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從地產到金融 「海伯」上千億身價解密

從地產到金融 「海伯」上千億身價解密

梁任瑋

話題人物

攝影/陳永錚

1027期

2016-08-25 14:32

寶佳機構董事長林陳海極為低調、神祕,他大膽獵地、快速推案,平均一年推出一萬戶,快、狠、準的操作,讓他不僅僅是推案王,更在台灣營建業創下許多第一。

寶佳機構創辦人林陳海插旗中信金消息出來後,金融圈頻頻打聽,這位尹衍樑的新戰友、辜仲諒的新敵人,究竟為何方神聖?任誰也猜不著,這位一出手就是近二百億元現金的地產大亨,透過投資地產與銀行布局,快速在這七年間累積千億身價,成為撼動金融市場的一號人物。

本刊調查,即使今年房地產業邁入景氣寒冬,市場哀鴻遍野,寶佳機構目前線上銷售的案子仍有一百三十個以上,指標案件是位於新店安康台灣日光燈合建案,基地六千坪,其餘地點從南到北,總銷金額高達四百億元,是名副其實的「推案王」。

不僅連年穩坐推案王寶座,在台灣營建業,林陳海還摘下許多第一。

 

建立國內最大建設體系 全台30個知名重劃區 寶佳都有地


林陳海旗下的建設公司超過七十家,堪稱國內最龐大的建設體系,透過這些關係企業,他深入全台各地獵地、養地,本刊查訪發現,北中南三十個知名重劃區都可瞥見寶佳旗下建設公司的身影,土地滲透度無人能及。

「台灣有五%的建地在他手上,林陳海的實力不輸尹衍樑。」曾接觸過林陳海的高盛證券台灣區前總經理張果軍說。林陳海堪稱台灣「最有錢的建商」。

讓林陳海身價一躍而上千億大關的一役,是二○○八年金融海嘯。

一位曾經任職寶佳機構子公司的專業經理人回憶,當時市場買氣急凍,房子賣不動,不少建商資金周轉開始困難,「林董卻認為隔年第二季買氣會慢慢回來,下令旗下建案先停工觀望,果然不久後,美國實施QE(量化寬鬆貨幣政策),寶佳的案子都沒有退場,銷售率很快就回升。」

「寶佳負債比只有四至五成,○九年那一仗受傷不深,對寶佳的往後發展,至少加分一倍以上,林陳海的事業版圖又擴張得更快了。」房地產同業指出,○九年後,本來就很積極買地的林陳海,又更加兇悍獵地了。

在一○年至一三年,景氣最好的時候,寶佳同時有近三百個工地銷售房子,平均一年可銷售出一萬戶房屋,大量推案回收的現金相當可觀。因為案子眾多,《住展》雜誌每年統計十大建商推案量都很苦惱,「因為寶佳旗下建設公司多到數不清,每年還會不斷開新的牌(指新的分公司),光是盤點完他們公司的名稱、比對建案,就要花上一個月的時間。」《住展》雜誌市調人員透露。

 

獨創「寶佳周報」 掌握房市動向 主動降價衝出買氣


雖然外界看寶佳總是霧裡看花,對內,林陳海卻獨創了「寶佳周報」管理旗下上百個建案。

這份只在內部流通的報表,以建設公司名稱、地段,詳列旗下所有建案進場周數、銷售戶數,「地點北從基隆,南至高雄,賣得好不好一目了然。」一位服務過寶佳的代銷公司主管說,寶佳周報是林陳海感受房地產景氣動向的第一手資訊,也是他練兵的祕密武器。

林陳海從周報上的數據,掌握銷售節奏感,也藉此讓員工產生競爭壓力,「寶佳從不留房子,銷售期超過兩年以上的,是賣非常慢的案子。」寶佳員工透露。

信義代銷總經理李少康表示,去年以來,房價不斷往下修正,中古屋與預售新成屋之間的價差愈來愈小,只要建商願意配合降價,幾乎都可以順銷,目前寶佳委託信義代銷的汐止「上東城」、淡海新市鎮「心居易」兩案,就是因為主動降價,買氣逆勢突圍。

