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「大家巴不得撤離台北市...」西華熄燈改建豪宅背後:開飯店20年都賺不到150億,商務飯店根本沒未來

「大家巴不得撤離台北市...」西華熄燈改建豪宅背後:開飯店20年都賺不到150億,商務飯店根本沒未來
西華飯店鄰近敦化北路商圈、松山機場,曾是 許多政要、外商指名下榻的台北五星酒店。

陳葦庭

傳產

攝影/ 吳東岳

1312期

2022-02-09 10:40

有32年歷史的西華飯店將在2月15日熄燈,依據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》重建,業界人士預估,未來將成為台北市民生東路上第一棟豪宅。

2月15日,有32年歷史,曾接待美國前總統老布希、英國前首相柴契爾夫人、導演李安、知名影星郭富城、周潤發等政要巨星的台北傳奇飯店西華將正式熄燈。這是繼六福客棧、國賓、華國後,又一家在疫情期間退出市場的台灣老字號飯店。

 

與君悅、晶華酒店同齡,西華曾是台北最具指標飯店之一。該飯店是全台第一家邀請海外米其林三星主廚來台客座的業者,就連現在紅遍海內外的名廚江振誠,也曾在西華擔任副主廚,可說是台灣Fine Dining(高端餐飲)飲食搖籃。一名前西華高階主管回憶,西華當年能有這樣的地位,全來自董事長劉文治的大膽放權,「以前劉董(劉文治)常告訴我們,只要評估後可行,要多少錢他都願意出。」

 

儘管西華曾靠著劉文治的獨到眼光與大膽投資,在台灣飯店市場奠定地位,但隨著商圈遷移,國際酒店集團陸續進駐台灣,曾風光一時的西華也漸失往日風采。

 

「西華收掉當然是正確的!台北市商務飯店在疫情後本來就沒未來,大家巴不得撤離台北市……,」不具名飯店業者直言,疫情改變台灣消費者行為,未來旅遊市場將往平價國旅和高端旅遊發展,有30多年歷史的西華無論是在建物或格局,早已不符市場需求,近年一直無法拉抬房價。

 

熟悉西華的人透露,對經營飯店有獨到見解的劉文治並非沒有力挽狂瀾的企圖心,例如,去年4月疫情最嚴峻時,西華就斥資6千萬元改裝位在14到17樓的1百間客房。但儘管大動作投入改裝,西華最終仍難敵市場新陳代謝的命運。

 

劉文治

西華董事長劉文治以獨到的品味經營飯店式豪宅,吸引許多富豪當鄰居。(攝影/吳東岳)

 

起家厝變身  比飯店有賺頭

 

攤開觀光局觀光旅館營運月報,2020年,西華全年客房住用率僅23.88%,2021年的1到9月,更僅剩14.86%,營收剩不到疫情前的3分之1。反觀2015年才開幕的台北萬豪酒店,雖然在疫情期間也是苦撐經營,近兩年仍維持平均3成以上住房率,顯見新飯店在市場上仍較具有競爭力,也難怪業主劉文治會選擇將重心押在同集團的台北萬豪酒店。

 

去年11月,西華危老改建案通過,取得40%容積獎勵,達危老容積獎勵天花板上限。

 

飯店熄燈後,外界好奇西華將以何種新型態重新出發?

 

「改建豪宅是該地段最有機會創造價值的選項!」第一太平戴維斯資深協理丁玟甄觀察,依照目前市場來看,飯店品牌住宅和一般住宅相比,價格至少可高出1到2成,西華擁有32年飯店管理經驗,未來若將飯店式服務導入豪宅中,不只可延續品牌價值,也有機會創價,和改建商辦、重建飯店等選項相比,是較有利的選項。

 

事實上,這並非劉文治第一次瞄準豪宅市場。位在大直的指標豪宅西華富邦,就是該集團導入酒店式服務的最佳案例,其住戶可享有台北萬豪酒店私人管家服務,去年成交最高單價每坪達233萬元,名列2021年台北市10大豪宅排行榜。富邦蔡家、台積電創辦人張忠謀都是住戶。

 

儘管西華內部預估,受疫情缺工、建材成本上漲影響,改建案最快要到2023年才會動工,但商仲專家分析,若依照西華取得的危老容積獎勵計算,該案總銷售面積有機會達近8千坪。由於西華是劉文治起家厝,產權單一,每坪價格若以180萬至200萬元計算,扣除建築成本,獲利可望落在130億到150億元之間,對照疫情前西華每年約7億元營收,同樣的數字,若投入飯店業足足要20年的營收才能打平,更別說獲利。

 

「西華改建後可能會是整條民生東路上第一棟豪宅!」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,敦化北路以東的民生社區,受限低密度住宅規畫,加上地主持份多,建商無利可圖下難以重建,因此長期以來都是小坪數、低樓層的老社區。而敦化北路以西的民生重劃區過去多以商辦為主,如果西華原址確定改建成豪宅,以市中心的地理位置,加上原有飯店品牌加持,有機會挑戰每坪200萬元價格。

 

西華不是台灣第一個,也不會是最後一個飯店改建豪宅的案例。

 

品牌光環加持  價差多4成

 

在義大利有超過6年飯店式豪宅管理經驗的雲朗觀光也宣布,旗下花蓮翰品酒店今年將提出拆除重建申請,未來將以豪宅加飯店模式營運,是全台首個將歐洲飯店管理模式引進台灣的業者,目標將鎖定頂級豪宅管理市場。據了解,目前至少已和3組建商洽談。

 

「全世界的品牌住宅,一般而言,會比一般住宅多3至4成的價差。」黃舒衛指出,豪宅要創價,不能再只有硬體設備拚搏,導入軟體服務,為頂級富豪提供有品質的差異化服務,將是未來趨勢,也是飯店業在疫情後華麗轉身,瞄準高端市場的新舞台和商機所在。

 

西華

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