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林榮顯 發達傳奇

林榮顯 發達傳奇
林榮顯對京站時尚廣場的成績感到很滿意。

王榮章

話題人物

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684期

2010-01-28 10:20

位於台北車站特區的「京站時尚廣場」,2009年12月11日風光開幕,不但將開發商日勝生活科技的聲勢推上高峰,更一舉奠定其在捷運聯合開發案一哥的領導地位。一貫低調的日勝生董事長林榮顯,從一個沒沒無聞的小建商老闆,成為今日的捷運聯開大王,他成功的關鍵是什麼?

京站時尚廣場開幕時,林榮顯站在商場內,望著絡繹不絕的人潮,一向沉穩的臉上也露出欣喜的笑容。林榮顯的開心其來有自,因為光是開幕三天營業額就超過兩億元,業績、口碑都遠遠超出預期,讓經營團隊吃下定心丸。而不論對日勝生或林榮顯個人來說,京站都是一個重大轉折點,意味著公司終於走過前幾年的風風雨雨,不但站穩了腳步,更將步入一波快速成長高峰期。


交九BOT啟用 日勝生完成各方矚目大案


交九BOT案終於在二○○九年順利完成,也難怪林榮顯難掩心中的喜悅與激動。這個被日勝生集團副執行長黃森義形容為「背水一戰」的大案,從簽約到完工啟用整整耗時五年,投入資金超過一百五十億元,其間經歷無數波折,完工後還因噪音、交通等問題遲遲無法取得使用執照,加上民意代表多次抨擊,導致外界始終流言不斷。不過,這一切都在交九國道客運轉運站、京站時尚廣場先後啟用,各界反應從批評轉為肯定後逐漸平息。

包含國道客運轉運站、購物商場、住宅與辦公室的交九BOT案,在外界一路唱衰的情況下順利完工,以實際成果粉碎外界流言。此外,史上最大的捷運聯開(聯合開發)案、新店機廠小碧潭站的「美河市」銷售率一舉衝破九成;而預估銷售金額高達一百五十億元的南港機廠案也預計在第二季登場,日勝生不但囊括捷運聯開三大案,總計六個聯開案合計總銷金額更估計高達六百五十億元,穩坐捷運聯開市場的龍頭老大。

 

其實在二○○○年以前,當時原名日勝建設的日勝生活科技,還只是一家名不見經傳、資本額只有十幾億元的中小型建商;但短短十年間,日勝生卻壯大為捷運聯開界一哥,這家公司的蛻變與迅速崛起,關鍵因素到底在哪裡?

 

擬定十年大計 成功拿下小碧潭機廠案

 

這一切都要從一九九九年開始說起。當時日勝生正積極籌備上市,為了找出未來的定位與發展方向,林榮顯帶著主要幹部到日本、香港、新加坡等地考察房地產市場,發現交通發展是土地開發的核心,而最成功的經驗則首推捷運。之後再對照國內的情況,當時台北市捷運線的雙十字路網(板南線加上淡水線、木柵線)剛形成,林榮顯敏感地判斷這是未來發展的趨勢,他因此擬定了十年發展計畫,下定決心跨入捷運開發案,而這個決定也從此改變了他的一生。

 

這一年林榮顯已經五十歲,也開始了他的捷運聯開人生。二十五歲就自行創業做房地產,到五十歲決定跨進全然陌生的領域,除了要有前瞻性的眼光,更得要有過人的膽識。日勝生營建事業群副總劉垚凱回憶道,那時候大家對捷運聯開案都懵懵懂懂,什麼都不知道,不過在進行了解後,發現有機會可以去投標;當時第一個介入的案子就是新店線小碧潭機廠案,一開始有兩個團隊競爭,一直到二○○一年十二月,日勝生終於和捷運局簽訂合約,取得第一個聯合開發案。

 

林榮顯表示,除了當時赴國外考察,啟發了他的視野與觀念之外,之所以決定投入聯開案,和他早年的創業經驗有很大的關係。原來念屏東高工建築科的他,畢業後還不滿二十歲就上台北打拚,剛開始在建設公司做監工;一直到一九七四年,年僅二十五歲的他決定創業,做的第一件案子就是和地主在復興南路合蓋大樓,興建十二層大樓可以分到十個樓層,也順利賺進人生第一桶金。之後他在台北市、台北縣所推出的建案中,超過九成都是與地主合建。

 

林榮顯指出,捷運聯開案在本質上也是合建分屋,只是地主換成政府而已。他坦言一路走來幾乎都採取合建方式的原因,是因為財力不足,他回憶創業時期的資本,幾乎都是向親友借貸來的;而這也是他鎖定捷運聯開案的另一個重要原因。「我們又不是財團,哪來那麼多錢!」但想要深耕台北地區,又要有一定的開發規模,介入聯開案顯然是一個絕佳的選擇。

 

