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日本土地神話崩盤了

日本土地神話崩盤了

劉黎兒

房地產

672期

2009-11-05 14:26

最近上海人大舉採購東京房屋,也有歐美資本收購跌到泡沫時十分之一的高爾夫球場,日本房地產價格相對於世界行情很便宜,但日本人完全不認為還有漲價可能!

許多台灣朋友到日本來,都驚訝東京鬧區的房地產比台北、上海還便宜,紛紛想出手購買,但聽到我說東京房子的高折舊率,以及充分反映人口減少而需要減少,只跌不漲,便打消購屋念頭。結果證明,雖然也有企業集團或豪門在東京採購房產,但不管物件選擇多正確,結果都不划算,因為日本土地神話完全崩盤了,日本人本身不會想買房地產來投資,因為無法保值。

在經濟高成長時代及泡沫經濟時代,日本土地神話不斷膨脹,有土地就能抵押借錢,去搞事業或再買土地,土地房產上漲,可以再擴大借貸、投資,個人或企業財產因擁有房地產而評價暴升。日本戰後五十年一路膨脹的土地神話,等於經濟成長,土地價值不滅、地價絕對不可能下跌,媲美美國的股票神話。但這幾年已徹底讓日本人體認土地神話不靈了。

原本日本房價為了企業利於投資,加上木造房居多,報稅及交易時折舊率達六%,房子建築年數十七年,房價就等於零了,拆除、運送廢料昂貴。雖然日本房租是房價的二百分之一,大不如泡沫時的四百分之一,但利率達五%,理應不錯,只是現在需求人口減少,東京出租房屋空屋率高達一三%,並且仍在上升,即使超好地段,若不大舉投資改造再生,可能一空數年,損失慘重。
 
泡沫時代,一屋難求,一九八七年NHK做了「土地是誰的東西?」特集,還探討是否有希望凍結地價,否則庶民連兔子窩都難保,引起喝采。但現在相反,瑞克魯特創業主江副浩正在二○○七年就已著書指出:「房地產必然貶值!」人口及經濟活動減少、東京都心再開發、大規模郊區開發宣告失敗的例子相繼出現,加上規制放寬而容積率增加,高樓增加,企業不再為單身員工租屋當宿舍,而導致小套房價格崩盤等因素多多。
 
但租屋較貴,成家的人想買房子,日本作家之間也開玩笑說:「寫作能買房子才算真正的作家!」但若非自己居住則不必買,否則只有眼看房價下跌。我二十年前在離東京一五○公里處以每坪五萬日圓買了別墅地,七年前增購連接地時每坪四萬日圓,五年前再度增購時,每坪三萬日圓,這是標準下跌率。去年三月脫手的工作室套房,只賠上折舊率價格,贏得所有朋友恭喜;至於泡沫時買的洋房,只剩三分之一價格,至今不忍讓渡,土地神話在華人心裡很難崩盤,我也難免。
 
最近上海人大舉採購東京房屋,也有歐美資本進軍日本,收購跌到泡沫時十分之一的高爾夫球場等,日本房地產價格相對於世界行情很便宜,但日本人完全不認為還有漲價可能!
 

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