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從國際看台灣房市多空論戰 P.138

從國際看台灣房市多空論戰 P.138

台灣房地產的最大利多還沒有出來,若只是因為豪宅價格飆漲就看壞台灣房地產走向,似乎悖離了國際潮流。

由台經院舉辦的房地產展望座談會上,邀請了鄉林建設董事長賴正鎰、北區房屋總經理彭培業、政大教授張金鶚與戴德梁行總經理顏炳立一起與談,結果自然而然形成多空看法迥異的論戰,看多的是賴正鎰、彭培業,看空的則是顏炳立與張金鶚教授。

台灣的房地產從二○○二年土增稅減半的利多加持,○三年在SARS的陰影中一路爬升,由於利率低,台商資金回流,造成豪宅價格頻創新高的景象。不過,這個一面看多的景象,進入○七年市場開始出現多空兩造雙方分歧的看法。到底台灣的房市是勇往直前一路挺進?還是從此由多轉空,再度面臨漫長跌勢?成為準備購屋關切的焦點。
 
目前對房市看空的想法主要來自學術界,包括張金鶚、莊孟翰教授都頻頻提出示警。主要的依據是,台灣房地產已持續多年上漲,且漲幅很大,很多創天價的豪宅更是貴不可攀。例如三二九檔期的豪宅,位在台北市信義路三段,基地面積九○六坪,正對大安森林公園,擁有七、八萬坪綠意景觀的「勤美璞真」,平均每坪單價高達一三○萬至一四○萬元,頂樓每坪單價高達一四二萬元已售出,最低單價則從一.三億元起跳。
 
而標榜「兩分鐘到植物園」的「元大一品苑」,基地面積九二○坪,每坪從推案前的八十萬至九十萬元跳升到一百至一一○萬元。還有尚未推出即造成轟動的鄉林「士林官邸」,預計每坪一五○萬元起跳。
 
台北市的豪宅每坪動輒一百萬元起跳,已不是一般市井小民玩得起的遊戲,目前台北市新屋推案每坪單價已越過四十萬元大關,而中古屋近半年成交價也徘徊在三十六.八四萬元到三十七.三六萬元之間。由於房價高不可攀,也讓購屋者的「痛苦指數」頻頻飆高,在台北市一般市民不吃不喝要八.八年才能買一棟房子。
 
 
警訊:房價指數降  房貸比率飽和
 
台北市的購屋房價與所得比,從○四年第一季的七.四逐漸攀高,到○五年達八,○六年首季一度創下九.五的新高,這一年來不管是國泰房價指數或信義房價指數都出現回檔跡象,更讓人對房地產回檔大生戒心。
 
另一個警訊來自銀行的放款,去年一年,銀行加上壽險公司對房地產的放款達五三一六億元,整體房貸金額已逾五.四九兆台幣。目前包括台新銀行、遠東銀行、合作金庫等五家銀行,房貸比率已逼近三○%的上限,很多銀行已開始有危機意識,紛紛限縮房地產的放款。再加上央行主導升息的態勢已使低房貸利率漸成過去,將造成房貸市場的壓力。再加上純投資客的比率逐漸攀升,像是小套房投資戶比率已攀高到四○%以上,都增加了房市逆轉的壓力。
 
再從供給量來看,今年三二九熱門檔期,房地產推案量超過一千五百億元,這是過去三年來三二九檔期推案量的總和。而台北市○五年核發建照達一萬二六七○戶,○六年也達一萬二四九九戶,供給量增加,相對需求不足都可看出房地產潛在的危機。顏炳立更常以「山頂價格,山腰行情」來警告房價過高的危機。
 
學者專家頻頻示警,讓購屋者開始提高警覺。不過跟過去有別的是,看空房市的聲音出來了,但這回房地產業者並沒有出現九○年代那種站出來痛斥專家危言聳聽的畫面,一方面是台灣的房地產業者經過九○年以來十幾年空頭走勢,眾多擴大信用而倒閉的建商已給了大家很多反面教材,這回房地產景氣再起,已經很少再出現過去那種胡亂擴張信用的業者。
 
另一方面,珍貴的土地資源愈來愈少,土地價格愈漲愈高;再加上建築成本隨著原物料飆漲,例如每噸鋼材從五、六千元飆升到二萬一千元,都讓業者對高房價顯得信心十足,特別是很多推豪宅的業者,他們面對來自四面八方的強大買氣,更是感到好奇。於是形成學者示警,業者卻努力推案的景象。
 
