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想要「以房養老」,你必須要權衡這件事

想要「以房養老」,你必須要權衡這件事

吳家揚

理財

達志

人生五張表,你也可以FIRE

2021-08-02 17:09

房地產常在多空論戰。對我而言,就是一個自住的家,就是財庫,有錢才買。不用管增值、貶值或投資效益,也不用去試算,到底是「買比租划算」還是「租比買划算」這種問題。

當我37 歲有能力用現金買2 套房子時,才下手買1 套房,主要是自住。當年購屋經驗頗有趣,賣方是一對年輕夫妻投資客,在SARS 後相對低點買進的。2 年多後,我讓他們淨賺200多萬元。

 

當時屋主太太還在簽約時哭哭啼啼地說,對房子很有感情,忽然不想要賣房子了。實際上他們也沒進來住過,直接租給大學生收租,內裝也從沒改過,不知道為何會有感情?

 

她浪費我2 個多小時的時間,一直要提高售價,否則不賣。我原來打算將尾數X 萬元去掉,這也是房仲跟我講的一般議價和成交的方式。後來她被房仲說服,才破涕為笑地用「原價」賣給我,還說我賺到了。

 

那時候我股票的價值,每天跳動的幅度,有時一天都遠大於X 萬元這個數字。他們將房子順利出場賣出,期間只付利息,這裡的租金並不便宜,投資報酬率非常好。的確,往後十多年,我若轉手確實可以大賺不少,至少千萬元以上。

 

買到房子後,房仲要我辦貸款,就去他們合作的銀行辦貸款,讓房仲和理專再賺一手。我本來想用「黑卡」刷卡買房,房仲說公司不允許,因為信用卡公司會賺走5%手續費,只好算了。這張無限卡沒有廣告聲稱的效果,我就把它剪掉了。

 

後來覺得貸款不划算,雖然利息不高,但我的股價不漲還反跌,就乾脆賣股,將全部房貸還完,前後只花了幾個月時間。基本上,不當屋奴,我的房子也算是「零成本」的。

 

房子只是房子,要有溫度才是家

 

根據這些經驗,深感購屋的選擇就是生活方式的選擇。

 

房屋是用來自住的,是用來經營生活的空間。買房子之前,問自己幾次:「想過什麼樣的生活?」

 

很多人會認為:「那樣的房子公設比高得嚇人。」沒錯,公設比高達30%以上,看起來好像很不划算。以我自己的房子為例,表面上我雖然犧牲了10 多坪的公設,實際上我常使用社區超過千坪的公共空間,社區電影院、游泳池、健身房都可盡情使用,而且很少人。每月繳交幾千元的管理費,就能換來物業管理公司專業團隊的服務。以一坪換百坪的購屋術,很實用。

 

在我與妻子成為自由工作者之後,頗有大隱於市的樂趣!我們很開心有這樣的宜居選擇。我住在超高樓層,視野相當好,居高臨下的感覺,有如飛機下降時,可以清楚看見遠處山景和地面的風景。還有,最近新北捷運環狀線開通後,可以讓我每天可以看到火柴盒小汽車在活動。

 

讓房地產成財庫

 

對我而言,房地產可以將大筆的現金鎖住,而在未來需要現金時,它還可以變現。

 

台灣未來房地產的走勢會是如何?如果我們回顧過去,可以看到台灣從窮困到富裕國家,不動產價格持續高升,過程雖有景氣循環波動的現象,整體就是持續創新高。這過程,造就了一批台灣富豪和財團。

 

從居住正義而言,擁有房地產,不應只是人們一生的一個大夢想。但如果是商品的話,就由供需和炒作來決定價錢。台灣的少子化問題,是未來房地產景氣被看空的重要關鍵。不動產同時也是許多人的最愛,也是許多富豪發跡或發跡後喜歡持有的「商品」。

 

驅動台灣房市上漲的力道是大家相信房子會增值,但是隱藏的機會成本與風險總是不談。房子會增值,當然也會貶值。房屋持有稅、空屋率、人口衰退、經濟變化透露出的訊息,購屋前要深入再深入地思考。

 

從過去經驗來看,2009 年「遺贈稅」從累進稅率最高50%,直接降成單一稅率10%,造成台商海外資金大量回流,大幅炒高不動產價格。然而,2019 年立法通過的《境外資金匯回管理運用及課稅條例》,台商海外資金回流投資實業有「稅務特赦」的效果:「專款專用」但5%可任意使用而25%可投資金融商品;5 年內不得投資不動產,8 年後投資不動產就完全不設限。這些因素有機會為5 年或8 年後的不動產價格,再帶來一波榮景。而最近2 年,跟著台積電成長的「不動產新貴」也不少。

 

退休後宜保守,因此如果要用房地產做為退休後的理財工具,最好是確保先有自住的地方,再以還款能力所及的貸款額度,購入第二套房當理財工具。這樣的操作才能攻守皆宜。如果是以投資為目的,先評估總報酬率,要有5%以上的報酬率才值得下手,否則投資股票或ETF 的投資報酬率與變現性,都勝過房地產。

 

當投資客,就是要賺不動產的「價差」或「房租」。要賺取地產價差,評估的是進場退場時間以及稅負。如果想要出租獲利,每月的管理費用、屋況維護等要特別注意。概略來說,要投資房地產下列項目絕對要理清楚:

