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熱銷9成即將完銷?從業界不能說的秘密看「實價登錄2.0修法」:除了價格外重要的事

熱銷9成即將完銷?從業界不能說的秘密看「實價登錄2.0修法」:除了價格外重要的事

張欣民

房地產

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2020-12-18 15:56

近日打炒房各部會都動起來了,似乎也有那麼一點股市法人年底作帳行情的味道,像行政院日前快速核定了實價登錄2.0修法草案,要到立法院去闖關,只不過市場普遍聚焦在價格更透明的議題上,實際上交易量也很重要,特別是預售屋,預售的交易量攤在陽光下,才能真正讓市場上投機炒作無所遁形!

 

央行打炒房快狠準

 

行政院會前腳才宣布「健全房市場方案」,央行後腳就祭出4大限貸措施,檢視央行這四大信用管制措施,市場上是褒多於貶,而且這次央行打炒房可說是快狠準,速度快到讓市場措手不及,狠到讓業者叫痛,準到打擊面只及於投機炒作者,自住或是換屋等剛性需求絲毫不受影響,此舉更讓小英政府在居住正義議題上扳回不少失分。

 

央行的橫空殺出打炒房,讓房市主管機關內政部是有一點尷尬,基於輸人不輸陣的考量,日前迅即讓實價登錄2.0版再度送出行政院,要拚這個會期在立院闖關成功,儘管該法案送到立法院能否照章通過仍充滿變數,但因最近民氣可用,一般相信反對的力道應該是少很多了。

 

實價登錄2.0修法4大重點

 

這回實價登錄2.0版修法有4大重點,包括門牌(地號)完全揭露、增主管機關查核權、預售屋資訊報備制與提前申報,以及加重罰則等,其中預售屋資訊報備與簽約後30天內申報更是市場矚目的焦點,咸認為可讓預售屋價格登錄時間落差太大、自售不用登錄等等問題獲得改善,對購買預售屋的消費者而言,就可減少過去因價格資訊不對稱而受騙上當的情形。

 

實際上,在內政部官網上宣傳實價登錄2.0版,也是把重點畫在價格上面,但是不動產交易資訊透明化除了交易價格之外,還有交易數量也必須透明,特別是預售屋。

 

中古屋在市場上流通大多是單一戶銷售,買賣雙方不會有數量上資訊不對稱的狀況。不過,預售屋是整批銷售,賣出去多少戶,剩下多少戶,購屋人根本無從知悉,因此在預售廣告文宣上常會看到類似:「熱銷8成」、「熱銷9成,即將完銷」、「最後精華保留戶釋出」等等用語。

 

銷售幾成?是業界不能說的秘密

 

但實際上是銷售幾成?還剩下多少戶?是業界不能說的秘密,只有天知道,只有業者知道。因此購屋人常常會在業者刻意營造的緊張氛圍當中,在資訊不明情況下做出倉卒的決定,因此每一個預售建案的實際銷售數量,跟銷售價格一樣都有必要全部攤在陽光下,讓不肖業者不能再利用資訊不對稱獲取不當利得。

 

或許有人會說,修法草案已經送到立法院,上述筆者為消費者權益著想的美意恐怕是來不及了!不會,因為內政部的草案當中就已經鋪好這個資訊透明的完整架構,只要草案照單全過,未來內政部只要在實價登錄資訊查詢平台上,稍稍修改預售屋的查詢內容,就可完善此一價與量的透明機制。

 

查核權加重罰讓造假者知所忌憚

 

舉個例子,大家就清楚了!實價登錄2.0要求預售建案資訊公開銷售前事先報備,如此地政機關就已取得每一個建案的可銷售戶數,假設A建案有100戶,輔以建案預售簽約後30天內實價申報,據此勾稽比對就知道實際銷售數量,若A建案公開後簽約了25戶,等於最慢30天之後,購屋人就能在內政部平台上查到它實際的銷售率是25%,業者就不能再呼嚨消費者了!

 

要是業者以假成交真登錄方式來製造假銷售數量呢?消費者是不是一樣會被騙?這時實價登錄2.0當中的查核權就可派上用場囉!配合修法後的加重處罰,應該就可讓想造假者知所忌憚。

 

檢視內政部所提出的實價登錄2.0版本,內行人就知道它其實是個配套十分完整的法案,只可惜去年在立院闖關被「政治」給耽誤了,現在捲土重來,筆者認為亡羊補牢未為晚矣!

 

作者簡介_張欣民

正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會房屋委員會召集人、政大地政碩士,著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》

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