏著劑。當其他建商做完一次生意就吃乾抹淨走人,姚連地卻是把所有的人都變成合作夥伴,讓雙方的關係細水長流。

 

小心操作財務槓桿  大膽獲利

 

為了趕上這波景氣,又看準兩塊黃金美地穩賺不賠,他放大財務槓桿,在南京東路及松江路口推出「新東京宅」。公開之前,姚連地就先將部分樓層及土地變現四億元,當作買六福皇宮對面土地的部分資本。

 

姚連地更進一步玩起借殼上市,二○○六年入主營運欠佳的「捷鴻資訊」,轉型房地產開發商,逐步減資打銷虧損、私募現增,營收獲利已經改善。今年六月易名為「力昕建設」,並由姚連地擔任董事長,兩家公司將逐漸邁向合併,繼續在股市中募集資金以作為買地的資本。

 

姚連地今年案量估計達一百一十億元,明年與宏盛合作推出的六福皇宮豪宅案,總銷將達一百七十億元。這些案量,足足是他在林口時期的六倍! 

 

三年前一年平均只推二十億元建案的林口小建商,今後將在台北市精華區玩起百億元大案,如何穩健地操作財務槓桿,正考驗姚連地的經營能力。

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