而剛剛才從資產泡沫中爬起來的台灣房地產,好不容易出現的幾年榮景,目前的官員也很害怕房市熱潮反轉炮火,因為這是台灣內需火車頭。有立委問央行總裁說,台灣房地產是否已泡沫化了?彭淮南總裁回答得很有技巧,他說,過去幾年全球房地產漲幅超過一倍的國家至少超過十個,但是台灣的平均房價從九七年以來只上漲四%,漲幅仍很溫和。
 
一般房地產業者也喜歡拿房地產的「七年之癢」來看房市的循環,這一波房市榮景從○一、○二年起漲,○三年SARS有一個大回檔,到○七、○八年也足足有了七年好景,算算也有七年週期,正是房地產從多頭循環走向空頭循環的轉折點。
 
 
房市泡沫化?  世界各國聞之色變
 
這些看空房地產的論調在今年受到熱烈討論,這是因為台灣與日本在九○年代都走過房市泡沫化後崩盤的痛苦調整,因此,每次提到房地產反轉崩盤之說,總是令人特別警覺。
 
上一回的房市泡沫席捲了全世界,像是九一年波灣危機前,美國就出現過一次房市大泡沫,英美很多房市大亨及銀行都因此「損手爛腳」,陷入破產危機。像是美國房地產天王川普(Donald Trump)九○年代從坐擁十七億美元變成億萬「負」翁,個人負債超過九億美元,一度被勒令每天的午餐不得超過十美元。
 
英國房地產在九○年代也曾因連續升息而陷入極度不景氣,當時全力規畫以金絲雀碼頭為倫敦金融中心地標的李察明兄弟也在九二年五月宣布破產,負債超過二百億美元。而九○年代美國房地產放款呆帳急升,花旗集團因無力籌措十億美元資產,一度破產傳聞滿天飛。最近出版自傳的沙國王子阿瓦里德先是斥資二.○七億美元購入花旗五%股權,翌年二月再以五.九億美元購入花旗特別股,讓花旗化解了危機,阿瓦里德王子也因為這一役實力大增。
 
日本則是泡沫經濟最慘烈的國家,八○年代一個日本標榜可以買下四個美國,在資產價格飛漲的時代,西武集團的堤義明連續多年榮登世界首富。日本地產泡沫,日本的股價下跌八成,房地產也大跌七成以上,房地產泡沫襲擊,幾乎讓日本經濟無力翻身。台灣的房地產泡沫,讓為數眾多的房地產大亨破產,也讓市井小民財富嚴重縮水,因此,現在再聽到房地產會下跌的警示,很多購屋族都膽戰心驚,害怕成為房市套牢一族。
 
 
指標:貨幣匯率、利率、政府態度
 
其實房市的逆轉有很多指標,其一是一個國家的匯率升值到了盡頭,八○年代新台幣從四十.六元升值到九二年的二十四.五二元,當新台幣由升值變成貶值,房市就崩盤了。八○年代日圓從二七七兌一美元,升了十年到了今年形成七十九.七五兌一美元,日圓升值過頭,再加上房價漲了太多,終於釀成一發不可收拾的慘劇。這是因為幣值升值,房地產成為最佳保值標的,貨幣升到盡頭,房價漲到頂,這個反轉力道不容小覷。
 
八○年代在台灣與日本上演的升值戲碼,目前正在中國上演,上海、北京、廣州的房地產雖然有嚴厲的宏觀調控,但每年都上漲。像中新社最近報導,國家發改委統計了中國七十個城市,二月房價上漲五.三%,其中深圳房地產上漲一二.三%居首,北京、上海、廣州房地產都上漲接近一成。隨著人民幣緩步升值,投機人民幣升值的熱錢會湧向房地產,儘管政府祭出打壓房市措施,但房價仍然照漲不誤。
 
另一個是最敏感的利率指標,高息必然抑制房地產的發展。美國升息十七次,美國聯準會(Fed)的基本放款利率達五.二%後,已壓制了房價的漲勢,以防房貸引發美國房地產的危機。台灣的房地產在九○年代初反轉,利率一度達兩位數。
 
第三個房地產多空指標則是政府的態度,當房價飆漲到太不合理的天價,通常政府都會出手打壓房價。這種政策降溫,在房地產面臨泡沫化的關鍵時刻,政府打壓的手一旦出手,房市通常都會崩盤。
 
台灣房地產在一九九一年三月二十八日政府祭出選擇性的信用管制,這是房地產崩跌的一個最重要轉捩點。還有目前的房價是否漲到大家都害怕的地步,引來了社會的公憤。像九○年代,台灣無力購屋族組成了「無殼蝸牛」抗議高房價,他們夜宿在國泰人壽大樓前廣場,這也是房價反轉的徵兆。
 
