在今天看見明天

秦偉坐擁三十三戶房的關鍵心法

秦偉坐擁三十三戶房的關鍵心法
秦偉認為買房子是為「傳承後代」,理由是今天你買對地點、買對房子,將來子孫才不會怪你。(攝影/陳永錚)

陸敬民、程采薇

房地產掃瞄

704期

2010-06-17 13:45

藝人秦偉買房都是賺多賠少,堅持的就是一套「中等美女」挑房原則,除了挑物件,也挑區域。遵守「漣漪效益」法則,這就像把石頭丟進湖裡,水波會從中心點向外擴散產生漣漪,房價的效應就像如此,離中心越近,房子就值錢。

「每次決定買房前,我都想到『明天就要賣』這件事。」在演藝圈出了名的房產專家秦偉,點出他之所以能坐擁三十三戶房子所抱持的心態,對秦偉來說,買房的同時就要想明天能不能賣,不管投資或自住,都要有這樣的思惟。

自學生時代開始,秦偉就有接觸房產的經驗,那時他父母親為他在北縣三重買了一戶頂樓加蓋的公寓,總價約五百萬元,換算下來,每坪約六萬元,相當划算;但在同一時間,他看上的其實是台大附近的樓房,同樣價格卻只能買到二十幾坪,換算每坪單價二十幾萬元,而當時秦偉的父母親認為坪數這麼小又這麼貴,還是別買。現在台大附近,羅斯福路地段的行情,每坪房價都衝上四、五十萬元,反觀三重房價還在二、三十萬元掙扎,「要買,就要買會賺的」,這一段買房經驗,讓秦偉深深記在腦海裡。

 

不熟悉的區位不輕易投資專挑「社、區、大、廈」


有了之前三重買房的經驗,到大三那一年,秦偉有能力自己獨資買房,當時,他看中一戶位於台北市延吉街的房子,約三十幾坪,以每坪二十七萬元買進,當時,房子旁還有鐵道經過,甚至有一塊廢棄工廠在附近;但秦偉觀察,這裡地段好,未來會有發展性。兩年後,工廠遷了、鐵道拆了,房價一路飆漲至每坪三十九萬元,秦偉脫手時賺進三百多萬元。第一次投資房產就繳出漂亮的成績單,之後,更在一九九六年至九七年間密集置產,練就他慎選地段,敢衝卻不躁進的購屋特質。

秦偉不諱言,他買房都是賺多賠少,堅持的就是一套「中等美女」挑房原則,瞄準台北縣市的精華地區,專挑坪數二十坪至四十坪上下,每坪單價不超過四十萬元,也就是總價不超過一六○○萬元的房子,這就是秦偉心目中的「中等美女」物件,當中又以社區大廈的類型最多,地段鎖定在東區、捷運站口附近。

他通常只投資熟悉的區位,對於不熟悉的區位能免則免,「就像股票一樣,若一窩蜂去買不熟悉公司的股票,到時候怎麼套牢的都不知道。」他說,如果真想投資不熟悉的區域,他會特別重視「漣漪效益」,這就像把石頭丟進湖裡,會從中心點向外擴散產生漣漪一般,房價的效應也是如此,會以北市房價最高的地方為中心向外擴散,離中心點越近,房子就越值錢。

中等美女要如何挑選?秦偉用四字口訣「社、區、大、廈」來詮釋,所謂「社」就是公設比的諧音,原則上越低越好,因為實坪大,那些有泳池、遊樂設施的社區都不納入考量。「區」就是區位地段,除了地段要好外,還要看周邊有沒有地標建築或豪宅可以拉抬行情。「大」就是坪數要大小適中,太大或太小都不易轉手。最後一個「廈」則是煞的諧音,凡是有路沖、壁刀或周遭有明顯嫌惡設施(容易影響居住品質的場所)的房子,都不列入考慮。因此,屬於中等美女的物件,民眾一般接受度也較高,這就符合秦偉「今天買,明天就可賣出」的原則。

 

購屋妙招:先租後買問價、詢價、鑑價 十拿九穩


「買房子不能只為自己,更要為後代子孫負責。」秦偉笑說,他認為房子還有一種功能,那就是「傳承後代」之用。他的理由是,今天你買對地點、買對房子,將來子孫才不會怪你。除此之外,他還提供了一個絕妙的購屋手法:先租後買。

由於房仲業者大多會向買方收取成交金額二%的佣金,因此遇到有點心動,但價格偏高時,秦偉都會試著要求先租個一年半載,若住得滿意,再向屋主優先承購。這樣做的好處是,可以有一段緩衝時間,思考是否真要入手,屆時若真想買,也可直接向屋主承購省掉佣金,可說是一舉兩得的雙贏作法!

