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身上沒錢只剩一棟房?你可以靠這方式月領2萬元退休金!

許雅綿

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達志

2019-03-27 14:57

黃老先生和黃老太太育有4名子女,長子的經濟能力最強,其餘3名子女的收入只夠負擔自家生活,所以父母的生活開銷都由長子提供,扶養的重擔引起長媳的不滿,而抱怨傳到老人家耳裡,聽得很難過…。

為了避免家庭紛爭持續擴大,兩位老人家到銀行辦理「以房養老」,並告知子女身後處分房產、清償銀行貸款後的餘值由子女均分,才解決了家庭紛爭,且老人家也不必再手心向上。

 

所謂的「以房養老」貸款,又稱為逆向房屋抵押貸款,是將房屋轉換成現金的概念。也就是說,在享有居住權和所有權的前提下,將自己名下的房屋抵押給銀行,向銀行借貸取得資金,由銀行按月支付固定現金給屋主。

 

而當貸款契約到期或屋主死亡,再返還貸款餘額,抵押的房子就會回歸屋主或是繼承人,若無現金償還,銀行則會將房子拍賣來償還,若有剩餘的款項再返還給屋主或繼承人。

 

借錢不光彩、沒面子?以房養老在台難推行

 

台灣面臨少子化高齡化趨勢,近幾年「退休」兩個字,在市場成為熱門關鍵字,國人開始重視退休後的生活品質,在退休意識的提升下,以房養老承作案件,出現明顯的增長。

 

根據金管會統計,截至今(2019)年2月底,以房養老承作件數達3186件,年增38%;核貸額度約177億元,年增42%。

 

而截至目前共有13家銀行承作以房養老業務,包括合庫銀、土地銀、臺企銀、第一銀、華南銀、臺銀、高雄銀、中信銀、台新銀、上海商銀、兆豐銀、安泰銀及陽信銀行等。承作最多的前三大銀行,依序為合庫銀、土地銀以及華南銀。

 

其實,過去因民營銀行承貸興趣缺缺,加上國人礙於傳統觀念,對以房養老的接受度不高,導致業務成長相當緩慢,連央行總裁楊金龍都公開喊話,希望能夠加強宣導,以提高國人接受度。

 

「傳統養兒防老、認為借錢沒面子的觀念,是影響以房養老推行的原因之一,」合庫銀主管說,台灣人將財產留給子孫的觀念仍根深蒂固,多數老人將房產視為重要遺產,不願意把年輕時奮鬥而來的房產賣掉或向銀行借貸,甚至認為借錢是不光彩、沒面子的。

 

此外,很多民眾也常常有個迷思,以為「跟銀行辦理以房養老,房子就變銀行的」,合庫銀主管說,「其實不然,房子只是抵押給銀行,所有權及使用權還是借款人的,到期只要清償借款,房子還是回歸所有權人或繼承人。」

 

另也很多民眾覺得,辦理500萬元的以房養老貸款,若5年後領了100萬元人就離開了,是不是吃虧了?合庫銀主管表示,並不會發生此問題,若繼承人不願意還100萬,銀行拍賣房子價款假設700萬,清償100萬後,600萬還是回歸繼承人所有。

 

他也觀察,近兩年,在政府積極宣導,加上愈來愈多銀行開辦以房養老業務之下,從金管會統計的數據上可看出,台灣人對於以房養老這類的創新金融商品,接受度已越來越高。

 

以房養老 注意三件事

 

然而,民眾該如何判斷,自己適不適合以房養老?合庫銀主管說,以房養老適合的族群,包括不願意造成子女負擔、名下有不動產但無足夠現金維持退休生活之需,或是想活化不動產在宅安養者。

 

至於目前有13家銀行可辦理以房養老業務,該如何挑選?Money101.com.tw董事總經理周純如建議,民眾可以仔細比較各家銀行貸款成數、借款利率、開辦費用等,透過換算成總費用年百分率(APR)〈詳備註〉,快速了解市場上哪一家銀行的方案適合自己,為自己爭取最佳申貸條件。

 

備註:總費用年百分率(APR)也稱作貸款的實質年利率,即將貸款的手續費、多階段利率等成本計入,算出的實質年利率,此數值能看出貸款期間須支付的總成本,當APR越低,貸款的成本就越低。民眾可從Excel的RATE公式試算出APR,參數設定=RATE(期數, 每月本息金額, -(貸款金額-相關費用))*12。由於RATE算出來為月利率,所以必須再乘上12

 

舉例來說,小明想要貸款金額100萬元,A銀行貸款利率2.5%,期間20年,每月本息金額為5299元,相關費用3500元,試算出來的APR為2.54%;B銀行貸款利率3.5%,期間20年,每月本息金額為5800元,相關費用0元,試算出來的APR則為3.5%。從計算出來的APR可得知,即便A銀行有費用成本,但綜合試算下,小明選擇A銀行貸款成本還是比較低的。

 

各銀行以房養老方案比一比。

 

此外,周純如也提醒,除了留意貸款成本之外,各銀行的以房養老方案,也有貸款年期、支付利息等相關限制,建議選擇前,可先注意以下三件事:

 

第一、「以房養老」的月付金會愈來愈少。由於「以房養老」為逆向抵押貸款,隨著貸款時間增加、貸款本金的積累,每個月要扣除的利息費也會愈來愈高,也因此,每月領到退休金會遞減,但以房養老商品的設計,每月仍設有基本可領取的月付金,以顧及老年退休生活品質。

 

舉例來說,當貸款總額為1000萬元,貸款年期30年,換算下來,每月可領取生活費為27778元,不過,因貸款本金增加,扣除的利息會變多,每個月領到的生活費會愈來愈少,但按規定,每月支付利息不得超過三分之一,所以扣掉利息支出,每月生活費最少也可以領到18519元。

 

第二、浮動的房貸利率有可能會影響到之後領到的月付金。若未來央行升息帶動房貸利率調升,申貸人每月須支付的利息將會變多。

 

第三、各家銀行貸款年期最長不得超過30年,隨著國人平均餘命愈活愈久,恐怕會發生人還在世,但是已經不能再領月退金,且還要支付未償還的利息的情形。

 

以小明為例,年滿60歲時申辦以房養老,最長可貸30年,當小明到了90歲,身體依然健朗,月退金已無法再領,此外,還要支付剩餘未償還的利息。

 

整體而言,金管會內部也提醒,雖然銀行業開辦以房養老業務,讓年長者得以將房產轉換成資金運用,但各家銀行申辦流程、貸款成數、利率、期限、借款人申辦門檻、相關費用及權利義務等不盡相同,呼籲年長者應先了解清楚。

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