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把賺的錢都拿來買房產,竟引來龐大金錢焦慮!他的好友「3億身家男」幫診斷,花5年斷開窮忙命運

把賺的錢都拿來買房產,竟引來龐大金錢焦慮!他的好友「3億身家男」幫診斷,花5年斷開窮忙命運

謝富旭、林心怡

理財

達志

2021-09-15 10:47

53歲(6年前)時自某家企管公司退休的李哲豪(化名),在旁人眼中是生活過得還不錯的人。他在台北市木柵區擁有二戶國宅(一戶自住、一戶出租),在新店的巷弄間還有一家租給7-ELEVEn的店面,以及在坪林山區還擁有一片農莊。即使如此,潛心學佛多年的他,還是被金錢折磨得焦慮不已!

 

雖有房子資產  卻被錢追著跑

 

當時已坐擁土地與房地產資產的李哲豪,金錢的焦慮來自3個方面。

 

第一、除了土地資產,他身邊的現金所剩無幾,靠著當老師的妻子每月約6萬元薪資以及約4萬元租金,總計10萬元的收入,要養活一大家子的人。包括在洗腎的母親、中風的父親以及兩名在念書的子女。因此,每月10萬元的收入仍顯得捉襟見肘。

 

第二個焦慮則是,他在坪林投資的土地,原本是想蓋一座休閒農莊。幾年下來,包括購置土地、裝潢等,已經砸下約1,000萬元,而休閒農莊生意始終沒有起色。不但1,000萬元的本錢無法回收,每年還得支出一筆維修費用。

 

第三個焦慮也是最令他輾轉難眠的難題:腦性麻痺女兒的未來。李哲豪眼看女兒一天天長大,他與妻子卻一天天衰老。雖然他已經打算將一戶國宅留給女兒,問題是國宅位於半山腰上,從捷運站到家裡還有一段吃力的上坡路,而以他當時的財力狀況,要為女兒預備一戶更適合的房子似乎希望渺茫!

 

5年前某天,李哲豪帶著妻子到一位大學同學家作客,這位身價逾3億元「富同學」的一席話,震懾了正在徬徨無助的他。接下來,他照著同學的建議,為自己的資產狀況做了詳細的「健檢」,並對資產進行「活化」,只不過5年的時間,李哲豪從一個焦慮的中產窮忙族,成為身價億元的富翁。如今,他一年坐領400萬元現金股息,還是新北市新板特區一戶市值約2,600萬元的「輕豪宅」的主人。

 

這5年來,李哲豪到底想通了什麼事?做了些什麼事?使他的窮忙命運翻轉過來?以下是李哲豪的告白:

 

花大半時間瘋賺錢  盲目置產成負擔

 

其實,我不到40歲就開始為退休後的生活打算,把省下來的錢全部用來買房地產。我不僅一口氣花了800萬元在買了兩戶國宅,又在新店以1,200萬元的代價買了一家店面,而且順利地租給7-ELEVEn,月租3萬元。

 

不單想當包租公,我更希望退休後能擁有一座休閒農莊,不但營業有收入,還同時可以退休養老。抱著這樣的美夢,20年前我在坪林山區買地開墾,蓋起民宿,前後總計投入1,000多萬元。

 

所以,原本白天在大公司上班,晚上常常兼差做工的我,周末時還得跑去山上經營民宿,搞得我人仰馬翻。忙於賺錢的我,因為忽略照顧家人,當妻子懷孕時,也因為太過忙碌無法陪她去產檢,就連生產的時候也不在她身邊。如果那時我多關心妻子一點,早點發現胎位不正,選擇剖腹產,或許女兒就不會腦性麻痺......。

 

儘管我與妻子的收入尚可,但是腦性麻痺女兒龐大的醫療復健支出仍讓我們備感壓力。女兒每周要做一次按摩,一次按摩復健花費700元。從國小開始,我們就給她請家教,直到她大學還是如此。不過,這一切一切都是龐大的開銷。

 

那時候我的休閒農莊也一直處於燒錢階段。我無暇管農莊,便把它交給父母親經營,但經營民宿農莊遠比我預料的要複雜很多,根本不是兩位老人家可以應付得了的。於是,眼看投入的1,000多萬元回收無望,每年維修還要再花一筆錢,原本讓我寄以厚望的生意,竟成了尾大不掉的賠錢貨。

 

而工作上,雖是任職於某外商企管公司,1年有超過300萬元的年薪,但也慘遇這家公司縮編,也在6年前,我53歲時,也被迫退休。

 

打擊接踵而來  好友點通貢獻3妙計

 

那時,金錢焦慮從四面八方襲來。直到5年前,即2006年,拜訪了從國外定居回來的老同學傅先生,因為我的妻子對這位老同學久未見面,心情相當激動,大家在聊天時,妻子竟把這幾年我們的處境一古腦兒地和盤托出,直嚷著:辛苦了大半輩子,生活條件卻愈來愈差,連一個普通家庭的水準也比不上,還提到我們夫妻長期為錢失和、吵架。

 

