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三招轉貸款 買屋不必先賣房

三招轉貸款  買屋不必先賣房
政府管控房貸趨嚴,不想賣舊屋換新屋的民眾,得想辦法提高貸款成數

許靜文

房地產

攝影/吳東岳

775期

2011-10-27 15:29

為讓房市回歸合理,政府下令緊縮房貸成數,舊屋貸款未繳清者,新屋貸款成數一路從七成降到最近的六成、五成,利率也從二‧二%起跳,難道真想換屋民眾只有多捧現金買屋一途?

在外商公司工作、住新北市已達五年還有六百萬房貸未還的林文祥,隨著自己收入增加,最近他想搬到具有異國風情的台北市天母居住,看了好多間房子後,終於選定忠誠路上一棟大樓,但屋主開口要價二千五百萬元。

林文祥心想,可以從銀行貸到房貸八成,再跟屋主殺個價,自己大概準備四百萬元自備款就夠了,現在利率低,新北市房子不急著賣,還能轉做租屋,租金拿來還每月房貸,將來退休租金也算一筆固定收入。


但在和仲介詳談後,林文祥的美夢破碎了,因為仲介告訴他:「你名下已有一間房子,舊屋不賣、新屋只能貸六成。」他要上哪找錢,補足不夠的自備款呢?


「換屋貸款現在真的不容易,一定要先賣後買,新房子貸款成數才能提高。」瑞明地政士事務所代書楊珺無奈地說,林文祥的狀況只是廣大換屋族的一個縮影,「你不想先賣,最好要多準備一成以上的自備款。」

 

新屋、舊屋不在同一人名下

 

為了讓房價回歸合理價格,從去年第三季開始,政府推出一連串「打房」政策,名下有房貸未繳清,還想購買第二間的買屋一族,不論用途是投資或是換屋,貸款成數都大幅降低;去年還有七成水準,但到今年年中後,最高只能拿到六成,而實務上多半只在五成左右。這樣的緊縮政策確實有效讓房市降溫,但也讓真有換屋需求的民眾,必須籌出更多現金,也要負擔更高的利率。

過去,政府房市政策沒有這麼嚴格,有換屋需求的民眾,可以先買到喜歡的房子,再慢慢處理舊屋;新屋單純只看房子地點、貸款人的財力狀況決定成數,只要地點好、交通方便,貸款人年薪約有八十萬元左右,平均貸款成數都在七至八成上下。


住商不動產企研室主任徐佳馨說:「先買再賣當然對購屋者比較好。」在景氣不好時買屋,景氣好時賣屋,但現在政府管控房貸趨嚴,沒辦法拿出較多自備款的購屋一族,「先賣」,恐怕是最簡單的方法了。

 

難道,對有心換屋的人來說,真只有「賣屋籌錢」一條路?實務經驗豐富、身為購屋者和銀行橋梁的代書業者表示,還是有辦法在銀行緊縮房貸時,不用急著賣舊屋,提供三招闖過換屋房貸的難關。


楊珺表示,如果是夫妻購屋,最好新屋、舊屋不要登記在同一人名下。新婚買房子用先生的名義,現在要換屋就用太太的名義,但前提是太太名下不能有還在繳貸款的房子。


如果太太的名下有兩間房屋,但都沒有任何貸款負擔,現在新買的房子就算首購,房貸最高能有八成,貸款利率也在二%以下。


有時買新屋夫妻雙方都有付錢,為保障雙方權益,很多夫妻會用聯名買屋的方式,但這招對換屋來說就不適用;如果先生名下有間舊屋貸款還沒繳完,新屋就不能用聯名方式,「因為這樣就算買第二間。」楊珺解釋。


楊珺表示,有三個區域在購買時也需要特別注意,包含靠近山邊、經常有淹水問題、交通不便等,原先貸款成數本來就不會太高,約在六至七成左右,如果買的第二間房坐落在這些地段,能拿到的成數可能會更低,目前雖然還沒有類似案例,但這是可預期的。

 

提供財力佳的擔保人

 

過去,為拿到更多貸款成數,也有所謂「高報成交價」的取巧方式,例如一千萬元成交,但報給銀行是一千二百萬元。然而,現在因為政府查核相當嚴謹,仲介、買賣雙方都不敢再如法炮製,「一旦抓到,可能會是偽造文書的重罪。」

不想賣舊屋但又要提高新屋貸款成數,第二個方式就是找有一定財力的擔保人。此外,除了農會或者地區性銀行接受朋友當保人之外,其他較大型銀行都規定要二親等之內,才能符合保人資格。


保人的財力如何計算?楊珺說,銀行會評估保人的年薪及負債,再去計算能多貸到的金額,銀行的算法是平均每十萬元年薪換一百萬元貸款。例如一個年薪一百五十萬元的保人,但還有七百萬元的房貸未繳清,年薪就會被扣除七十萬元,剩下八十萬元,再扣除生活開銷四五%,只剩下四十萬元左右,所以只能多貸四百萬元。

 

最近民進黨副總統候選人蘇嘉全就被指他的兩個女兒,買三重地區房子居然能貸到一六八○萬元的高額,房仲業者表示,「如果想得單純一點,這應該就是有『富爸爸當保人』的效果。」

 

中信房屋北市特約地政士柯玉秋指出,還能運用理財型房貸特性,向自己的戶頭借錢。

 

用理財型房貸向自己借款

 

柯玉秋指出,購屋者可以利用銀行理財型房貸特性,假設當初貸款一千萬元,剩下八百萬元沒有償還,購屋者就能利用二百萬元的空間,向銀行把錢借出去買新屋。

 

柯玉秋說,過去在購買新屋時,大多用舊屋增額貸款方式,把借出來的錢拿去購買新屋;但現在政府禁止這項行為,如果被查到借款人拿去買新屋,原借款銀行還要被罰錢。

 

但理財型房貸和增額貸款不同,從中借出的資金可以做自由運用,沒有受限。

 

房仲業者也感嘆,政府雖想讓房價回到合理水準,但對自住客換屋規定實在太嚴格,是否真能打到炒作房價的投資客,或只是讓真正有需求的人卻步,是政府亟需重新思考的問題。

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