在今天看見明天

兩對策面對升息 百萬房貸戶免驚!

兩對策面對升息 百萬房貸戶免驚!
央行總裁彭淮南一再提醒房貸戶,須注意未來的利率走向。

楊寶楨

聰明理財

攝影/劉咸昌

880期

2013-10-31 11:32

央行總裁彭淮南指出,國人目前房貸支出占家庭收入比重逾三成,因此他提醒房貸戶要注意「利率風險」,以免日後加重還款負擔。未來若利率上升,有什麼方法可以降低房貸壓力?

岑永康

▲點圖放大

 

周末清晨六點,國內主播夫妻檔岑永康與張珮珊,先是陪著兒子參加游泳比賽,賽後再到河濱公園打棒球、羽毛球,外加二十公里自行車,一家人過著幸福滿分的假日生活。雖然,過去四年,夫妻在台北市大安區買下二間房屋,如今雖還背著千萬房貸,但一家四口的家庭生活,絲亳不受央行總裁彭淮南提醒房貸戶要注意利率將上升的影響。

彭淮南好心的「提醒」,市場解讀成「台灣距離升息已不遠了!」而首當其衝的是數百萬的房貸戶,根據營建署第二季住宅需求動向調查,雙北市的貸款負擔率分別是四四.八%以及三七%,超出家庭可支配所得的三成。而在薪資幾乎「凍漲」情況下,「如何盡量壓低房貸支出」,是未來勢必面對的首要功課。

對岑永康夫妻來說,買第三間房屋目的,是為了就近照顧家裡年邁的長輩;貸款之前,夫妻已討論好,萬一房貸超過家庭的負擔,將賣掉一間房屋,以降低自己的貸款負擔。


對策一:爭取寬限期
證明還款能力 還息不還本


對於多屋族來說,賣屋是最直接且快速的方法,但有沒有其他減輕房貸利息的方法呢?現任新光投信總經理、過去曾擔任聯傑財務顧問公司策略長的蘇英孝建議,降低房貸利率的方法有二種,一是直接向銀行「討價還價」,要求降息;另一則是找利率更低的銀行轉貸。

若是已經繳息多年的正常房貸戶,大可以直接找銀行談判,他建議用「自己是優質客戶,沒有違約風險,最好能與銀行攀一點關係。」都會有小小的效果。

「很多人不敢和銀行談房貸條件,因為在心態上,他們就認為借錢就是有求於人,感覺位置比銀行矮一截;但如果你把自己定位是銀行的客戶,就應該主張你的權益,不然你就只能選擇吃『套餐』了。」蘇英孝一針見血地說。

而蘇英孝口中的「套餐」,就是指銀行的房貸專案。如果不想吃套餐,他建議,在進銀行之前要先做足功課,而且要讓銀行知道你很行!「包括儲蓄能力和還款能力是強的,重要的是要有不會倒帳的自信。如此一來,銀行就不會給你小鞋穿。」

若是理財功力深厚一點,可試著要求銀行把寬限期延長。因為銀行都以「本息攤還」作為貸款分期的計算方式,但蘇英孝提醒,雖然每個月繳一樣的房貸金額,但是一樣是繳兩萬元,前五年繳的兩萬元,可能有九○%是利息,而不是本金。他表示,拿「還息不還本」和「本息攤還」兩種還款法比較,每個月的負擔壓力,相差二.五倍到三倍之多。

但蘇英孝強調,這個方式也要配合個人或是家庭的現金流量一起考量,「如果你的還款及儲蓄能力都很強,只還息不還本的方式,就可以讓你一個月少付兩、三萬元;省下來的這些錢可以做儲蓄,或是其他投資理財。」

在「還息不還本」的期間努力存錢,等寬限期一結束,在換約時拿來一次還本金,「一個月假設少付三萬元,一年就少付三十六萬元,假設經過三年的寬限期,就又可以還一百萬元了!」

這一百萬元存下來的本金,遠比老老實實用本息平均攤還法能還掉的本金還高,如此就能達到省息的目的。也就是說,如果能爭取到延長寬限期的機會,一定要有紀律地存錢,否則只是把負擔往後延,壓力只會越來越重。

 

對策二:轉貸選固定利率
須先考量自付費用再決定


如果原本的銀行無法接受你所開出的條件,就可以考慮轉貸,「與銀行談時可以說:『假如我換到你這裡,利率可以從一.八%到二.一%沒問題,但二.一%要固定五年或更長。』」

也就是說,若判斷未來是升息趨勢,即使轉貸後,新房貸比指數型高一些,但要「勇敢」要求更長的固定期間如五年,在這五年就要努力儲蓄,提高自己的還款能力。

台北富邦銀行消金行銷部資深經理洪慧純也表示,固定利率型房貸,的確是適合對抗升息環境的房貸類型,但它的利率比指數型房貸來得高,「所以建議消費者,應該衡量市場上的利率,是否真的會升到固定利率的門檻,再進一步判斷有沒有需要選擇固定利率型房貸。」

不過玉山銀行個人金融事業處資深經理鍾德明則建議,若考慮轉貸的話,必須先做好全盤考量,因為轉貸須自付設定規費、代書費及銀行的附加費用,例如手續費、違約金等,「另外,經由轉貸後,貸款期間重新計算拉長,此時利率即使較低,但整體支付的利息也未必較原貸銀行少;再加上額外的自付費用,所以轉貸不一定划算。」


自住不必擔心
多屋投資客才須煩惱


對於升息的速度,市場預估頂多是維持「緩升」力道,因為未來美國不太容易有類似過去連續十七次升息的狀況,「觀察利率上升的速度,其實就是觀察美國景氣,從目前歐美的失業率來看,景氣不太可能呈現爆發性地好。」也因此,蘇英孝認為,對於只有一間自住屋的房貸戶來說,現階段來看,不必太擔心,但一定要有預防升息的因應策略。

他認為,真正要注意利率風險的對象是多屋在手的投資客;以只有一間房屋、貸款五百萬元的自住客來說,即使利率上升○.五個百分點,每月增加房貸金額一二○一元,一年增加一萬四四一二元;但對有五棟房屋的投資客,貸款二千五百萬元,每月還款壓力暴增為五倍,壓力明顯增加。

如果是選擇指數型房貸類型,未來利率上升的話,有需要將月調改為季調嗎?洪慧純認為,月調或是季調所帶來的差別並不大,「因為利率的浮動其實不大,不是每個月就調動一次,所以就算把月調改為季調,有利的也只是頭一兩個月而已;除非真的利率調整次數太過頻繁,才需要考慮改為季調。」

所以房貸支出並不是可怕的猛獸,重點是即使未來的利率呈現上升趨勢,只要記得,至少一年檢視一次自己的房貸,如果還有其他更能節省這筆開支的方式,盡可能的去爭取就對了!

 

(攝影/劉咸昌)

 

延伸閱讀

房貸問題對症下藥的五大利器

2009-04-16

聰明迎戰房貸增壓時代

2008-08-21

房貸關鍵十問 一次搞懂!

2009-04-16

房貸怎麼貸最划算?銀行不會告訴你的八招

2018-03-30

別傻傻只看利率!挑選銀行房貸三步驟 想轉貸前先搞懂兩件事

2018-09-28