隨著捷運住宅成為房市的當紅炸子雞,加上大台北地區精華土地一地難求,捷運聯開案早已成為各家建商爭搶的標的。實際上聯開案一路走來絕非一帆風順,早年還被譏諷為「聯開、聯開、年年不開」,當時的台北市長馬英九還一度感嘆台北都有三條捷運線完工通車了,但聯開案卻遲遲未見。

 

冠德建設副總經理洪錦欽指出,早年根本沒有建商想做聯開案,除了大家都不知道聯開案到底在做什麼之外,而且手續多、流程多,多數業者更視與公部門打交道為畏途;因此當時參與聯開案的都是名不見經傳的小建商,如漢洋(國民黨黨營事業)、保強、華非等建商,捷運工程局聯合開發處還曾為了找不到有品牌的建商參與而相當頭痛。之後冠德因緣際會接手了新店市公所站的聯開案(後推出「都會通」小套房案),慢慢發現其實公部門不見得比私人地主難溝通,加上捷運宅日漸受到市場青睞,冠德也因此又陸續參與了永安市場站、景安站、先嗇宮站、台北橋站、菜寮站等案,成為捷運聯開案的另一個重量級玩家。
 

領頭突破限制 讓銀行樂於承作聯開融資

 

不過,捷運聯開案真正的大咖,絕對是日勝生與樺福建設兩大集團。日勝生活科技加上旗下的特許公司萬達通、集順生活科技、立疆開發等,共取得六大聯開案,總銷金額估計高達六五○億元,在金額上遙遙領先。至於樺福建設在取得漢洋建設經營權後,再加上樺富建設、銘漢建設等子公司,樺福集團陸續拿下十八個聯開案(其中萬華車站、廣慈博愛院並不屬於捷運局聯開處主導的七十二個聯開案),囊括了逾兩成的聯開案,在個案數上領先群雄。

 

同業分析日勝生、樺福兩大體系能在捷運聯開案打出一片天的兩大關鍵,在於投入時間早,以及目標明確專注。這兩家公司也是房地產業唯二鎖定捷運聯開案深耕的建商;外界現在看到兩家建商的成功,不少人私下揣測其政商關係,但樺福建設董事長張剛維不屑地說,政商關係在爭取捷運聯開案上根本沒用,「我們是贏在別人看不懂但我們懂,而且我們很專注。」

 

此外,早期聯開案之所以乏人問津的另一個重要原因,是缺乏融資管道。由於聯開案的土地是政府所有,無法提供給銀行當作擔保品,而銀行在法令、風險考量下無法、也無意提供融資,使得早期的聯開案都是小規模的個案,需要龐大資金的大型聯開案完全動彈不得。一直到○三年,日勝生前總經理陳慶洪,以及捷運局聯開處、北市府法規會及銀行團展開多次研商;○三年六月,台北市政府公告了「捷運聯合開發融資協助契約」與「信託契約書」,捷運聯開案才真正動了起來。

 

在日勝生帶頭衝撞體制下,這個被稱為「三方融資協助」的機制,終於讓聯開案全面解套。透過專款專用與信託的設計,加上市政府扮演監督角色,讓銀行開始樂於承作聯開案的融資。日勝生財務副總周惠玉得意地說,外界很少人知道,三方融資協助是日勝生對聯開案最大的貢獻之一。○三年六月之後,聯開案開始如雨後春筍般冒出來,領頭突破法令限制的日勝生也成為受益者之一,包括交九BOT案、新店機廠案就分別獲得高達八十八億元、一二四.五億元的銀行聯貸,後者也創下國內金額最高的聯開案融資紀錄。
 

「京站」、「美河市」 屢創聯開案多項第一紀錄

 

此外,日勝生還有一個史無前例的重大突破,就是交九案中的「使用權」個案「京站」。交九BOT案在○一年十二月首次招標,在歷經兩次流標後,日勝生在○三年七月應捷運局之邀,成為唯一的投標者,並在同年底取得優先議約權。不過考量到計畫可行性,日勝生要求調整BOT案附屬事業的內容,變更其中三成面積為可出售的住宅與辦公室,之後雙方經過一年的冗長協商,終於在○四年十二月正式簽約。

 

沒想到簽約之後,到推出「京站」預售案又拖了快兩年時間。除了市場對前所未見的使用權(沒有土地所有權與地上權)個案心存疑慮外,使用權是否可作為擔保品也是一大疑問。身兼京站實業董事長的副執行長黃森義指出,當時日勝生還特地去請教金管會,最後金管會認定使用權本質上還是房子,等同於不動產擔保品,終於順利解決購屋者的分戶貸款難題。○六年十月,BOT案特許公司萬達通推出了住辦資產定期使用權及土地地上權租賃案「京站」,沒想到推出後大受歡迎,不到三個月就銷售一空,跌破眾人眼鏡。

 

在「京站」銷售過程中,還發生一件鮮為人知的插曲。儘管一推出就熱銷,但由於工程進度的壓力,因此搭建在東側用地上的銷售接待中心,必須限期在當年十二月十日前全部拆除,當時負責代銷的是甲山林廣告,甲山林董事長祝文宇向林榮顯表示,他看好京站未來的發展前景,所以剩下的一百多戶他打算全部吃下來,讓林榮顯嚇了一大跳,但也順利解決了眼前的難題。

