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中國房地產業的非系統性風險:對房地產和銀行業有何影響?

中國房地產業的非系統性風險:對房地產和銀行業有何影響?

2021-10-07

儘管中國政府將維持房地產緊縮政策,但PIMCO(品浩)預期中國房地產業不會出現全面的系統性風險,僅對個別公司的獲利能力帶來衝擊。由於銀行業在過去幾年已建立充足的貸款損失準備金,也有相對穩健的資本基礎可吸收潛在虧損。PIMCO持續側重投資於流動性相對較好,且未來6至9個月內不太可能面臨再融資壓力的地產開發商。

PIMCO (品浩) 先前預期中國的政府信貸緊縮將部分抵銷住房市場的需求韌性,並提出「三條紅線」政策下需關注的三個主題,其中之一為非系統性風險。過去幾個月來,非系統性風險的個案中,以恆大地產事件最受關注。鑒於近期發展,PIMCO研究團隊更新中國房地產前景展望及其對銀行業的潛在影響。

 

房地產市場:緊縮政策和疲軟需求

 

在PIMCO,我們預期中國政府將維持房地產緊縮政策,藉此加強控制開發商的總債務成長率、銀行對房地產業的曝險部位,以及土地價格。由於疫情帶來不確定性,加上經濟復甦放緩,住房需求出現疲軟。儘管2021年上半年銷售成長強勁,但我們認為,未來6個月的前景仍充滿挑戰。

 

然而,PIMCO研究團隊預期中國房地產業不會出現全面的系統性風險。房地產業對中國整體GDP成長的直接貢獻率為10%至15%;大多數地方政府也將房地產市場視為最大的財政收入來源。在PIMCO,我們預期中國政府將會實施選擇性的寬鬆策略來恢復購房者的信心,在必要時穩定全國的房地產和土地銷售情況。

 

放眼未來12個月的景氣週期,有幾個要素可望緩解房地產業的下行風險:城市化進程持續為房市帶來長期基本需求;與多數已開發國家相比,中國房地產業的貸款成數(LTV)較低。在目前住房和貨幣政策緊縮的情況下,中國政府放寬這些措施的空間仍大。

 

中國房地產:投資啟示

 

在PIMCO,我們對中國房地產的投資部署,持續側重於流動性相對較好的地產開發商,我們相信這些地產開發商在未來6至9個月內不太可能面臨再融資壓力。對於聚焦農村地區的小型地產企業,以及容易受到持續監管影響的企業,PIMCO研究團隊仍持謹慎態度。

 

根據近期市場發展,我們正密切關注幾個指標來考慮是否加碼房地產業,包括黃金週假期消費、住房固定資產投資數據、消費數據等總體經濟數據走軟,而中國政府可能加大對房地產業的支撐力道,包括放寬不動產貸款額度,或增加房地產開發商在中國境內債券市場融資的機會。

 

PIMCO研究團隊認為,由下而上深入研究和慎選信用債,對房地產投資人而言仍是關鍵。中國政府的政策措施和個別信用風險將引發房市的短期波動,並導致開發商的業績出現差異。

 

銀行業壓力測試:不太可能出現系統性風險

 

PIMCO研究團隊對個別房地產事件對中國銀行業的直接和間接影響評估,進行了壓力測試;全球銀行在中國房地產貸款的曝險部位普遍偏低,因此只會間接受到中國宏觀經濟發展影響,而不會直接受到房地產業的衝擊。壓力測試框架中的三個關鍵問題包括:

 

● 房地產業會惡化到什麼程度?根據2021年上半年房地產開發商的現金流動負債比率,PIMCO分析在極端風險情境下,貸款轉為不良貸款(NPL)的可能性,同時亦考量中國政府政策的動向。

● 行在房地產業的曝險部位多大?PIMCO研究團隊深入評估銀行的曝險部位,包括對房地產開發商的放款,以及其他資產負債表之內或之外的項目。

● 銀行有多少資本緩衝能力來減緩信貸衝擊?根據以上假設,在PIMCO,我們估計即使是在壓力情境下,該產業的總體核心一級資本(CET1)和資本適足率(CAR)指標,仍高於監管要求。

 

此外,我們認為潛在損失在銀行之間的分布並不均勻,部分中型和地區性銀行所承受的壓力會高於大型銀行。

 

整體而言,倘若房地產開發商進一步惡化而不加以控制,勢必會導致不良貸款增加,並衝擊銀行獲利,但PIMCO研究團隊認為出現系統性問題的可能性不大,僅對個別公司的獲利能力帶來衝擊。中國銀行業的直接貸款中,只有6%至7%與房地產開發商有關;而銀行業在過去幾年已建立充足的貸款損失準備金,且有相對穩健的資本基礎可吸收潛在虧損,除非出現房地產大規模崩潰或房價大幅修正的情況,但這兩者都不是PIMCO研究團隊的基本假設。

 

總結

 

考量中國政府希望維持房價穩定與避免投機買賣,放寬政策的門檻依然很高。然而,中國可以透過基礎設施投資和銀行政策來鬆綁政策,抵銷風險擴散的影響。

 

本篇作者:
 
  • 張冠邦(Stephen Chang)先生為PIMCO執行副總裁暨投資組合經理;李婉儀(Annisa Lee)女士為PIMCO執行副總裁暨亞太信用研究主管;黃晶晶(Jingjing Huang)女士為PIMCO產品策略師。

 

 

 

PIMCO集團已在台設立總代理品浩太平洋投顧獨立經營管理 。設置於台北市信義區忠孝東路五段68號40樓,電話為(02) 87295500,經主管機關核准之營業執照字號為 (110) 金管投顧新字第020號。

 

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