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蓋屋不炒房 投資客升級當建商

蓋屋不炒房  投資客升級當建商
金革從唱片業轉型開發房地產,董事長鍾俊榮(右)近日還要再加碼大台北土地。

梁任瑋

產業動態

攝影/陳永錚

720期

2010-10-07 16:14

台北市中古屋市場最大投資客黃永義,近來不賣中古屋,開始蓋房子了。連東區店面投資客都開始買地當起建商,玩起更大利潤的開發案。央行打房三個月,投資客市場也產生微妙質變,這幾名玩家能就此順利躲過這波「空襲警報」,順勢轉型嗎?

九月二十日傍晚,強烈颱風凡那比剛遠離的第一個上班日,減肥名醫林政誠趁著下午看診休息的空檔,坐在台北市汀州路的診所內,打電話詢問中南部的朋友,他位於台中逢甲夜市與高雄夜市的數十間店面,是否有因颱風來襲而淹水。所幸他的店面都因為地勢較高未受影響,讓他鬆了一口氣。

 

絕不硬碰硬與政府作對  「演而優則導」賺取加工財


央行針對房市祭出選擇性信用管制三個月,林政誠就在市場上低調了近三個月,這段期間他已很少再買進住宅與店面,僅有購入台北市南京東路、松江路一層的辦公室,還因屋主有斷頭壓力,以每坪四十萬元的成交價撿到便宜。

「央行打房,不要硬跟政府作對,否則心臟會受不了!」從不諱言自己是專業房地產投資客的林政誠說。六月底開始,他就很少再買大案了,一方面是暫避風頭,怕被國稅局盯上,一方面是整體房價不斷走高;他說,最近只買有租金收益的營建股,例如華夏資融、大漢建設、日勝生等,談起各公司不同租金題材,儼然就像股市達人。

類似林政誠這種操作數十億元等級的店面投資客,近來積極轉型的案例,並不在少數。

例如手頭隨時擁有三百間中古屋、台北市最大咖的投資客黃勇義,以及台北市某知名店面投資客團隊,也開始轉型當建商,邁向房地產上游的土地開發市場。

「最近開始整合土地以後,我才知道原來當建商不用出什麼錢耶!」不願具名的投資客A先生說,透過朋友介紹,日前他接觸到一家財務吃緊的建設公司,雖然握有幾塊土地、在建工程,但因為有資金缺口,無力讓工程完工,於是A先生和幾位朋友乾脆入股這間建設公司,進而成為大股東。

過去只買一級商圈黃金店面的A先生,出手前一定看租金、人潮與投報率三件事,但隨著越來越多投資客進入店面市場,把店面價格炒到天價,讓A先生覺得,現在房價便宜、獲利又高的產品已經不多了,於是開始轉戰土地市場。

以A先生入主的這家建設公司為例,因為原本就在與地主談一件合建案,在他的資金到位後,終於可以讓這件合建案順利進行下去,因為土地是地主提供,A先生等於連土地都不用買,他們只要負責向銀行申請建築融資約六億元,若換算未來可興建的樓地板面積,總銷金額可達二十億元,扣掉營造成本與地主分回的房屋,至少可以獲利八、九億元,與買賣店面最多只能「小賺」個一、二億元相比,好太多了,這其實就是典型以小搏大的槓桿操作。

由於央行打房讓市場買氣急凍,黃勇義一方面想辦法出脫手中的中古屋,一方面也開始在台北市房仲圈放出收購土地的訊息,開始朝建商發展,從房地產上游土地市場開始整合,「演而優則導」,賺更大的加工財。

 

醫師

減肥醫師林政誠近日轉攻營建股投資。(圖片來源/資料室)

 

房市多頭  人人都想當建商專業分工  產業搶進吸金

 

事實上,房地產景氣處於多頭時,建商堪稱極為賺錢的行業,也因此,這波房地產業景氣大漲以來,已吸引許多產業的老闆「轉行」當建商。

 

其中最知名的莫過於英業達會長葉國一,在筆記型電腦代工毛利率「保四、保五」的掙扎中頓悟,三年前開始迷上毛利率動輒二○%、三○%的營建業,而且戰線從台北縣的大台北華城別墅拉到高雄的水岸豪宅,靠著「葉國一」的招牌,這幾年在豪宅市場推案堪稱無往不利。

 

還有,龍巖集團以入主上櫃營建股大漢建設的方式,將殯葬業觸角伸向房地產業;甚至過去在唱片業擁有利基市場的金革唱片,最近也首次進軍新莊副都心推案,因為市場買氣暢旺,總銷金額十七億元的預售案,不到一個月就全數完銷,有機會成為今年的主要業績來源。

 

但究竟,當建商有什麼好?利潤又怎麼抓?在房地產業已走向專業分工的時代,現在當建商老闆並不難,只要掌握土地,從行銷企畫、業務銷售、營造施工全部都可以委外發包,而且拿出名片,掛的是建設公司董事長,備受下游廠商的禮遇,不管怎麼樣都比背負炒作原罪的投資客好多了。

 

當然,並非當建商就沒有風險可言,嘉磐建設董事長魏嘉銘說,以台北市土地取得已達到不是有錢就買得到的困難程度,建商若沒有土地開發技術,不熟悉建築法規,「沒有麵粉(土地)就沒辦法做成麵包(房屋)!」若遇上營造原物料成本上漲,原本估算的利潤還是有可能被各種不可掌握的變數吃掉,最後大家比的就是口袋深度。

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