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葉國一「只看人、不看地」的另類地產投資學

葉國一「只看人、不看地」的另類地產投資學
科技大老葉國一跨足房地產界,不僅要求專業更要求品質。

梁任瑋

話題人物

攝影/黃輔仁

742期

2011-03-10 15:22

葉國一投入房地產三年,已建立專屬的個人品牌。他除了要求專業,更重要的是,他深知很多朋友是衝著「葉國一」這三個字來買房子,所以更要求品質。

二月二十五日上午,位於新北市新店區近郊的「大台北華城」社區,寧靜的山間響起悠揚的小提琴演奏聲。這一天,號稱全台最貴的別墅建案「新普國玉」,低調地在這裡舉行開工典禮。簡單的儀式中,英業達集團會長葉國一,在客戶、建築營造團隊以及銀行團面前,感性地談起開發這塊土地的心路歷程。

時間回到二○○九年底,當時由於金融海嘯的衝擊,為了度過景氣寒冬,企業紛紛緊縮支出,但葉國一卻毅然以十四.五億元向新普建設董事長柯秉松,買下新店大台北華城兩萬坪土地,其中的兩千坪土地,雙方再以合建方式,推出頂級別墅。

「最早想要蓋二十多戶,一戶一百多坪,後來又縮到十八戶、十四戶、十三戶,最後只蓋六戶獨棟別墅。」葉國一說,為了決定「十三戶變六戶」,他站著聽建築師李天鐸簡報,足足思考了兩個小時,最後才決定放手一搏。

其中的關鍵點是,葉國一認為,「真正的豪宅應該要與自然結為一體,華城空氣好,交通沒有問題,先天就具備豪宅的條件,因此一次就挑戰最頂級。」

新店華城特區是這幾年興起的熱門別墅區,與老牌別墅區陽明山分庭抗禮,有著「北陽明、南華城」的說法。在新北環河快速道路、中安快速道路相繼完工下,挾著「離塵不離城」與新店門牌的雙重優勢,這幾年特別受到建商青睞,積極推案。

 

房地產

 

找對專業的人,比看幾十遍土地還重要!


不過,「新普國玉」的醞釀過程,也未如預期順利。除了設計圖重複修改一年多以外,冗長的建照申請流程,也讓首次到山坡地蓋房子的葉國一見識到,興建別墅要注意的環節,不會比在市中心蓋一棟豪宅大樓還少。

 

踏入房地產業三年多,葉國一也有一套迥異於人的投資哲學,就是從不看土地。

 

「我只看人,不看土地。」葉國一坦言,投資房地產都是幫忙朋友,因為相信朋友才會拿錢出來,因此只要找對專業的人,比看幾十遍土地還重要。

 

他說:「高科技業和蓋房子沒有兩樣,都需要專業。」例如第一次和國揚集團創辦人侯西峰合作時,就發現他根本就是建築業裡的電腦軟體,只要向侯西峰講一塊土地的基本條件,他可以馬上算出能賺多少錢,這個就是他的專業。

 

與柯秉松的合作也是如此。四年前,台北市華國飯店德惠街旁、占地一百多坪的大樓正準備拆除重建,有一天,葉國一從華國飯店的十樓往下看發現了,覺得可以與華國飯店整合開發,也因此認識了該大樓的地主——新普建設董事長柯秉松。

 

柯秉松把土地賣給葉國一,後來又將新店大台北華城的兩萬坪土地也賣給了葉國一,更開啟雙方後續的合作。

 

柯秉松說,「葉董常說,這個你處理就好、那個你處理就好,這句話,比他叫我怎麼做,壓力更重。」

 

柯秉松說,葉國一雖然沒有真正經營建設公司,但對品質要求很高,而且只與專業人士合作。柯秉松印象很深刻的是,葉國一很在乎統計數據,向他分析市場時,一定要拿出數字說服他,否則無法過他那一關。

 

房地產

▲與葉國一(左)合作,讓新普建設董事長柯秉松(右)見識到他極度重視細節與統計數據。

 

