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升息打房趨勢下,營建股全受害?專家抓出這13檔高負債比個股 要看「這三大指標」

升息打房趨勢下,營建股全受害?專家抓出這13檔高負債比個股 要看「這三大指標」

唐祖貽

理財

達志

1324期

2022-05-04 10:07

國內進入升息循環,營建股真的是受害者嗎?

專家從基本面分析這房市未來可能變化,提醒投資人尋找長線仍具競爭力之標的,並留意高負債比的公司。

台灣央行3月下旬突如其來的升息,對營建業者、房貸戶有著程度不一的衝擊。精研營建股與房地產行情的學霸分析師丁彥鈞表示,在美國快速且大幅升息以壓抑通膨的基本環境之下,預計國內今年升息的腳步,也不會落後美國太多,再加上國內政府開始釋出「打房」政策風向球,對建商推案與獲利,自住者與投資客的進場意願,多少都有些影響。

 

琢豐

欣陸旗下大陸建設於北市的建案「琢豐」,近期完工入帳,後續在其他公司各有利多情況下,今年將有不錯的獲利表現。(攝影/劉咸昌)

 

國內利率仍在相對低檔

 

不過,丁彥鈞也提醒,即使央行未來3季連升3碼,在年底升到接近2%,國內利率水準仍可說是處在歷史相對低檔區;再者,房地產仍被認為是對抗通膨的最佳工具。因此,房市不至於從此一蹶不振,體質佳的建商,價格、地段具競爭力的個案,其未來還是不無脫穎而出的機會。

 

但該如何細緻的分析各種效應對相關業者的影響呢?丁彥鈞先從政府箭在弦上的打房政策談起。他舉例,如「預售屋不得轉售」政策,搭配升息,恐將使得短線投資客進場意願大減;另一方面,近期各項建材原料如鋼筋、水泥價格居高不下,推升建築成本,現在的預售價格勢必會低於未來交屋時,因此整體考量下,建商此時強推預售屋的意願恐明顯降低,「先建後售」將成為主流,這對代銷業者如海悅(2348)、愛山林(2540)影響較大。

 

另外,根據丁彥鈞觀察,這幾年房市的差異化逐漸明顯,例如,鄰近科學園區或有重大交通建設的新成屋,往往大受歡迎,且不少是長線投資客買來轉租之用。相對之下,若缺乏有利條件的中古屋,即使價格不貴,詢問度亦相對冷清,「這可能使得以中古屋銷售為主的房仲業如信義(9940)受到影響。」

 

在他眼中,除了代銷、房仲業者恐得「度小月」之外,由於多數營建公司在銀行有大筆貸款,而升息往往代表資金成本墊高,需要注意部分高負債比、且現金流量較低的營建公司。

 

附表列出截至去年底為止,負債比在75%以上、且去年全年營業現金流量為負值的營建公司。丁彥鈞表示,觀察指標除了負債比與營業現金流量,還可以留意利息保障倍數,倍數愈大,代表企業支付利息費用的能力愈強,一般以大於1.5倍為合格。

 

目前表中多數公司的利息保障倍數還夠高,但今年持續升息後的影響程度就有待觀察,他建議投資人逐季追蹤營運與負債狀況。

 

至於近期值得注意的營建股,丁彥鈞主要觀察以下兩檔,首先是欣陸(3703),欣陸涵蓋營建、營造與環保工程領域,是國內知名的營建業者,近期因旗下大陸建設於北市的建案「琢豐」完工入帳,帶動股價上揚。去年欣陸EPS(每股稅後純益)2.22元、配息一1.68元,丁彥鈞預估今年EPS應可挑戰3元以上。不過,3月以來股價漲幅已大,目前不適合再追高,可等拉回至月線附近再買進。

 

 

看好新美齊長線可期

 

另一檔則是新美齊(2442),原先是前大同集團林家的液晶螢幕製造廠,後來轉型為房地產開發商,近期因板橋「画世代」的都更案可望大幅貢獻獲利而受矚目。丁彥鈞表示,「画世代」是新美齊主導的都更案,由於土地在2019年疫情前取得、當時房價尚未大幅上漲,成本相對不高;而去年9月開始預售時,建材等原物料價格已大漲,得以順勢拉高售價;且「画世代」的工程承包商大陸工程,早已趁鋼筋水泥還沒漲價前就已備足,成本相對降低,因此,丁彥鈞預估毛利率可達45%。

 

更重要的是,大多數都更案因行政程序冗長,從取得土地到開始預售往往需要6至8年;但2019年底剛好新北市推動「都更快審方案」,第一案就是「画世代」,新美齊取得土地不到兩年開始預售,大大降低資金積壓的成本。

 

依據丁彥鈞和法人的預估,「画世代」的稅後純益可達40億元以上,新美齊分得其中6成、貢獻EPS應有10元。雖說要到2025年下半年才能完工入帳,不過長線仍然值得期待。

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