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月薪7萬男剛砸1500萬買房,沒想到隔沒幾個月慘被裁員...買房最怕高估自己!預算你該這樣抓

月薪7萬男剛砸1500萬買房,沒想到隔沒幾個月慘被裁員...買房最怕高估自己!預算你該這樣抓

錢世傑

房地產

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2020-12-01 15:06

臺灣許多民眾明明不是投資客,卻用投資的心態買房子,看著別人買,自己也一次買了好幾間,管他有沒有風險,結果等到利率一提高,就因為貸款太重,結果壓得自己喘不過氣來。所以,一般消費者買房子,不要讓自己變成屋奴,跟蝸牛一樣,每天為了那個殼能繼續背在身上,到處奔波,這是何苦啊!

 

留下一筆保命資金

 

天有不測風雲,這句死板的成語卻充滿了古人的智慧,所以買房子一定要留些基本生活費,曾經有位學弟剛找到一份月薪5萬的薪水,就狠下心買了一台80幾萬的車子,結果剛買了車子之後,就因故離職不幹了;又有一位朋友剛升官,月薪變成7萬,夫妻兩人育有一子,馬上毫不考慮地買了一間1,500萬的房子,但隔沒幾個月,公司卻以營運不佳將其裁員,每個月的房屋貸款壓得他喘不過氣來。

 

所以,身邊一定要留一些隨時可以動用的現金,或可快速轉為現金功能的資產,例如定存變現的時間極短,也等同現金,又如股票、基金,變現的時間不長,大約是3到7天,也都可以當作是緊急資金的一環。

 

計算你的買屋能力

 

要留多久的資金呢?

 

一般而言,都是設定6個月的基本生活開銷,範圍則包含基本食衣住行育樂,每年的保費、車貸、稅金、學費等,也要計算在內。假設是本書的讀者群,應該以平均每月3萬元的基本生活開銷較為常見,6個月就是18萬元,如果保守一點拉長到9個月,就必須保留隨時可動用現金27萬元。

 

所以,如果存有100萬元,買新成屋、中古屋,大概就是有73萬元可使用的自備款,以保守的七成貸款而言,大概只可以買250萬元的房子。不過如果是鄉下或郊區,250萬元就可以買到不錯的房子了。如果改成買預售屋,蓋預售屋的期間是3年,這3年之間,又可以多存100萬元,也就是有173萬元的自備款,也以7成貸款來計算,可以買到接近600萬元的房子。在臺灣各地區,除了臺北市之外,可以選擇的標的又多出了許多。

 

只是預售屋買的房價可能比較高,而且通常殺價也有一定的限制,很難談到7折以下的價格。所以,這是一個兩難的狀況,如果想要找到真正又好又便宜的房子,恐怕預售屋不是一個好的選擇,所以就必須準備更多的自備款。

 

每個月的利息與本金

 

以貸款600萬元計算,如果20年償還,年利率3%,每年的本金加上利息,就是30萬元+18萬元=48萬元,平均每個月為4萬元。雙薪年收入10萬元的家庭還可以接受,但如果有突發事件,例如被裁員,家庭月收入從10萬元,降為5萬元,恐怕現金流就會產生問題。

 

先還利息,不還本金

 

以剛剛貸款600萬元為例,每年所要繳交的貸款利息大約是18萬元,每個月只要1.5萬元。但是因為沒有還到本金,也會讓銀行賺取更多的利息,通常不建議只還利息的期間太長,如果10年都是只還利息,光利息支出的費用就高達180萬元,尤其是如果利率走高,恐怕只還利息並不是一個非常好的選擇。

 

建商零利率?

 

政府透過降低貸款成數的方式,特定地區購買第2間房屋的購屋者,只能貸款六成,希望能達到遏止不當的房屋炒作。但是建商也不是省油的燈,有某淡水地區建案的建商,以零利率為幌子,表示由建商出資借這兩成的錢,讓住戶依舊可以貸款到八成,以利房屋的成交。可是零利率真的不必付錢嗎?

 

首先這類型的借款期限比較短,也許1到2年不等。以1,000萬的房子來說,一般的銀行貸款可以貸到600萬元,如前所述,假設年利率為3%,第1年即要償還本息共48萬元;再加上建設公司多出來的借款200萬元,1年要償還100萬元,還要加上一期手續費,若以4萬元計算,第1年就需支出152萬元。

 

客戶借的錢比較多,槓桿風險提高。原本有400萬頭期款的客戶,才可以買得起1,000萬的房子,透過這種方式,讓頭期款200萬元的客戶,也買得起。只是前者每年要償還48萬元,後者前2年,每年卻要償還「(48)+(100+手續費÷2)」。客戶是否能夠負擔得起呢?建商才懶得管你。

 

1,000萬房屋

 

(圖片來源:《圖解不動產買賣》)

 

作者簡介_錢世傑

現任:國立中央大學兼任助理教授

學歷:中正大學法律研究所博士、中原大學財經法律所碩士、台北大學資訊管理所碩士

 

本文摘自十力文化《圖解不動產買賣:買房子的第一本書》

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