前亞力山大董事長唐雅君引薦,與侯西峰展開合作


例如,當初新普國玉找營造廠,為了給客戶更高的保障,多花了五千多萬元請日商華大成營造來施工,使得每坪的營造成本將近三十萬元,直追台北一○一大樓每坪造價。

 

「現在蓋房子如果還計較成本,不會做出高品質的產品。」柯秉松說,與葉國一合作後,讓他真正體會到,要蓋出好房子,要不計一切,所以在新普國玉,每戶都配備全球最貴的德國頂級廚具,一套要價近一千萬元。

 

投資事業橫跨電子、蘭花、房地產的葉國一,這三年積極投入北、高兩大都會區房地產開發,手頭掌握兩萬多坪土地,房地產業者估計,可推案規模高達百億元,已具中型上市建商一年推案的規模。

 

葉國一踏入房地產的緣起,則源自於三年前,經由前亞力山大董事長唐雅君引薦,葉國一開始與侯西峰共同投資房地產,包括國揚位於高雄市新田路上的「國硯」、新店大台北華城土地,以及國揚在台北市天母忠誠路上的豪宅案「國揚天母」,都可以見到他的身影。

 

葉國一說,國硯和原來的預估有滿大的出入,本來這個建案總銷應該是八十億元,因房價不斷上漲,現在總銷金額已上看一百多億元,比預期的金額多出二十億元。

 

據了解,高雄「國硯」案總銷售金額一百億元,按照葉國一可分三成比率估算,若全案順利賣光,葉國一大約可拿到三十億元。以他當初投入十六.七億元算,投資報酬率相當豐厚;這與過去筆記型代工產業和競爭對手殺價搶單,常常為了三%、四%毛利率爭得你死我活的情況相比,房地產業的高投報率確實讓他驚豔。

 

為了讓帳目單純,葉國一投資不動產,都採個案合作,不直接入主公司股權,其中又以合建模式居多。

 

例如,與國揚建設合作的「國硯」、與新普建設合作的「國玉」,都是由葉國一買地,再委由建商興建,確保營建品質。

 

較為特殊的是,「國硯」與「國玉」兩案,葉國一雖然是地主,但是分回房屋的比率卻都只有三成,不似台北市中心傳統合建比率——地主占七○%、建商占三○%。

 

估價師分析,由於高雄與新店的土地便宜,但開發風險較高,而且營造費用追加,都是建商負擔,葉國一分回比率較少,不見得比較吃虧,從這點也看得出來葉國一精打細算的一面。

 

很多人衝著「葉國一」來買房子,所以更須要求品質

 

隨著葉國一熱心幫助朋友解決土地資金的名聲在房地產市場打開,這兩年很多地主慕名而來,希望與葉國一合作開發建案,也不乏土地仲介對外打著葉國一的名字買賣土地。

 

有一陣子,就有賣方知道葉國一要買他的土地,刻意抬高價錢,條件更難談,因為朋友介紹來的投資案暴增,葉國一後來也聘請國內土地代書界某位大老當他的私人顧問,幫他處理各式房地產疑難雜症,包括看契約、解決法律糾紛等。

 

「他的成功絕非偶然。」柯秉松說,葉國一除了要求專業,更重要的是,他深知很多朋友是衝著「葉國一」這三個字來買房子,所以更須要求品質,才不會把自己辛苦建立四十年的名聲搞砸了,「愛惜羽毛,對他來說比什麼都重要。」

 

「過去被外界視為低調神祕的科技業大老,願意跨行到房地產發展,本身就是最大的賣點。」一位房地產業者分析,由於台灣房地產市場轉趨成熟,施工品質大多有一定的水準。

 

相較之下,行銷變得更為重要,具有科技業與營建業雙重身分的葉國一,本身就具備這樣的優勢與賣點,再加上他口才很好、配合度又高,尤其是他的朋友很多,橫跨各行各業,銷售根本不是問題。

 

將青春歲月奉獻給科技業,貢獻台灣經濟發展、見證台灣經濟奇蹟的葉國一,這一回跨足房地產業,竟也走出一條成功之路。「葉國一傳奇」的戲碼持續上演,未來只會讓更多人見識到他眼光的獨到之處。

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