那麼現在看壞台灣房地產的聲音,何不從這幾個指標來檢視。一個是匯率,當年台幣從四十.六元漲到二十四.五二元,造成房市反轉。目前亞洲貨幣都升值,像韓元從九八年的兩千韓元升值到九三六韓元;泰銖從五十六.四五兌一美元大舉回升到三十一.五兌一美元;台幣仍落在三十三元左右,未來台幣升值的機率遠大於貶值的壓力,對房地產仍是有利的。況且,過去在台幣二十四.五至二十七.五元出走的資金持續回流,形成了豪宅價格最大推手,這是台灣房地產很重要的利多。
 
再從利率角度來看,台灣目前是僅次於日本的全世界利率第二低的國家。儘管二十九日央行理事會宣布升息半碼(○.一二五%),重貼現率由二.七五%調升到二.八七五%,擔保融通放款從三.一二五%調升到三.二五%,但比起九○年代動輒七、八%,甚至九%以上的利率,目前仍是購屋族負擔最小的金融環境。九○年代,很多人大嘆買屋不如租屋,但是目前低利率,購屋優於租屋,成為房地產投資一大助力。
 
這些年來,很多對沖基金、私募基金去借零息到○.五%低息的日圓,再轉換成其他幣別到全世界投機,形成盛況空前的「利差交易」。台灣其實也是利差交易很有潛力的國家,這兩年私募基金在台灣買資產,資金都在台灣借貸,低利率是台灣房市的最大靠山,雖然銀行緊縮房貸,但是行庫仍有大筆閒置資金,仍然是房地產業的活水。
 
 
比國際  台灣房價漲幅仍趨緩和
 
而在政策上,台灣經濟已經是緊縮了多年,好不容易看到房地產景氣升溫,官員們不敢有任何打擊房市的大動作。央行總裁彭淮南公開說:台灣地產與鄰近國家相較漲幅仍很溫和。以去年《新聞周刊》(News Week)的統計,○三年全球主要大城市,其中莫斯科上漲四○%、印度孟買上漲五○%、新德里上漲二一%、土耳其的伊斯坦堡上漲二五%、香港上漲七%、北京一八%、倫敦上漲一○%、阿姆斯特丹上漲五.七%,其中倫敦的豪宅去年創下三一%的漲幅,這是二十八年以來最大的漲幅。最近英國頂級豪宅One Hyde Park最高的頂樓被卡達的第一副總理以一億英鎊購得,平均每方呎單價是五千英鎊(折算台幣每坪達九一四.七六萬元)。
 
香港的豪宅最近也頻創新高價,李嘉誠的長江實業最近推出渣甸山名門二座五十八至六十樓複式單位,平均每方呎達三.三萬港元,創今年香港分層住宅最高價,打破了○五年四月九龍凱旋門摩天閣天際獨立屋的三.一三萬港元天價。而去年十二月,山頂加列山道十二號地皮樓面地價每方呎創了四二一九六港元新天價,都可看出豪宅價格欲小不易的景象。
 
《新聞周刊》最近發表了一篇(全球城市房地產繁榮〉的專題指出,過去幾年來,全球超級富豪日漸增多,目前出現了一批不以收藏名車、名酒,而是以收藏倫敦、巴黎這種超級城市豪宅為樂的富翁。
 
他們穿梭在全世界,全球化讓資金、人才流動更快,他們自由自在地穿梭在世界各地,他們在全世界都在買樓。這些有錢富豪在全世界購樓,造就了豪宅繁榮景象。
 
對台灣來說,九○年代很多台商出走,如今飛黃騰達之後,若要告訴人家說我事業做得很成功,買下最貴的豪宅最能彰顯自己的身價。未來兩岸人流、物流、金流對流機會很大,兩岸走向開放比封閉鎖國機率更大。
 
台灣的房地產最大利多還沒有出來,如果只是因為豪宅價格飆漲就看壞台灣的房地產走向,似乎悖離了國際潮流,因此未來台灣房市可能出現會漲的房子仍會繼續漲,不會漲的房子就不會漲的景象。
 
也就是說不具未來性、稀少性或有創造高附加價值的不動產,未來沒有增值空間。但是具有不可取代、規畫完善的優良住宅,包括豪宅,未來仍然很有潛力。過去買房子的鐵律是Location! Location! Location!地點是首選;現在買房子,除了要選好地點外,好產品更重要。
 

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