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把房子低價賣給孫子可減稅?小心這三件事

許雅綿

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達志

2019-02-26 14:51

高雄有對阿公阿嬤,把自己兩層樓透天厝,用低價2萬元賣給自己的孫子,且在土地建物買賣交易明細中,特別註記「親友特殊關係間之交易,孫子願意照顧阿公阿嬤。」引發外界猜測,原屋主刻意以低價轉讓給子孫,是否為了減稅?其實,會計師表示,將財產傳給孫子、隔代贈與在台灣相當普遍,因除了可依自己意志做財產配置,還能節稅,但提醒在執行的過程中,要留意三件事情。

避贈與稅 低價賣房給孫子

只是「多此一舉」?

 

勤業眾信聯合會計師事務所稅務部協理王瑞鴻表示,從高雄阿公阿嬤把房子用低價2萬元賣給孫子的案例來看,若目的是為了減少贈與稅,此做法有點多此一舉。

 

他分析,此案例阿公阿嬤的房子位在岡山區前峰路162巷1弄1~30號中,屋齡44年透天厝,地坪17坪、建坪23.5坪,根據過去相同的坪數交易總價約在200萬~300萬元,若取中間值250萬元來看,該物件在評定現值時,可能就會低於220萬元的贈與免稅額,所以基本上不用低價買賣,透過贈與的方式,把房地產贈與給孫子,應該也是課不到贈與稅。

 

王瑞鴻認為,比較合理的猜測,是阿公阿嬤可能透過把房子賣給孫子的方式,來降低土地增值稅,享受自用住宅用地10%的稅率。

 

根據財政部資料顯示,土地增值稅稅率分為自用住宅用地、一般用地等2種稅率。其中,自用住宅用地分為一生一次及一生一屋,稅率均為10%;一般用地稅率的計算方式,則是以買進到賣出土地公告現值的漲價總數額,依漲價倍數採用累進稅率課徵,一般用地的稅率約20%~40%。

 

因此,王瑞鴻表示,若是把房子賣給孫子的話,因為是買賣行為,阿公阿嬤為賣方,要繳交土地增值稅,若持有時間超過40年,需要繳納的土地增值稅一定不低,但阿公阿嬤可以運用一生一次10%的自用住宅用地稅率,比一般用地稅率20%~40%省了不少稅額,且可以達到移轉財產的目的。

 

不過,要留意的是,雖然把房子轉賣給孫子可省下土地增值稅,但持有的孫子因為是低價購入,未來若要轉賣的時候,可能要繳很高的房地合一稅。因房地合一稅計算的方式,是「土地+房屋實際售價總額-取得成本」作為課稅基礎,因此取得成本低,差價就會高,計算下來要繳納的稅金也會比較高。

 

以此案例估算,若土地加上房屋實際售價總額為250萬元,孫子低價2萬元購入,應繳納37萬元的房地合一稅,計算方式為(250-2)X15%稅率。

 

可少繳稅、降低遺產總額

「隔代贈與」日趨普遍

 

「其實,財產傳孫、隔代贈與在台灣相當普遍,因為有三個好處。」王瑞鴻說,第一,可少繳一次贈與稅、遺產稅。若將財產傳給子女,未來子女再傳給孫子,會經歷兩次贈與,直接財產傳孫的話,只要繳一次稅。

 

第二,直接贈與可以指定財產給誰。台灣的傳統觀念,很多人會害怕財產落入旁人手中,若是傳給子女的話,萬一子女不幸離世,會面臨繼承的問題,其配偶是法定繼承人,而直接指定贈與給孫子,可依自己的意志做財產的配置。

 

第三,先將財產贈與給孫子,先繳贈與稅可消化手中的現金,降低未來的遺產總額。

 

死亡前2年贈與要列入遺產

隔代贈與小心三件事

 

然而,若有計畫隔代贈與的民眾,王瑞鴻建議,可留意三件事情。首先,死亡前兩年內贈與的財產,要併入遺產總額申報。

 

根據財政部國稅局指出,繼承人在申報遺產稅時,應注意被繼承人死亡前2年內贈與的財產,不論贈與為免稅或應稅,如屬贈與配偶、民法第1138條及1140條各順序繼承人、繼承人配偶的財產,應併入遺產總額申報,否則一經查獲漏報遺產,除補徵稅額外,還會處罰鍰。 

 

再來,將財產贈與給孫子,若孫子屬未成年,必須經過法定代理人同意。

 

最後,以前將不動產贈與給子女是常見的節稅方式,但實施房地合一稅課稅之後,子女取得的房地產未來若要出售,必須負擔財產交易稅額,因此,贈與房地產不一定能夠節到稅。

 

王瑞鴻說,一般而言,建議房地產可透過繼承的方式,另現金、股票等則用贈與的方式,比較能達到節稅的效果。

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