在今天看見明天

停、看、聽 逢低買進的不二法門

停、看、聽 逢低買進的不二法門
原本低迷的房市買氣,在春節後開始加溫,讓預售市場鬆了一口氣。

王榮章

房地產掃瞄

攝影/陳俊銘

640期

2009-03-26 16:10

在歷經去年第四季國內房地產史上最慘澹的市況後,今年農曆年起,市場買氣逐漸加溫,不少業者更以「看到春燕」來形容。到底這波房市景氣何時落底?房價還有多少下跌空間?什麼時候可以進場買房子?是許多民眾現在最關心又迷惑的課題。

這一波房地產景氣反轉又猛又急,尤其是去年第四季的慘況,令許多建商、代銷業者至今仍餘悸猶存!

華固建設董事長鍾榮昌就指出,二○○八年第四季是從來沒有遇過、有史以來最壞的市況,房市完全沒有買氣。所幸在今年春節過後,看屋人數、成交數量都有明顯回升,讓大家都鬆了一口氣。

買氣、信心加溫之外,部分明星個案逆勢衝出佳績,也讓看多的業者士氣大振,例如中租建設在天母推出的「天母一莊」,就是最好的案例。

位於台北市中山北路七段、面對天母公園的「天母一莊」,走南法莊園式的設計風格,標榜戶戶大露台、家家是莊園,規畫為樓高五樓、每戶一○二至一一○坪的豪宅,四、五樓則合併為一五八坪的空中別墅;由於風格獨特、地點絕佳,去年底推出以來,迅速熱銷八成以上,每坪單價仍達八十五至九十五萬元水準。

 

買賣雙方價格 仍有不小落差


負責銷售的新聯陽廣告表示,此案有其特殊條件,在市況低迷下,個案的產品力與地段,將是成敗關鍵。鍾榮昌則指出,相較先前天母的新預售案,動輒喊出每坪一百至一三○萬元天價,「天母一莊」的價格顯得「平易近人」。他分析這波買氣回春的原因主要有二項,第一是利率降到史上新低;其次是房價經過這波二到三成的下跌後,已逐漸貼近買方可以接受的價格。

不過,多數房地產業者坦承,房市雖然沒有原先預期的悲觀,但依然危機四伏。

除了業者之外,其他看壞後市的,更大有人在。例如摩根大通證券台灣區研究部主管賴以哲就認為,台灣房地產業尚未看到復甦跡象,從房價角度來看,預估今年還要再跌一五%,才能讓買賣雙方價差趨於一致。

 

成交量止穩不代表復甦


此外,瑞士信貸證券也指出,因降價所吸引的買氣,讓原本低迷的成交量開始有起色,但成交量止穩並不代表復甦,因為在○六、○七年大量推出、並於○八年下半年起陸續交屋的預售案,將成為市場亟待消化的餘屋,而這可能需要幾季的時間來完成。

素有「房市空頭總司令」之稱的政大地政系教授張金鶚,三月十九日應摩根士丹利證券之邀發表房地產研究報告,重申今年房市仍難以觸底,距離真正的復甦仍然遙遠。

張金鶚認為,谷底不會是○九年,房價也肯定會再下修,「整體台灣房市將進入五至七年的盤整期,而且漲愈多的區域,修正幅度愈大,今年將面臨龐大的交屋潮與法拍潮」。

 

法拍屋出籠將造成價格破壞


「法拍天王」、寬頻房訊創辦人游世一,也毫不掩飾地看壞後市,他判斷在今年第四季,法拍屋就會大量出籠,屆時將產生很大的價格破壞力。

此外,他還強調房地產景氣是U形走勢,像上一波調整,經過幾年才落底,落底後又在底部盤整很長時間才反轉向上,因此他建議要購屋的民眾應該「停、看、聽」,等真正落底後再從容出手。