為了保持對行情的敏銳度,秦偉一定會「找鄰居問價、找房仲詢價、找銀行鑑價」,其中透過銀行鑑價詢問行情,是他一定會用的方法。秦偉說,出價只要不超過銀行鑑價的行情,就不容易買貴,這樣了解周邊行情,才能讓他只要一出價,就能十拿九穩買進看上的物件。

身為藝人,同時也是數家公司的負責人,秦偉參與社區大廈管理事務不落人後,「社區型的房子管理得好,對增值具有加分效果,」秦偉比喻,社區的管理委員會就是社區大廈的化妝師,有了化妝師,社區大廈就有了門面,自然就讓來來往往的人有較深刻的印象。他舉自己公司所在的大廈為例,剛搬進來時,管理不完善,包括機車亂停、車道出入口無人交管、植栽枯萎,因此他自己就跳下去擔任管委會監察委員,「我只負責『放炮』 ,為了這個社區好,我不介意扮黑臉。」他說。

 

管理得當 增值加分參與管委會 維持房產身價


所以在他強力的監督下,要求社區大門口要淨空、人行道旁的機車停放要嚴格管制,以營造出辦公大樓該有的氣勢;其次,要求白天警衛必須要有兩組,一組位於門廳,另一組負責車道交管;接著是要求擺設常綠植栽。至於一般社區大廈常見的管理費欠繳問題,秦偉認為,管委會一定要有結餘,因為有錢才能辦事,所以對於管理費欠繳問題,只要拖欠半年,身為監委的他,一定要求強制執行催繳程序。

對於社區花錢舉辦三節聯歡活動,身為藝人,秦偉的態度竟然是否定的。「要辦活動可以,但前提是要有結餘,而且活動的目的不是吃喝玩樂,用意是鼓勵住戶來開會。」抱持務實主義的秦偉認為,錢一定要花在刀口上,即使是請客吃飯,也都要師出有名,而且要有具體的目標與成果。



社區大廈百戶以下是上上選


社區大廈是目前住宅的趨勢,不少人就是喜歡有警衛駐守、信件有人可以代簽收,享受飯店式管理的住宅品質,但在挑選這一類房子有什麼地方需要注意?

 

全國不動產新店北新捷運店店長吳世昌指出,社區型房子因都屬於大樓,在建材上須留意鋼骨結構,尤其是屋齡是在1999年921地震前建造的房子,就要特別留意,若要查看有無問題,可以到鄰近幾家房屋仲介多多詢問物件狀況。

一般社區戶數的多寡,也是可以作為挑選的參考,吳世昌表示,通常是以60戶至100戶較為適宜,若是千戶以上的社區,恐怕會有出入分子過於複雜、管理不易的問題。

同樣對大型社區抱有疑慮的政大教授張金鶚表示,社區戶數過多,也很容易吸引投資客進駐,如此一來,搬進、搬出的頻率很高,住戶很難維持一定水準。張金鶚也認為,管委會運作上軌道是一個良好社區所須具備的軟體條件;再者,硬體條件就要符合5項條件,包括1. 好建造:要有好品牌信譽的建商建造,2. 好規模:社區戶數不要太大或太小,3. 好距離:最好能位在第一巷,4. 好公設:公設比在30%上下,5. 好停車:有固定的停車位。

對於要買社區大廈的民眾,吳世昌提醒,採光好不好、棟距是否過近、是否有壓迫感等因素,最好納入考量,另外還要計入每個月支付管理費的成本。

 

秦偉房地產投資心法

(攝影/劉咸昌)


秦偉每買必賺的購屋口訣

★買屋5原則
沖:要充分了解屋況
脫:要有明天就脫手的心理準備;不買預售屋
泡:雨天看屋,確認沒泡水;沒事多找里長、房仲業務員泡茶,以掌握資訊
蓋:要重視蓋房子的建商口碑和信譽
送:出價要快、狠、準,最好是現金一口價;價錢談不攏,掉頭就走,不必相送

★社區大廈選屋4法
社:公設比要低,因為實坪大
區:區位地段要好,因為支撐性強
大:坪數要大小適中,太大或太小都不易轉手
廈:不要有沖煞的情況,避免有嫌惡設施

 

秦偉房地產投資心法

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