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買房抗通膨,到底行不行?

買房抗通膨,到底行不行?

2021-12-01 16:02

房市短期有利,但政策踩剎車且流動性低,投資人更需謹慎

國泰世華銀行投資研究團隊,由不同財經領域專業研究員組成,以客觀、專業角度,提供金融市場研究與分析,範圍涵蓋各主要國家總體經濟、股市、債市、匯率及商品等。

 

大家都說現在房市熱,但是到底有多熱?新聞整天都在報導這個建案秒殺完售、那個預售屋預約爆滿,但這到底是建商刻意營造的榮景,還是真的人人搶買房呢?

 

從內政部公布的數據看來,台灣今年前九月建物買賣轉移棟數達二四·九萬,與去年同期相比成長九·二%;同期間,全台房市上漲逾六%,各區域則有三%至十%不等的漲幅。整體來說,去年至今台灣房市呈現價量齊揚的現象,顯示這波熱度是「來真的」。

 

通膨升溫資金轉向
六都房價飛高高

 

這次的房價到底漲什麼?最主要有以下兩點原因。

 

第一,通貨膨脹升高。台灣十月的 CPI 年增率已經走到近二·六%,是自二〇一三年二月以來的最高水準(見圖一)。多數人可能對二·六%這個數字沒有概念,對於經濟學家而言,二%至二·五%的通膨率屬於合理且溫和範圍,現在的通膨已經稍嫌過熱。且受到國際原物料上漲、營建缺工影響下,建材價格及人力成本都上升,因此自然推動了房價

 

 

第二,企業擴廠,帶動區域房價。如果我們將六都分開來看,會發現,台中以南的房價漲幅高於全國,特別是台南市近三年來漲幅超過兩成,最為驚人(見圖二)。最主要的原因,就是企業擴廠。台商回流三年,帶動工業區與住宅區價格;近一年台積電南科廠大舉擴廠,不但增加了當地工作機會,甚至磁吸了許多人才移向台南,更是直接讓台南成為房價成長最快的區域。

 

 

短期有利房價續漲
打擊炒作政策踩剎車

 

從以上看來,現在投資房地產,似乎是個穩賺不賠的好時機?投資人恐怕也不能太過樂觀。

 

從短期看來,房市大幅下修的空間與機率都不大。這主要是因為,台灣經濟表現良好,基本面有撐;同時,長期物價相對穩定、平均薪資成長幅度有限,接下來央行大幅升息可能性不高,因此也不容易因房貸利率突然飆高帶來拋售潮,資金面穩定。

 

然而,政府的政策方向卻也為房市帶來了天花板。房地合一稅二·〇上路,實價登錄的數據也越來越完整,未來政府在稅率與稅基這兩方面都會有更強的主控權,把房地產當作「投資」的持有成本恐怕會不斷上升。同時,上次房市高點正好在 Fed 結束 QE 之際,雖然我們不能說這兩者之間必然有邏輯關係,但此時 Fed 結束本輪 QE 在即,仍需多留意(見圖三)。整體而言,短期有利,但中長期可能由急漲轉為盤整,投資房市恐怕是場長期抗戰

 

 

不動產流動性風險高
彈性配置資產更有利

 

而這個「長期穩定」的可能性,就其他的投資而言可能不壞,但對於房地產來說,則凸顯了流動性風險。不動產投資本來流動性就低,再加上單價高,時間一拉長,等於有大量的資金被卡在房市裡面,在預期長期投資報酬率不高的情況下,投資價值相對變低

 

你可能會好奇,如果先不考慮賺價差,而是把目標放在當包租公、賺被動收入,投資房地產好嗎?台灣的房價租金比向來偏高,換算成租金收益率僅二%至三%,並不算出色;若再考慮租客搬離的空窗期間、不定期的修繕費用甚至遇到拖欠房租的惡房客,可能不賺反賠。

 

當然,這世界上沒有最完美的投資,只有最適合自己的投資。如果你口袋夠深、總資產規模龐大,那麼自然必須得投資房地產。但如果你的資金部位不夠大,無法承受資金長期卡在單一投資部位上,這種「眾人貪婪」的時刻,最該是你該恐懼的時候。切勿因小失大,讓自己真的「住套房」!

 

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(國泰世華銀行投資研究團隊提供)

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