就在這樣碰面之後,傅先生為我進行了詳細的財務「健診」,點出了我投資理財的3大缺陷。第一,資產高度集中在房地產、變現性太差,會影響投資理財的靈活性;其次,租金收入每月僅4萬元,等於每年48萬元,以目前出租的房地產(一戶國宅及一家店面)市價保守估計約2000萬元計算,投資報酬率僅有2.4%,這還未把仍在虧錢的休閒農莊計算進去;第三,當時我手上市價約60多萬元的歌林、三陽等股票,基本面與配息不穩定,根本不適合像我這樣的退休者投資。

 

傅先生的分析論點,我完全同意,但問題是,我已是退休之人,不但沒有收入,家裡還有老小要照顧,我不知道是否還有改變的能力與本錢,於是進一步向老同學請教對策。

 

他說對策的確有,但命運還是掌握在自己手中。以同學的立場,他只能提供建言,無法提供任何實質的幫助。我請他不必顧忌,我會充分尊重他的建議,後果自己完全承擔。於是,他為我提出了3個日後改變我財富命運的致富錦囊。

 

第一條錦囊妙計「五力搬錢法」:傅先生說,窮忙族最大的理財盲點在於,只知道用勞力賺錢。殊不知,如果善用「五力」,財富累積上就可以達到事半功倍的效果。這五力即是:勞力、腦力、眼力、財力以及耐力。而已經退休的我,顯然已經氣力(勞力)不足,靠腦力(專業)也一時很難找到工作,所以只有靠眼力(投資眼光)、財力(用錢賺錢)以及耐力(等待)這後三力才有翻身的可能。

 

第二條錦囊妙計「借二買六」的資產活化策略:大部分的人痛恨負債,除非不得已,不然不輕易向銀行借貸。但傅先生說,在當前低利率的時代,理財腦袋也要跟著變通,如果你能找到每年穩定6%以上報酬率的投資標的,用房地產向銀行借2%的利息又何妨,這等於是用錢來賺錢。

 

第三條錦囊妙計「三不一沒有」:不亂投資、不隨便借錢給別人(救急不救窮)、不幫人作保,以及沒有胡亂捐錢,是我守住僅存1,000多萬元資產的最高指導原則。

 

除了這三條理財指導原則的「錦囊妙計」,傅先生也與我分享他多年來的投資心得。於是,我開始向傅先生請益,並商借相關的財經書籍「練功」。不久之後,我培養出一套選股的邏輯:選擇具有寡占地位、穩健獲利的傳產股,其次就是3至5年每年穩健配息、現金殖利率高達6%以上,財務體質佳,籌碼安定、持股落在經營者大股東比率甚高的公司。

 

還記得當時練功一陣子後,我做了一件人生中最大膽也最重要的決定:用我與妻子名下所有的房地產向銀行抵押,總共借出1,700萬元。並以28元的價位,買進600張上海商銀。

 

 

落實資產活化策略  找到核心持股標的

 

當時我買上海商銀前,就曾做過一番研究發現,這家公司持有香港上海商銀的股權高達57.6%,加上上海商銀在香港擁有40幾家分行,光是潛在的房地產資產,規模至少800億港幣左右;此外,上海商銀的逾放比低,僅2%左右,且呆帳覆蓋率高達650%,代表了這家銀行不但獲利能力好,財務體質相當健全,是值得長線投資的好標的。

 

這幾年下來,這筆「借二買六」策略多賺出來的錢,陸續投入如新保、橋椿、永記、高林股、精誠、中聯資等股票。如果目前市值5,940萬元的上海商銀是我的核心持股,這些股票就是我的衛星持股,這5年多下來,我的衛星持股部位迄今已高達1,800多萬元。

 

李哲豪

出生:1952年

現職:專業投資人

經歷:機械廠主管、企管公司高階主管、經營休閒農場

學歷:台灣大學商學系

 

理財貴人傳授李哲豪的三個致富錦囊

 

窮腦袋:

負債是洪水猛獸,儘管利率再怎麼低,也最好不要欠銀行錢。

 

富腦袋:「借二買六法」

善用理財型房貸的投資工具,可加快財富累積腳步。比如說,目前房貸平均利率約2%,而每年穩定提供6%以上的殖利率卻比比皆是,可善用這個套利空間。

 

窮腦袋:

努力工作勤儉刻苦,聚沙成塔也能致富。投機行為是萬惡淵藪。

 

富腦袋:「五力搬錢法」

賺錢的方法應五力並重,即勞力、腦力、眼力、財力與耐心。除了勞力與專業(腦力),殊不知,善用判斷力、用錢賺錢以及找到投資標的後耐心等待收割,也能達到財富累積事半功倍的效果。

 

窮腦袋:

買青菜蘿蔔的小錢精打細算貨比三家,股票及房地產等大錢投資卻粗心大意。

 

富腦袋:「三不一沒有」守富法

不亂投資、不隨便借錢給別人(救急不救窮)、不幫人作保,以及不胡亂捐錢。這三不一沒有是守護財富的不二法門。


※本文取自《今周刊》2011/12/30
 

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