 

行事一向大氣的祝文宇,除了一口吃下一百多戶京站之外,操盤美河市也相當成功,堪稱是林榮顯的一大貴人。力挺朋友的祝文宇,如今反成為最大受益者之一,目前他將一百多間小套房裝潢後,以酒店式公寓的方式經營,每坪租金高達兩千五百元,投報率相當不錯。劉垚凱透露,祝董看好京站未來每坪有五十萬元的行情,目前這種「先租後賣」的操作模式,是非常高明的手法。

 

股本過大、業績不穩 風光背後也付出不少代價

 

從二○○○年底上市至今,日勝生可以說完全和捷運聯開案綁在一起,也開創了和其他營建公司完全不同的經營模式。不過讓日勝生一炮而紅,開始引起市場關注的,其實是○三年底推出的永春捷運站「E.A.T」案,這也是日勝生第一個完成的聯開案。○三年四月,日勝生在SARS(嚴重急性呼吸道症候群)疫情最嚴重的時候,以近十五億元向南寶樹脂買下這塊土地,令人不得不佩服林榮顯的膽識;但之後這個高達五十億元的大案,也讓日勝生初嘗在捷運聯開案成功的滋味。

 

一路走來,林榮顯帶領著日勝生創下多項第一紀錄,包括規模最大的聯開案(美河市)、金額最高的聯開案聯貸案(美河市)、第一個不動產開發信託受益權轉讓合約(日勝生將美河市的部分銷售利益轉賣給宏泰人壽,先行回收部分資金)、第一個五鐵共構的聯開案(京站)、第一個使用權建案(京站)。而最難能可貴的,是這些第一都是在沒有前例、甚至沒有法令可循的情況下,一一突破困難與限制達成的,也為其博得捷運聯開大王的名號。

 

不過表面風光的背後,日勝生其實付出不小的代價。首先是因為聯開案的時程難以掌握,導致業績起伏劇烈,犯了上市櫃公司的大忌,因為一旦沒有營收,常導致股價暴跌。周惠玉也坦承,○六年以前,日勝生的獲利其實是有一餐沒一餐的。其次是為了符合開發商的淨值必須達聯開案金額三成的規定,日勝生近年來多次集資,陸續辦理了兩千萬美元的海外可轉債、十七億元的國內可轉債,以及三次現金增資(合計二十一億元),讓資本額快速膨脹至六十一.五億元,嚴重稀釋每股獲利。周惠玉指出,公司考慮在適當時機進行減資,以減輕股本過大的壓力。

 

最後則是來自民意機關的壓力,近年來部分台北市議員數度炮轟市府圖利日勝生並為其護航,讓日勝生備受壓力。日勝生內部對於公司配合政府政策,完成一項成功的BOT案,甚至沒讓政府負擔半毛錢,結果不但沒有得到肯定,反而飽受批評都忿忿不平。不過林榮顯反倒平靜地表示,對各界的批評,日勝生只能虛心聽教、默默改進。

 

只是林榮顯卻對外界總是批評日勝生「小孩玩大車」一事耿耿於懷,他特別強調每個案子他們都做了很好的財務規畫,只要預售沒問題,加上適時增資,再配合銀行聯貸,基本上案子還沒動工,資金籌畫都已經完成了。

 

二○一○年進入豐收期 未來將積極介入都市更新

 

跟隨林榮顯十多年的劉垚凱指出,董事長真的是很沉穩的人,雖然他內心比誰都急,但是外表還是很從容,讓大家都很佩服。周惠玉也指出,董事長的抗壓性極強,這些年經歷許多風風雨雨,他都能很快調整,總是能帶領大家繼續往目標前進。與林榮顯相識多年、去年才被延攬至日勝生的黃森義認為,林榮顯能夠成功,除了企圖心旺盛、意志力堅定之外,更重要的是他一直在追求創新,才能一路突破窠臼與種種限制,並不斷跨進新的事業領域。

 

○九年對林榮顯來說,是個否極泰來的重大轉折,不但順利完成交九BOT案,未來更可望帶來穩定長期的收益;創業代表作「美河市」也熱銷九成;先前涉及的內線交易案也獲得緩起訴。展望二○一○年,美河市將進入入帳高峰期,法人圈估計光此案就可以帶來一百億元營收;而地產同業評估可望大賺的南港機廠案預計第二季推出;日勝生加賀屋北投溫泉飯店則預定十一月開幕,日勝生即將進入豐收期。展望未來,林榮顯表示,除了捷運聯開案仍是核心業務之外,將會積極介入都市更新案,例如預計二○一一年將推出的新莊線大橋國小站,就是聯開案結合都更的明顯例子。

 

十一年前的一個決定,開啟了林榮顯迥然不同的事業與人生,也寫下屬於他的捷運聯開傳奇。展望下一個十年,他還會創下幾個第一的紀錄,值得觀察。

 

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紀事

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