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買預售屋得留意契約常見「5項缺失」 把握「3大原則」買房不吃虧

買預售屋得留意契約常見「5項缺失」 把握「3大原則」買房不吃虧

黃健誠

房地產

達志

2020-10-22 16:48

近期全台房市買氣升溫,甚至還傳出有民眾為了搶買預售屋徹夜排隊的消息;但,在買預售屋前,因房屋尚未完工,民眾無法見其實體,所以購買前的契約簽訂,就顯得格外重要。

內政部對此提醒,預售屋契約中常見缺失有「通知交屋期限」、「房地標示及停車位規格」、「驗收」、「保固期限及範圍」及「房地面積誤差及其價款找補」等5大項,若建商提供的契約違反規定,民眾可要求改正,或向主管機關檢舉,以保障自身權益。

 

簽約前 購屋人得先注意這些項目

 

第一,「通知交屋期限」為常見的契約缺失,內政部表示,過去查核時,曾發現有業者將契約中「交屋前」的修繕義務,變更為「交屋後」的保固責任;或是遲延交屋利息為日息萬分之2,不符合內政部定型化契約規定的萬分之5,以此減輕自身交屋及違約責任。

 

其次,「房地標示及停車位規格」方面,依內政部定型化契約規定,應列明停車位長、寬、高、含車道及其他必要空間面積。但有業者提供的契約,未列明「停車位高度」,也未列明「停車空間面積占共有部分總面積之比例」,容易引發相關紛爭。

 

第三,「驗收」也是常見契約缺失,內政部指出,自來水、電力管線費及瓦斯內管等相關費用,應由賣方負擔,且交屋保留款應為總價5%。但常在查核時發現,有業者將瓦斯內管等管線費用轉嫁由消費者負擔,或將總價5%的交屋保留款,降低額度為5萬元。

 

第四,在「保固定期及範圍」方面,內政部指出,房屋保固期限應從交屋日起算,結構部分保固15年,除非可證明損壞歸責於買方或不可抗力因素外,賣方均應負責。但查核時卻發現,有業者擅自減列結構保固之項目及縮減保固期限,或將保固期限之起算日提前至「取得使用執照日」,並限縮於「可歸責於賣方」。

 

第五,在「房地面積誤差及其價款找補」部分,依規定,土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差,其不足部分賣方均應全部找補,超過部分,買方只找補2%為限;誤差若超過3%,不論是超過或不足,買方均得解除契約。但查核時發現,業者將「土地」及「停車位」面積誤差,列為不予找補,或限制須於面積「不足」3%,消費者始得解約。

 

內政部提醒,若買房民眾與建商簽訂契約條款,違反內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,民眾可以依消費者保護法第17條規定,主張無效。同時,建議民眾應拒絕建商以「個別磋商條款」規避契約責任,訂定對消費者不利的條文,以維護自身權益。

 

另外,簽訂預售屋買賣契約時,一定要詳閱契約內容,且採用內政部版契約,若發現不動產業者提供的內容違反規定,可要求修改契約條款;同時也可將違規契約送請預售屋建案所在地直轄市、縣市政府查處。

 

買預售屋 建商聲譽、白紙黑字、履保機制很重要

 

對於購買預售屋一事,住商不動產企研室經理徐佳馨表示,民眾若有心儀的預售屋物件時,可先去打聽該建商的風評,因為好的建商,蓋房時會用好建材、不偷料,並確保一定的施工品質,而建商的財務體系是否健全,也是考量重點之一。

 

再者,無論預售屋或一般房屋買賣契約,都須載明土地座落地段、地號、持分比、棟號、樓層、戶號及坪數等資訊,建商還需將建造平面圖附在契約裡。有時銷售人員可能會口頭承諾,給予購買民眾「特別優惠」,像是贈送家具、家電、無條件修改格局等,這些承諾一定要白紙黑紙在契約中載明。

 

最後,則是留意「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,尤其注意規範履約保證相關條文,目的是確保買賣房屋款項能順利繳納,甚至在若建案無法交屋時,可以此保全自身權益。

 

另外,無論使用何種履約保證方式,記得向建商索取價金信託或連帶保證的書面影本,且附在買賣契約書後面,未來發生糾紛時,才能有所依據。

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