德天國際地產總經理田揚名說,「寶佳機構的競爭力就是快、狠、準,完全的市場派。」其主流產品是二十五坪低單價、低總價的首購住宅,這類住宅最大特色是可以快速銷售、回收資金,當一個案子如此,複製到北、中、南一百多個案場,林陳海累積財富的速度更有如乘數效應翻倍。

回收的資金,也讓林陳海旗下逾七十家建設公司,有了源源不絕的獵地子彈,可以快速上膛,買進的土地,就立刻套上相同的建築規畫圖在市場推出,讓其他競爭者難望其項背。

 

林陳海
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大量獵地、模組化生產 新北每坪營造成本 可在十萬以內


在以銷售數字掛帥的寶佳王國,大量插旗劃定中的重劃區,是控制土地進貨成本最好的方式之一。

透過大量採購、模組化生產,即使在營建成本持續上漲的新北市、桃園市,寶佳每坪營造成本依舊可以控制在十萬元以內,為了用更低的價錢拿到土地,寶佳特別喜歡正在辦理土地重劃的土地,寶佳會在政府剛發布都市計畫之初,就嗅到味道,以桃園為例,目前最夯的中路、經國與八德擴大重劃區,寶佳早已透過個人名義開始插旗,「不會被地主坐地喊價。」

不動產顧問公司瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛說,重劃區土地入手早,價格不高,而且,寶佳公司規模夠大、資金雄厚,重劃區土地一買就是上萬坪,公司在同一區域大量推案,成本又可以壓得更低。

所以,寶佳只要在重劃區推案,通常都是第一個搶進,「因為薄利多銷,從開發到完銷,不到兩年就立刻走人,不會像其他建商硬撐高價。」黃舒衛說。

「土地掮客只要一接到新案,立刻就會先給寶佳挑,這也強化了寶佳取得便宜土地的競爭優勢。」一位專門經營桃園土地市場的仲介透露,因為寶佳買地付款爽快,以現金交易,土地掮客都很喜歡與寶佳做生意,現在甚至連合建、同業資金周轉盤案,都會主動上門找林董,讓他的土地來源更多元了。

因為困難度高的、需要整合的土地都會找林陳海解決,幾年前,一向只開發郊區土地的林陳海,也插旗台北市慶城街與長春路都更案,這個案子土地已過戶至林陳海旗下,一旦順利走完都更程序推案,以房價計算,將是總價超過百億元豪宅案。

 

「誠懇」投資金融 大買台中銀 與第一大股東共治


傳統建商購地推案都有區域性,因為各地消費者習性不同,很難跨區經營,但林陳海卻打破這個規則,即使陌生的重劃區他也敢獵地、推案,將牡羊座敢衝、愛冒險的個性發揮得淋漓盡致。

一頭華髮的林陳海,雖然身價上千億元,但臉上總是掛著笑容,與他相熟的同業都習慣叫他「海伯」,「誠懇」與「無侵略性」是他給人的第一個感覺,因此他投資銀行、金融股總是無往不利。

「他知道自己不懂金融,也沒有金融管理人才,所以他買銀行股票純粹是財務操作,讓其他大股東很敬重他,」一位熟悉林陳海的房地產同業透露,一一年開始,林陳海陸續砸下重金,大買台中商業銀行八.三六%股票,雖然拿下兩席董事,但多年來始終和台中銀第一大股東中纖王家共治即可看出,金融業對他而言,只是資金的避風港。

一生只專注蓋房子的林陳海,不像其他建商,賺錢之後就轉投資購物中心、飯店,唯獨對金融業特別情有獨鍾,一位寶佳專業經理人說。自從四、五年前林陳海退休之後,寶佳機構開始以「七人小組」進行集體決策,對林陳海來說,「投資銀行,是為了讓機構可以永續經營,對於旗下建設公司推案分戶貸款如虎添翼。」


經過三十年的努力,林陳海的實力與企圖心,讓人不得不正眼相視,從他擘畫的未來藍圖,可以強烈感受到的訊息是,林陳海與他的寶佳機構將來還有一番大作為。

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