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減價從75折至9折、代銷小姐年紀輕卻無法輕易壓價...一個香港單親爸:在台灣買預售屋的那些訣竅

減價從75折至9折、代銷小姐年紀輕卻無法輕易壓價...一個香港單親爸:在台灣買預售屋的那些訣竅

風中追風

房地產

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2020-10-30 09:23

「阿姨,裝潢很好呀,為何要賣呢?」有人順口問。
「唉,我們3個人住,地方不夠用呀,想搬大點。」阿姨想也不想,很自然地回答。
......超過2000呎,3個人不夠住?對香港人來說,情何以堪!

 

去年開始,我就馬不停蹄地在台中周圍看房(睇樓),由透天厝、中古屋、新成屋至預售屋,最後將戰場集中在預售屋(香港稱為「樓花」)。

 

看房是一個有趣的休閒節目,我們會呼朋喚友,乘坐仲介的私家車到處趴趴走,有時又會參加591的免費賞屋團參觀新建案。剛開始的時候,大家對透天厝都頗感興趣,覺得居住面積大、土地升值潛力高、自由度高,以實用坪價來說CP值又是極高。記得有一次,我們參觀台中北屯大坑區的一幢5年樓齡、樓高4層、開價約1800萬台幣的透天厝,裝潢又新又漂亮,目視總實用面積接近60坪(約2,100呎)。看完屋後,屋主阿姨很熱情地招待我們喝茶,大家閒談了起來。

 

「阿姨,裝潢很好呀,為何要賣呢?」有人順口問。

「唉,我們3個人住,地方不夠用呀,想搬大點。」阿姨想也不想,很自然地回答。

「......」全場靜寂,我們這些「港燦」面面相覷,說不出話來。

 

超過2000呎,3個人不夠住?對香港人來說,情何以堪!

 

另外一次,我們興高采烈地參觀一棟也是位於北屯、開價2,000萬、樓高4層的全新一手透天厝,內裡竟然設立電梯,完全解決了上下樓梯的問題。我們興高采烈地商議,如果買下這裏,日後香港朋友問起,就說家裡每個家庭成員住的,不是哪一間房,而是哪一層樓,那該有多威風呀!然後……就沒有然後了。隨著時間的推移,大家陸陸續續置業,卻沒有一人,是選擇購買透天厝自住的!

 

表面上是大家覺得透天厝總價太貴,但最重要的原因,是實際的居住考慮,包括但不限於:沒有統一管理、沒有管理員幫你收包裹、每天需上下樓梯(或高成本維修電梯)、天天追垃圾車(有統一垃圾管理的透天現在還是少數)、需自行維修水塔等設備、地方太大打掃困難、交通不便利等等……考慮到這些,大家紛紛卻步,最後還是跑去居住最習慣的大樓算了。

 

 

就像不少初移居台灣的香港人,口口聲聲很嚮往田園生活,天天向別人說想買一塊地自己建屋耕種,卻幾乎沒有一位可以成事,可能這就是所謂「葉公好龍」吧。

 

在一輪透天厝看房熱潮後,大家轉看中古屋與新成屋,有人開始成交,因為有即時居住的需要。不過我覺得新成屋的房價是最高的,CP值很低。我也不太喜歡中古屋,雖然可以即時看到房屋的現況,但質素較好一點點的,屋主往往獅子大開口,將價格提得很高(甚至比新成屋更高),然後等你慢慢殺價,這是我很不喜歡的風氣。

 

其實最重要的是,我現時租住的地方就在女兒就讀的國中附近,暫不想住得太遠。可是學校這區幾乎全部都是舊樓與舊透天,而附近唯一的新樓盤,由於位處交通要道與捷運站旁,價格高得驚人,只適合投資者——想要價格較合理的新樓房,只能再往外找。但在女兒讀國中的這幾年中,我又不想搬離學校太遠,這就注定了幾年後才交屋的預售屋,反而更適合我的需求。

 

