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改裝套房 包租公締造大樓生機

改裝套房 包租公締造大樓生機

李建興

個人成長

589期

2008-04-03 17:19

高鐵通車後,為南部縣市帶來了為數可觀的觀光客,三十六歲的徐偉黎、卓楨惠夫婦發揮創意,將原本投資遭套牢的套房改為民宿經營,另類的手法卻相當符合高鐵客的需求,進而讓燙手山芋創造了經濟奇蹟。

每天上午十一點,當前一位投宿的房客退房後,民宿業者徐偉黎和太太卓楨惠便進入緊鑼密鼓的忙碌階段。雖然只有三個房間,但由於自己打理,夫婦倆得用最短的時間將房間整理完畢,好迎接下一組客人的到來;接著,還得清洗剛換下來的被套、枕套,直到夜幕低垂才能暫時歇息。

不過,儘管如此,徐偉黎和卓楨惠卻從來沒喊過累,望著自己滿是脫皮、起水泡的雙手,他們總是堅定地告訴彼此:「辛苦是值得的!」

事實上,徐氏夫婦的信心和滿足其來有自,畢竟他們經營的民宿,每個月都可以為他們帶進十幾萬元的收入,是一般同規模的民宿所望塵莫及的;更何況,有別於其他民宿業者總是投入巨資,徐偉黎的民宿只是將手上的舊房子轉型經營,效益十分驚人。

最特別的是,這家生財有方的民宿,並不是位於山明水秀的風景區,反倒是坐落在繁華的市中心,是高雄市地標建築「八五大樓」眾多商務套房的其中之一。任誰也沒想到,幾年前,這間套房還曾是拖累這對夫婦財務的錯誤投資,如今竟搖身一變成為生財的工具。這奇蹟似的效果,其實都來自於一個關鍵的改變,那就是「高鐵通車了!」

父親是房屋掮客的徐偉黎,很早就對房地產投資情有獨鍾,一直作著包租致富的美夢。結婚後,夫妻兩人一開始花了四百萬元買下一棟位於市中心的房子,輕輕鬆鬆地以每月一萬二千元的租金出租,這不但足以支付貸款的月息和本金,甚至還有盈餘。由於初試啼聲就嘗到甜頭,於是在短短的時間內,徐氏夫婦陸續買了澄清湖、科工館的住宅和八五大樓的商務套房出租。

由於當時租屋市場供不應求,使得徐偉黎的房子總能以高價出租。其中,用一百四十萬元買下的八五大樓十坪小套房,每月竟能坐收一萬三千元租金,投資報酬率高達一一%;食髓知味下,徐偉黎再砸下一百五十萬元買下八五大樓內的另一間套房。


 
填補需求
經營平價旅館留住人潮


孰料,正當資金越砸越多後,景氣卻開始反轉,租金一路下滑,曾經風光一時的八五大樓商務套房,租金從一萬多元一路腰斬到只剩下六千元,還常有好幾個月空窗期。這讓徐偉黎夫婦備感壓力,不但利潤慘跌,甚至連繳貸款都出現了危機。眼見著資金缺口越來越大,徐偉黎一度想賣房解套。

在一籌莫展之際,正值高鐵通車,高雄市區湧進了大批來自中北部的遊客,徐偉黎發現,由於高雄除了五星級飯店,平價的旅館屈指可數,使得多數的觀光客礙於成本,來到高雄後,當天便得又匆匆地返回北部。徐偉黎心想,「徒有人潮卻留不住商機,實在太可惜。如果能經營平價旅館,想必會大發利市!」

於是在夫妻倆的腦力激盪下,想到了利用八五大樓為高雄地標、可看海景和市景的景觀優勢,加上其地處市中心,交通便捷,省卻了開車的麻煩,相當適合沒有開車的高鐵族;因此,就先將手上一間空置的套房改為民宿經營,測試市場。


 
順勢漲價
創造原投資的三倍報酬率


一開始,徐偉黎將套房的照片貼在Yahoo!拍賣網,以每晚六百元的低價販售,網站上則以兼具景觀與便利的低價青年旅館為號召,由於十分符合搭高鐵觀光客的需求,而大受歡迎,開張以來幾乎天天客滿。雖然每晚房價只有六百元,但算下來,一個月約莫也可以坐收一萬五千元,足足是出租價格的兩倍。

沒多久,夫妻倆再把原本計畫拿來開便利商店的資金,轉而添購八五大樓內兩間景觀更佳的小套房,加入民宿的行列。而這一回徐偉黎也順勢將房價調高到平日一千三百元,假日一千九百元,儘管調幅驚人,但由於房價仍遠低於五星級飯店,加上高鐵帶來源源不絕的觀光客,市場越來越大,使得徐偉黎的民宿幾乎房無虛席,天天滿檔,算一算每間房就可月收四萬元,合計月營收足足超過十萬元,是原投資報酬率的三倍。

隨著口碑,這家另類民宿更帶動了整棟八五大樓,將商務套房改為民宿的風氣。許多老屋主紛紛加入經營行列,更有房東趕走房客,急著轉型改作民宿,甚至還不乏投資客來八五大樓買房,想經營民宿賺錢。

至今,整個八五大樓內已有十數家的民宿業者,形成了特殊的生態。其中,以耐渤房務管理負責人王令仁的操作手法最為特別。

耐渤原本是專營八五大樓商務套房的包租(先向原屋主租下,再轉租,賺取差價,類似二房東)、代租(替屋主仲介房客)及代管(替房東管理房子,如收租、修繕)業務。由於包租套房高達一百多間,其中更有四十多間空置,等於每個月需白白繳給屋主租金,卻無法生財,一度壓得王令仁喘不過氣。


 
轉租空房
大幅提高大樓房間使用


後來,八五大樓掀起民宿風,許多民宿主人礙於手上房間量有限,白白流失商機,於是王令仁靈機一動,乾脆將旗下閒置的包租房釋放出來,一旦民宿業者房間供不應求時,則以低於房價的行情賣給民宿主人,再由民宿業轉賣給住客賺差價。這種儼然為民宿房間批發商的模式,不但解決了民宿業者缺房的窘境,耐渤也因此大幅降低空置率,形成雙贏的局面。

值得一提的是,在這股特殊的市場生態下,整個八五大樓衍生出越來越多的商業模式。其中有腦筋動得快的人,雖然在八五大樓沒有套房,卻也架設民宿網站攬客,在客人預定後,則用批發價向耐渤買進當天的房間,再轉賣給旅客,純賺差價,而這種買空賣空的模式,據了解,還可月入上萬元。

至於原創者徐偉黎夫婦,也隨著業務與日俱增,不但夫婦倆都辭去工作專心經營民宿,更計畫將市區及澄清湖的三間房子賣掉,備足資金再大批購入八五大樓內高樓層的景觀套房,擴充營運規模。

談到未來,徐偉黎和卓楨惠總是透露自信的眼光,相信高鐵將陸續帶來更大商機。對他們而言,高鐵不但是驅動台灣經濟動能的火車頭,更是讓他們翻身的黃金命脈。


 
徐偉黎
出生:1972年
經歷:B&Q、量販店員工
成功手法:掌握高鐵帶來的經濟變化,將手上燙手山芋改裝,變成生財工具
成績:每月收入達10萬元以上,投報率增為3倍
 

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