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敢比別人玩更大 于品海憑什麼?

梁任瑋

話題人物

劉咸昌攝影

1150期

2019-01-02 14:36

趕在二○一八年結束之前,台北市政府選出了雙子星聯開案的最優申請人──港商南海控股,
未來雙方議約條件攸關台北車站國門地標成敗關鍵。

「我們得標了!」十二月二十七日,台北雙子星(台北車站特定區C1、D1)聯合開發案進行最後價格評比,港商南海控股集團馬來西亞柏威年集團合組的「台北CITY ONE」團隊,打敗藍天集團出線。在得知取得優先議約權後,台北CITY ONE的顧問公司瑞普萊坊總經理劉美華,隨即向南海控股主席于品海報告好消息。

 

「很敢給!」這是價格評比結果出爐後,各界對勝出者于品海出價策略的普遍評價。在價格標各項評比中,台北CITY ONE團隊承諾給地主的最低分配比率大幅超越對手。在「回租租金」部分,平均每坪租金承諾二六○二元的「天價」,也比底價每坪一七○○元高出五三%。整體計算,于品海團隊總分高達九十分,遠勝於藍天集團的八十二.六分。

 

不過,敢大手筆把利潤讓給地主,于品海究竟憑什麼?

 

根據雙方資料,台北CITY ONE團隊將「商場」量體拉高到占比四成,換算樓地板面積有六萬坪之多;相對的,藍天的商場規畫則僅約占總面積二三.五%,辦公室規畫占比卻達六三.八%。「藍天輸在辦公室的比率太高!」德天國際總經理田揚名分析,依目前市況,整體零售業的租金還是比純辦公室高,於是,商場比率高、租金預期就高,能讓利的空間自然也更大了。

 

但不動產業者評估,以台北CITY ONE團隊的規畫,實際分回約三萬八千坪;再者,以北市捷運局日前公布的十九.四億元保證金推算,南海控股這一回的開發總費用恐接近六四八億元。如此一來,若要回收,則其建物房價至少須達每坪一七○萬元,即使是商場占比居高,難度仍然不低。

 

雙子星價格評比土地分配

 

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