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深圳房價暴跌 鴻海高層也套牢

深圳房價暴跌  鴻海高層也套牢

王正義

房地產

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604期

2008-07-17 09:45

距離北京奧運剩下不到一個月,但中國各主要城市的房價卻大幅下滑,其中又以連續兩年漲幅高居全中國之冠的深圳受傷最重。從去年九月的最高點到目前,已跌掉三分之二,包括台港在內的投資客都叫苦連天。

深圳最早開發的蛇口工業區附近的南山區,距離香港元朗只要三十分鐘車程,目前是當地最高檔的住宅區之一;即使如此,滿街房產仲介業者貼出的急售招牌,仍讓投資客心驚。

 

象徵房市嘉年華終結的招牌


因為就在今年初,這個深圳高收入者、港商聚集最多的南山區,竟然出現一塊急售房產的大招牌,上面寫著「急售、一口價」,還附帶贈送全新寶馬車與本田雅哥車的字樣。

這塊二手房求售看板,看在地產投資客眼中,就如同預告過去兩年以來全中國上漲速度最快、漲幅最大的深圳房市嘉年華,即將終結。

近一年來,深圳房市暴漲暴跌,去年九月達最高點,一平米(約等於○.三坪)住宅平均單價在人民幣一.五到一.六萬元,今年五月開始連續下跌,目前一平米住宅單價為人民幣五千元,只有八個月前的三分之一。

 

深圳買房的炒作主力一直是香港資金,這些港資隨著深港兩地通關口岸的轉移熱潮而移動;首先是羅湖、布吉,然後是福田、皇崗。一位長期住在深圳發展的台籍私募基金負責人何方(化名)就指出,「不論非法、合法,深圳一直是國際資金到中國的第一站。」

 

這種價格劇烈變動很大因素,是熱錢流入造成的結果。原本一些非法外來資金抵達深圳,往往都會以買房作為洗錢的基本手段。從○五年匯改後,深圳房市就一飛沖天,雖然起漲時間比上海晚,但衝的速度卻比上海快,這全拜熱錢湧入之賜。

 

去年七月一日,連接深港兩地的西部通道正式開通,香港元朗市民只需花不到十五分鐘車程,就可以跨海直達深圳的蛇口海關。蛇口周邊地區房產,就成為香港資金狂炒的目標。

 

因預售屋正在趕工,一家香港投資公司看好中古屋的行情,從去年初開始,陸續在福田、南山兩個精華區收購三年之內的中古屋,直到今年年初,手中總共已有五十多套面積五十到二百五十平米的住宅,總收購金額超過七千萬港元。

 

雖然這家機構投資者購買的深圳房產,多數都集中在精華區,且是港商密集的區域;但到了今年初,原本想要脫手部分住宅,卻發現市場上承接力道相當薄弱。由於新成屋不斷推出市面,深圳目前的租金行情相當低迷,這家港資投資公司扣除自有資金,每月要繳的利息就超過五十萬港元,財務負擔相當沉重。 

 

國際熱錢撤退 投資客套牢 

 

這家公司只是炒作深圳房地產受傷的個案之一,到底有多少香港投資客湧入深圳?除了不少港資機構投資公司在深圳套牢,更多的香港個人投資戶也深陷套牢泥淖當中;在當地擁有房產的港人數超過二百萬,據估計投資客至少在五十萬人以上。

 

深圳房地產暴漲暴跌大洗三溫暖,都是這批房地產炒作大軍的傑作;一年前還是投資的天堂,一年後卻爭先恐後地逃跑,為什麼這麼奇怪?原因很簡單,首先美國次貸風暴吹起撤退號角,加上全球股市狂跌,許多熱錢不得不棄守房地產。

 

這波受傷的不只是香港人,想要搭房地產暴漲便車的台灣人也深受其害。

 

最近,深圳寶安區龍華鎮上的建案「金地梅龍鎮」,就因為前後購買的價格差距太大,發生了兩百多位投資客集體向開發商要求賠償的案例,一位郭台銘的幹部是受害人之一。

 