 

1. 房地產的地點、地點、地點

2. 總價與銀行貸款成數

3. 個人還款能力

4. 裝修費用

5. 每年持有稅:地價稅、房屋稅

6. 移轉稅:印花稅、契稅、土地增值稅、所得稅、贈與稅

 

萬一錢不時,用不動產轉出現金流

 

因應台灣高齡社會,金管會開放銀行於2015 年11 月底承做「以房養老」業務。所謂「以房養老」,就是有屋族把房子抵押給銀行,由銀行分年期,每月提供生活費。房子雖然抵押給銀行,但還可以繼續居住。

 

銀行扮演貸款者的角色,而非收購房地產,是收取每個月利息和開辦時的服務費或聯徵查詢費等。房子是抵押給銀行,而不是賣給銀行,所有權和使用權還是借款人的。到期時,只要所有人或是繼承人清償貸款,房子還是所有人或繼承人的。

 

如果現金不夠時,可以將不動產變現,多數人將賣屋視為是最後不得不的手段。所以透過「以房養老」,手上沒有太多現金且不會理財者,若把房子抵押給銀行,取得每月固定生活費,可以暫時解決退休生活費問題。萬一遇到不肖子女覬覦房產者,自己的房產自己運用,待身故之後,銀行可將房子拍賣,銷售金額扣除先前銀行支付成本後,剩下的才分配給家屬。

 

不過,想要「以房養老」不是想辦就能辦,它有一些限制條件,以及相關注意事項:

 

1. 目前以房養老,年齡限制最低為55 歲,貸款成數最高7成,期限最長35 年。各家銀行條件不一,有需求者宜多加比較。

 

2. 地點以都會區為主:若在偏鄉地區,很難賣掉者,銀行不會承做。

 

3. 注意房貸利率波動和通膨:以房養老又被稱為「逆向抵押貸款」,其實是拿房子向銀行貸款。既然是貸款就需要支付利息,目前是低利率環境,難以預料未來30 年利率如何變動,若利率升高,貸款利息也會增加。隨著通貨膨脹上升,該金額是否符合生活所需,也是一個很大的疑問。

 

A. 以房養老(圖1):

 

試算一:直接到銀行官網,進行試算。

 

試算二:若房屋價值2,500 萬元,最多可貸款70%,2%利率,銀行分30 年給付(65 歲到95 歲)。以某銀行專案為例,自己手動算。

 

表(圖1) 以房養老試算表(吳家揚整理)

 

雖然生活費固定,但是每月還得繳利息,因貸款金額愈來愈大,每個月拿到的金額就會愈來愈少。當利息大過每月生活費的三分之一,多出來的部分可以暫時不用繳交,就掛在帳上等身故時再拍賣房子一次算清,這樣可以讓每月生活費用更為穩定。

 

每月發放金額、貸款利息,部分會附加保險及信託手續費。

 

除需自行負擔利息、費用,也需負擔房屋稅和地價稅等稅金。繼承人可償還銀行支付的生活費,包含利息及其他支出,即可贖回房子。或由銀行做最後信託管理,拍賣房產,增值部分將依公式,銀行、繼承人以一定比例分配。

 

B. 直接出售:

 

2,500 萬房子,30 年使用, 每個月可用6.9 萬元(2,500÷360)。

 

C. 直接到銀行或保險公司辦房屋貸款:

 

如果不符合以房養老,又不想賣房,又有現金需求時,可將房子拿去銀行或保險公司辦理房貸。當時某家保險公司評估,認為我南部名下房子還有貸款,所以給我的額度真是笑死人,利率也差。但同一金控集團內的銀行,不看南部房貸,並以高階經理人的條件給我貸款,條件還不錯,我就貸一些錢出來投資。現在銀行利息很低,如果有投資能力者,應該可以考慮貸款投資。

 

2014 年,我拿著房子去抵押貸款,將金額投入投資型年金險保單和股票中,投資型保單中的基金投資獲利還不錯。經年累月,到2020 年為止,已將所有貸款金額全部轉入保單中,保存下來。

 

我的保單,大多數預定利率3%~ 6.5%,房貸利率不到1.8%(後來還降至1.5%),對我是划算的。但這樣做要有夠長的時間,最少要有10 年以上,甚至20 年,且要付的起銀行本利時,才能這樣做。穩穩套利,這也是我喜歡慢慢致富的方式。

 

如果付不出房貸時,就麻煩了。銀行這房東財大氣粗、冷血無情,管你上有高堂老母、下有幼兒嗷嗷待哺。很抱歉,沒得商量,付不出錢,房子是銀行的,就等著被「法拍」吧。

 

勿將青春抵押給銀行

 

試想月薪5 萬元、年薪(加4 個月年終)約80 萬元,年存40 萬元已經很厲害。想憑自己力量買房,大約5 年才能存到頭期款200 萬元,但必須過著很拮据的生活。假設25 歲開始工作,存到30 歲有200 萬元,接著背20 年800 萬元的房貸,還完就50歲了。人生有許多夢想和欲望,為買房而犧牲許多樂趣,要衡量是否值得。

本文摘自今周刊出版社《人生五張表,你也可以FIRE》

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