房市達人田大權分析,目前房地產市場有三大難題,就是價格、貸款、新成屋。

田大權直言,現在房市的問題,就是價格問題,大家普遍的共識是房價還有下修空間,但建商基於成本因素,或對後市仍有憧憬,因此不願務實調整價格,導致買賣雙方的認知落差仍大,無法產生代銷、仲介業口中的「黃金交叉點」,而這樣的多空拉鋸現象,估計在今年會產生決定性的方向。

其次則是業界避談、消費者輕忽的貸款問題。儘管利率極低(部分指數型房貸利率目前甚至不到一%),但是現在銀行不信任市場,也不信任個人,鑑價偏低是普遍現象,與市價間有不小落差;此外,對個人信用品質、還款能力也從嚴審核;更要命的是,部分銀行還要求新貸戶必須本利一起攤還,此舉對投資客的殺傷力最大。

 

大量新成屋也將衝擊房價


因此,田大權建議大家,如果沒有把握可以貸到足夠的房貸,千萬不要貿然出手。

最後則是陸續進入市場的龐大新成屋。根據內政部統計,○六、○七年是這波房市景氣的推案高峰,每年核發的建照,換算為總樓地板面積近六百萬坪,○八年也還有四二四萬坪水準;值得注意的是,這段期間也是投資客最活躍的時候,估計○八年下半年至二○一○年將是密集交屋期,而在投資客普遍受傷的情況下,預期將有大量新成屋流入市場拋售。

根據台灣房屋調查,○九年全台新成屋供給量,將比○八年增加一五%,而今年首季流入中古屋巿場的案量,更較上季成長三五%,對房價的衝擊不容輕忽。儘管房市負面的因素不少,但是全球政府全力印鈔票搶救經濟,新增的貨幣供給猶如天文數字,一場「人造通膨」將在未來一段時日引爆,已逐漸成為各方共識;再加上目前利率處在史上最低檔,最終勢必迫使資金尋求新出路。

因此,今年以來實際上已出現不少長線資金,鎖定房地產危機入市。例如近期台北市仁愛圓環邊的知名豪宅「敦凰」,客戶有意出售,先後有二位建設公司老闆,都向賣方開出每坪八十五萬元左右的價格,可惜因為賣方不願「賤價求售」,因而未能成交。

連地產大亨都心動想進場撿便宜,意味房地產仍是長期保值、增值的最佳選擇。不過,「物超所值」是挑選物件的最高指導原則,而且要有長線操作的準備;另外,如果不怕麻煩,法拍屋也是一個逢低進場撿便宜的不錯管道。


2003~2008年全國房價平均可能成交價
行政區域 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年
台北市 34.3 36.2 36.9 40.5 49.9 54.3
台北縣 14.9 15.9 16.3 17.4 20.1 21.1
桃竹地區 10.7 11.3 12.1 12.1 12.5 13.3
台中地區 10.4 12.2 12.2 12.5 13.6 13.5
台南高雄 9.1 9.9 10.2 10.2 10.3 10.1
單位:萬元/坪
資料來源:國泰建設、政大台灣房地產研究中心

2008年Q2~Q4全台房價跌幅排行
排行 行政區域 跌幅%
1 台北縣新店市 -30.0
2 台中市西屯區 -29.9
3 台北縣淡水鎮 -27.7
4 台中縣大里市 -27.4
5 台南市安南區 -24.5
6 高雄市左營區 -23.4
7 台中縣潭子鄉 -22.2
8 高雄市楠梓區 -20.0
9 新竹縣竹北市 -19.7
10 台中市西區 -19.1
資料來源:台灣不動產交易中心

延伸閱讀

陳麗鳳逆勢操作 從業務員成房市贏家

2013-07-15

聯聚、龍寶聯手挑戰不可能的任務

2009-03-26

買氣回溫 北市房價可望率先觸底

2009-03-26

房地產專家教你不景氣當贏家

2009-03-26

新成屋趕底、預售屋觀望、中古屋量縮

2011-03-24