龍華鎮正好就是富士康集團的鴻富錦保稅工廠所在。一位年薪超過新台幣千萬元的富士康副總級主管沈慎(化名),先前看好人民幣持續升值的利多,在去年金地梅龍鎮推出第一期時,就預訂了十套房,面積由一百到一一五平米都有。想不到事隔一年,深圳房價大跌,沈慎套牢的資金就高達人民幣六百萬元。

 

沈慎這位負責富士康手機模具製程的經理人,事後向同事自我解嘲說,至少要在龍華做兩年白工,才有可能解套。

 

事實上,還有不少台商以超過人民幣一.五萬元每平米的售價買下金地梅龍鎮,不過最多都只有一到二套,套牢金額大約人民幣百萬元上下,受傷程度遠不及沈慎。

 

金地梅龍鎮建案去年七、八月時,每平米曾被炒到人民幣一.七萬元,但最近房價跌到人民幣一.二萬元還乏人問津,甚至再附送每平米價值二千元的房屋裝潢,也都無法帶動買氣。

 

就以深圳市區的南山區與福田區來說,房價下跌走勢一點都不輸郊區。

 

即使擁有蛇口工業區與客運碼頭,過去一直是深圳市平均房價最高的南山區,今年盛暑推出的預售案景氣一點都熱不起來。就以原本相當受外商與港商喜愛的南山區「半島城邦」為例,去年十月以前,每平米都還有人民幣三萬元以上的身價,然而今年卻出現逐月下降的趨勢。

 

進入七月以後,由於買氣更加惡化,一位每年進帳數千萬元人民幣的台籍貿易商陶饒之(化名)透露,他在這個高級住宅區就套牢了人民幣上千萬元。

 

陶饒之原本是看好半島城邦,因為這個建案擁有海景,並且是外國人與香港人最常經過的區域,又是深圳最精華地段。因此,他從每平米人民幣二.八萬元逐步加碼買進,最高點甚至買到了人民幣三.三萬元。

 

想不到,當他買齊了大小不同房型的十六套半島城邦後,深圳房地產就不支倒地,至今仍未有復甦跡象。

 

陶饒之向來精打細算,但這一跤確實摔得不輕。以半島城邦平均每平米下跌人民幣五千到八千元計算,僅僅在這個投資案上,他就已經虧了人民幣一千二百萬元。其中最慘的是去年八月,他以每平米人民幣三.二萬元購買的一五○平米的公寓,結果損失超過人民幣一百萬元。

 

由於珠三角今年的出口一片淒慘,原本在商場上時常扮演常勝軍角色的陶饒之,最近也資金周轉不靈,逼得他準備在八月奧運期間,先脫手十套半島城邦的住宅,以解燃眉之急。

 

真正的空頭才剛要來臨

 

深圳房地產到底有多慘?從深圳官方最近公布的數字,可以充分顯現當地房市的衰退情形。以今年第一季的空屋率來看,深圳市的空屋面積高達六十六.三七萬平米,比去年同期大幅增長了六七.四%。被用來檢視現行售價支撐力的成交量,今年上半年也萎縮了五四%,許多房地產業者認為,這完全是空頭市場來臨的前兆。

 

今年的深圳房市不僅價量齊跌,更慘的是,前幾年拍賣住宅用地的熱況也一去不復返。到七月初為止,當地的居住用地拍賣,經過連續多次流標後,只在四月有兩天分別成功賣出一塊土地,但價格卻創下近年新低。

 

因香港投資客資金普遍被套牢,許多金融業者認為,首先是深圳與香港的消費都會受到波及,就以香港暑假的國外旅遊團來說,買氣就遠不及去年。

 

另外,深圳高級的潮州菜餐廳,或是鮑魚、魚翅宴,今年以來,明顯客流量減少許多。

 

即使房價下跌已非常明顯,但上一波順利賣出獲利的投資客,仍不願回到深圳房市來。多數有經驗的投資者認為:「當地房價要趨於穩定,在次貸風暴仍未結束,還有中國宏調政策力道仍強的情況下,最快也要等到明年才有可能。屆時再來觀察是否進場。」

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