在今天看見明天

法拍天王賺進億萬身價的祕訣

法拍天王賺進億萬身價的祕訣
金融海嘯發生後,有人慘賠有人賺大錢,重出江湖的游世一預料,年底會有一波法拍潮。

趙曉慧

房地產

攝影/吳東岳

638期

2009-03-12 17:13

揮別台開案的陰霾後,房市因為背房貸的人資產縮水,繳不出款項,而將有一波大斷頭潮;這可說是游世一大顯身手的好時機。曾因此賺得數億元身家的法拍屋教父再戰江湖,市場肯定不會寂寞。

台北市天母北路一棟樓高五層、兩間打通的中古透天厝,是台灣最大法拍屋仲介「寬頻房訊」總部,是掌管全台灣十六家分店、一千名員工的中樞神經。有趣的是,這棟企業總部的前身,就是法拍屋。
 

在台灣法拍屋市場舉足輕重


寬頻房訊的創辦人、總經理,正是因為前總統女婿趙建銘的「台開案」而聲名大譟的游世一。三月四日的下午一點,他在總部現身時正值午休時間,卻氣色紅潤,絲毫沒有倦意,平日愛登山的他保養得相當好,似乎已走出「台開案」的陰霾。

「我的房子幾乎都是法拍屋,連開的車都是法拍車,不過是只開了一年的新車。」這位現年四十六歲的法拍屋教父,果然三句不離本行。

這一棟透天厝,使用面積約五百坪,游世一之所以看上它,是因為中古屋零公設,頂樓及後院在加蓋之後足足多出一層空間。同時,沒有電梯、管理員,所以可省下管理費。他說:「五百坪的使用空間,卻只要支付三百多坪的價錢,非常划算。我重視房子實際的使用權,大過於房子的所有權。」

前鴻禧集團董事長張秀政的豪宅「仁愛鴻禧」,今年一月二十日由台北地方法院拍出,結果一口氣吸引十八組買家搶標;除了得標者任晶晶之外,其餘全都是寬頻房訊的客戶,由此可見游世一在法拍屋市場的影響力。

游世一表示:「張秀政這棟豪宅的建築品質真好,恭喜標到它的人。不過,今年房價及法拍價位都還會再向下修正一波,不論是自住或投資的買方還是要審慎評估。這一波不景氣,絕對不能小看,但好在利率很低。」

 

不懂法拍 會很辛苦


打開了法拍屋最新市況的話匣子之後,游世一又語出驚人地說:「如果你想投資法拍屋,現在根本不用看,今年年底就會進入法拍屋的高峰潮。目前法拍屋平均每月有七、八千戶的釋出量,到了年底,每月會暴增到二、三萬戶;至於何時結束,要看金融海嘯的衝擊程度而定。」

游世一分析其中的關鍵,他表示去年「五二○慶祝行情」讓投資人套在高檔,八、九月後遭遇金融海嘯而滅頂,拖累名下不動產無法正常繳息;十一月分房子被法院查封,從查封再到拍賣流程大約六個月,然後進入一拍、二拍等程序,整個過程落後景氣一年以上,估計在第四季開始進入高峰。這一波金融風暴股市市值蒸發了十兆元,這個損失最後一定會反映到房地產市場。

買賣法拍屋,說穿了,就是靠著「別人的失敗」賺錢。游世一入行整整二十九年,煉金有術,專門做高門檻的生意,三十幾歲就已累積上億元身家。

某位游世一的多年好友表示:「房地產的投資金額都很大,所以一般業者都比較保守,但游世一卻很敢衝、敢冒險,事必躬親,年紀輕輕才三十出頭,就敢買一整棟商辦做投資。」

年少時的游世一,父親經商失敗,為了減輕父親的重擔,十七歲那一年,他決定自己半工半讀繳學費。當時他幫建商、代銷業者做建案的傳單派報,看多了炒作房地產的手法以及一夜致富的故事,最後決定投入房市,當作一生的事業。

退伍之後的游世一,曾經在住商不動產的法拍部門,學習基本功並累積經驗,後來自己成立法拍屋仲介公司。

在游世一眼中,法拍屋是穩賺不賠的生意,資金門檻並不高,關鍵在於心理門檻,「一般人總認為有問題的房子才會被法拍,例如是不是風水不好?其實,根本不用迷信風水。」

「法拍屋是年輕人翻身的利器。」游世一語氣堅定地說。「一樣是年輕人,懂不懂得房地產及法拍屋,人生際遇與財富差很多。」他舉例,A先生以每坪四十萬元買下一戶台北縣六十坪的新房子,總價二千四百萬元;加兩個要價四百萬元的車位,再花六百萬元裝潢,一共三千四百萬元。即使只貸款六成,便負債二千萬元。為了背房貸,A先生連中午的便當錢都要斤斤計較。

另外一位B先生,標下同一地段、同樣坪數的法拍中古屋,每坪十六萬元,總共只花了九百六十萬元,還包含兩個車位與現成的六百萬元裝潢。若是用每坪市值三十萬元轉賣,總價達一千八百萬元,前後價差就賺了八百四十萬元。

如果再拿這一筆錢去買台北縣八里一棟五十坪中古豪宅,法拍價每坪才十五萬元,一共七百五十萬元,算一算,身上不僅零負債,還多出九十萬元存款,B先生中午根本用不著吃便當,可以直接去吃大餐!「這就是法拍屋迷人的地方。」游世一如此說道。

