秦偉坐擁三十三戶房的關鍵心法

「每次決定買房前，我都想到『明天就要賣』這件事。」在演藝圈出了名的房產專家秦偉，點出他之所以能坐擁三十三戶房子所抱持的心態，對秦偉來說，買房的同時就要想明天能不能賣，不管投資或自住，都要有這樣的思惟。

自學生時代開始，秦偉就有接觸房產的經驗，那時他父母親為他在北縣三重買了一戶頂樓加蓋的公寓，總價約五百萬元，換算下來，每坪約六萬元，相當划算；但在同一時間，他看上的其實是台大附近的樓房，同樣價格卻只能買到二十幾坪，換算每坪單價二十幾萬元，而當時秦偉的父母親認為坪數這麼小又這麼貴，還是別買。現在台大附近，羅斯福路地段的行情，每坪房價都衝上四、五十萬元，反觀三重房價還在二、三十萬元掙扎，「要買，就要買會賺的」，這一段買房經驗，讓秦偉深深記在腦海裡。
 

不熟悉的區位不輕易投資專挑「社、區、大、廈」

有了之前三重買房的經驗，到大三那一年，秦偉有能力自己獨資買房，當時，他看中一戶位於台北市延吉街的房子，約三十幾坪，以每坪二十七萬元買進，當時，房子旁還有鐵道經過，甚至有一塊廢棄工廠在附近；但秦偉觀察，這裡地段好，未來會有發展性。兩年後，工廠遷了、鐵道拆了，房價一路飆漲至每坪三十九萬元，秦偉脫手時賺進三百多萬元。第一次投資房產就繳出漂亮的成績單，之後，更在一九九六年至九七年間密集置產，練就他慎選地段，敢衝卻不躁進的購屋特質。

秦偉不諱言，他買房都是賺多賠少，堅持的就是一套「中等美女」挑房原則，瞄準台北縣市的精華地區，專挑坪數二十坪至四十坪上下，每坪單價不超過四十萬元，也就是總價不超過一六○○萬元的房子，這就是秦偉心目中的「中等美女」物件，當中又以社區大廈的類型最多，地段鎖定在東區、捷運站口附近。

他通常只投資熟悉的區位，對於不熟悉的區位能免則免，「就像股票一樣，若一窩蜂去買不熟悉公司的股票，到時候怎麼套牢的都不知道。」他說，如果真想投資不熟悉的區域，他會特別重視「漣漪效益」，這就像把石頭丟進湖裡，會從中心點向外擴散產生漣漪一般，房價的效應也是如此，會以北市房價最高的地方為中心向外擴散，離中心點越近，房子就越值錢。

中等美女要如何挑選？秦偉用四字口訣「社、區、大、廈」來詮釋，所謂「社」就是公設比的諧音，原則上越低越好，因為實坪大，那些有泳池、遊樂設施的社區都不納入考量。「區」就是區位地段，除了地段要好外，還要看周邊有沒有地標建築或豪宅可以拉抬行情。「大」就是坪數要大小適中，太大或太小都不易轉手。最後一個「廈」則是煞的諧音，凡是有路沖、壁刀或周遭有明顯嫌惡設施（容易影響居住品質的場所）的房子，都不列入考慮。因此，屬於中等美女的物件，民眾一般接受度也較高，這就符合秦偉「今天買，明天就可賣出」的原則。
 

購屋妙招：先租後買問價、詢價、鑑價 十拿九穩

「買房子不能只為自己，更要為後代子孫負責。」秦偉笑說，他認為房子還有一種功能，那就是「傳承後代」之用。他的理由是，今天你買對地點、買對房子，將來子孫才不會怪你。除此之外，他還提供了一個絕妙的購屋手法：先租後買。

由於房仲業者大多會向買方收取成交金額二％的佣金，因此遇到有點心動，但價格偏高時，秦偉都會試著要求先租個一年半載，若住得滿意，再向屋主優先承購。這樣做的好處是，可以有一段緩衝時間，思考是否真要入手，屆時若真想買，也可直接向屋主承購省掉佣金，可說是一舉兩得的雙贏作法！

為了保持對行情的敏銳度，秦偉一定會「找鄰居問價、找房仲詢價、找銀行鑑價」，其中透過銀行鑑價詢問行情，是他一定會用的方法。秦偉說，出價只要不超過銀行鑑價的行情，就不容易買貴，這樣了解周邊行情，才能讓他只要一出價，就能十拿九穩買進看上的物件。

身為藝人，同時也是數家公司的負責人，秦偉參與社區大廈管理事務不落人後，「社區型的房子管理得好，對增值具有加分效果，」秦偉比喻，社區的管理委員會就是社區大廈的化妝師，有了化妝師，社區大廈就有了門面，自然就讓來來往往的人有較深刻的印象。他舉自己公司所在的大廈為例，剛搬進來時，管理不完善，包括機車亂停、車道出入口無人交管、植栽枯萎，因此他自己就跳下去擔任管委會監察委員，「我只負責『放炮』 ，為了這個社區好，我不介意扮黑臉。」他說。
 

管理得當 增值加分參與管委會 維持房產身價

所以在他強力的監督下，要求社區大門口要淨空、人行道旁的機車停放要嚴格管制，以營造出辦公大樓該有的氣勢；其次，要求白天警衛必須要有兩組，一組位於門廳，另一組負責車道交管；接著是要求擺設常綠植栽。至於一般社區大廈常見的管理費欠繳問題，秦偉認為，管委會一定要有結餘，因為有錢才能辦事，所以對於管理費欠繳問題，只要拖欠半年，身為監委的他，一定要求強制執行催繳程序。

對於社區花錢舉辦三節聯歡活動，身為藝人，秦偉的態度竟然是否定的。「要辦活動可以，但前提是要有結餘，而且活動的目的不是吃喝玩樂，用意是鼓勵住戶來開會。」抱持務實主義的秦偉認為，錢一定要花在刀口上，即使是請客吃飯，也都要師出有名，而且要有具體的目標與成果。