不少人說台灣的預售屋由於沒有現況可看,加上建商參差、陷阱多多,不適合初心者……嗯,我覺得還好啦,現在台灣的預售屋規範漸趨健全,只要留意一些重要事項,例如小心選擇建商、看懂圖則、仔細審視買賣契約、工程款交給信託專戶防止建商落跑、交屋時請專人驗屋、不要隨便付清尾款等等,預售屋還是可以考慮的。

 

而且台中的預售屋不斷推陳出新,多如天上繁星,供應無限,選擇極多。只計北屯區松竹路一帶的重劃區,一路開車過去,連綿不絕兩邊全是不同建案的招待中心。這些預售屋建案,可以短至1、2年,長至等閒4、5年才交屋,有些甚至連建築執照(建照)還沒拿到、地盤還未封時,已經在潛銷了。

 

為何沒有現屋、需長時間等候交屋的預售屋,在台灣反而大受歡迎呢?某程度上與台灣年輕人的負擔能力有關。中古屋與新成屋買賣,買家需準備足夠的買房自備款(最少房價2成,香港稱為首期)。但是,購買預售屋則可以將費用分攤成好幾年、在工程期間慢慢繳。只要施工期夠長,就能較為寬裕地分期繳交工程款,無形中就是免息繳付首期。所以許多預售屋的買家,都是首購族(首次購買房屋的人)或年輕人,像我這樣真的是想幾年後才入住,用來對沖租金上升風險的,恐怕是絕無僅有吧。

 

預售屋近年的趨勢,是2房戶(或2+1房)比3房或4房戶更受歡迎,往往一推出就被賣光,致使2房戶的單坪價(每一坪的單價)比同棟大樓的3房或4房戶高上不少。究其原因,又是房價升得太高,2房戶總價較低, 供樓負擔較輕。此外,兩房戶在租務市場也較受歡迎,投資者也比較喜歡。

 

與香港不同,在新建案的招待中心,負責銷售的不是房屋仲介,大多是建商委託的代銷公司職員,有少部份則由建商自己的職員負責(例如總太建設)。

 

對我來說,參觀預售屋是一個愉快的體驗。首先,招待中心通常有無限咖啡、飲料、零食免費供應,環境舒適。其次,負責招待與介紹的多以年輕女孩為主(我們稱為代銷小姐)。一般的流程,是先介紹建案周邊的環境、交通、生活機能與未來發展,然後是介紹建案本身的公設(會所設施)與不同戶數的格局。之後,代銷小姐會帶我們去參觀招待中心內設的樣品屋(示範單位),有時會再帶去實地的地盤參觀。然後,再回招待中心報價、傾談價格、交換Line以便日後聯絡,最後大家帶著價格與一堆紙本資料離開(很少有人會即場做決定吧)。

 

整個流程,通常沒有近2個小時是完成不了的,所以一天我最多只能參觀2、3個建案。但參觀過程是舒適的,雖然代銷小姐有時為了銷售成績,也會有一些話術,但普遍都是禮貌專業,絕少出現香港那種不耐煩、強迫銷售、白眼或難為客戶的情況出現。

 

理論上,預售屋是購買未來,有一點期權的意味,價格應要比同區同質素的新成屋或較新的房屋有折價(只有在香港這種畸形社會,樓花才會有溢價,還要萬人空巷地排隊爭購)。但是,如果你依正常步驟與流程,走入招待中心詢問,往往發現只剩下的幾戶讓你選,而且開價很高、價格很硬,很難談到好價格。這就表示,你還沒有真正掌握到購買預售屋的秘訣!

 

我的目標,是台中市區或重劃區新大樓的中高層(但不要頂層不要向西,怕熱)、3房2廳2衛浴、前後陽台、格局四方合理(絕不要香港那種三尖八角的格局或鑽石廳)、屋外視野廣闊、附近生活機能成熟、交通便利、離市中心半小時車程以內、室內實用面積(連陽台計)在26坪(約910呎)以上,加上室內平面私家車位的預算總價為800-900萬台幣。這樣有可能嗎?

 

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