以游世一億萬富翁的口袋實力,買上一戶「帝寶」絕對不是問題,但他就是沒興趣,只對法拍屋情有獨鍾。不過,標下好案的法拍屋成功祕訣,還是在於「資訊封閉」,越少買家知道越好,不僅競標者少,也可以省下很多溢價價差。

他曾經幫一位台北榮總醫院的醫師操作法拍屋,買到好屋又賺了錢,消息因此在醫院傳了開來。有一天,游世一出車禍到榮總急診,醫院的護士們一聽他來了,大家就圍著他問法拍屋的事情,結果這一聊就是一個多小時,最後游世一只好向大家告饒,「可不可以先處理傷口?」

 

法拍屋族一定需要的網站


二○○○年,游世一嗅到網路時代來臨的商機,於是斥資兩億元成立「寬頻房訊科技公司」,著手建置台灣最大的會員制法拍屋資訊網站。他深知網站若要吸引會員,全台的法拍屋案件數量就要充足,網站功能也要夠強,於是他花了五年的時間打底,一度搞得他幾乎破產。

那時候包括他自己在內的寬頻房訊工作人員,總是趕在清晨六點天剛亮,馬路上還沒有什麼人車的黃金時間,到大街小巷,挨家挨戶拍下社區的現況照片。再把照片、地籍謄本、平面圖、歷年法拍成交行情、法院公告等,統統結合起來再放在網站上。「而且我們網站上每一筆房屋的屋齡,都會隨系統的計時器自動更新。」游世一得意地說。

現在,寬頻房訊的網站擁有上百萬筆房屋資訊,都是真實的地址及門牌,「只要輸入你家的地址,你家的外觀照片馬上跳出來。」而且現在訊息都可以做到用手機簡訊或電子郵件通知,第一時間通知有需要的會員,非常有效率。

法院的法拍屋網站,使用一年要付費一萬元,全台灣有十六家法院,總共要十六萬元。寬頻房訊的會員每月收費一千元,訊息與網站功能比法院的還要完備,現在會員人數至少上萬人,網站的市占率高達六成。

游世一得意地說:「我的網站,已經可以做到投資人不敢不看,而且都是百分之百有需求、有付款能力的買家,客戶群很精準。五年的辛苦打底,我也已經甩開競爭者。寬頻若是上市櫃,保證變成股王。」

不過,真正讓游世一致富的,其實是土地買賣,尤其是「點石成金」的道路用地、畸零地。他收購全台灣的道路用地,等待開放容積移轉;至於畸零地,則是賣給鄰地想要合併開發的地主或建商。

台北市一坪土地要價三百萬元,道路用地一坪才五十萬元,建商買下道路用地之後,等於當場省二百五十萬元。在台開案爆發之前,外傳游世一手中握有超過十億的道路用地,一位建商表示:「這類土地游世一確實很多,是『道路用地四大天王』之一。」

正因為道路用地的獲利驚人,於是引來各方人馬爭相介入。一位與游世一合作過的投資客說:「他是一位很講信用的人,帳目清楚、好溝通,不會黑吃黑,與他合作可以放心。」游世一的海派加上房地產投資眼光獨到,「與他配合的幕後金主非常多。」一位房仲業者這麼說。

 

搞定黑道海蟑螂的手腕


土地開發利益連黑道、「法拍屋海蟑螂」也覬覦,常會藉機勒索。但游世一也不怕,他說:「其實,現在海蟑螂都已經被抓得差不多了;至於黑道的問題,給錢就能擺平!」

昔日坊間之所以聞法拍屋而色變,就是因為這一類問題層出不窮,但競爭者知難而退,正是游世一賺錢的機會。膽子大、不心疼付點小錢換得更大利益,再度印證他只挑「高門檻生意」致富經。

縱橫房市近三十年,游世一雖然打出名號,但也惹來不少爭議。除了台開案之外,○六年七月,高雄地檢署質疑游世一涉嫌利用高雄市周邊不值錢的畸零地,換取漢神百貨對面三筆公告現值二千三百多萬元精華土地,其中疑涉弊端。

一位與游世一交過手、專做中古屋的大投資客則抱持中性看法;他指出,游世一做的,是最複雜、牽涉龐大利益的行業,如果沒有糾紛、爭議,那才是大新聞,關鍵要看有沒有違法。

談起台開案帶給游世一什麼樣的人生啟示,他說:「就是做事情要再低調一點。」游世一看得很開:「人生一定要有起落,才有經驗收穫。」不過,他仍然餘怒未消:「我的案子是一個政治判決!」

二十多年來,游世一在法拍屋市場中看盡各式斷頭故事,因而心生警惕,認為經營事業一定要穩紮穩打,專心本業。「房地產當梟雄的,往往都不會長久。」他也不當建商,因為餘屋就是存貨,存貨代表負債,萬一景氣反轉、財務規畫不當,資金鏈就岌岌可危。

在揮別台開案的陰霾之後,等待游世一的,是金融海嘯後一波新的斷頭潮,又將是他大顯身手的時刻。法拍屋教父再度重出江湖,市場熱鬧可期。

 

■游世一
出生:1963年
現職:寬頻房訊科技公司總經理
學歷:光武工專機械科
經歷:住商不動產法拍部門

延伸閱讀

掌握資訊 破解購屋三陷阱

2008-05-01

法拍高手 獵屋全攻略

2009-06-25

競標不點交的法拍屋 獲利更高

2009-10-08

莊雅清九年賺20億元的祕訣

2009-06-25

500次法拍經驗 累積不敗心法

2009-06-25