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買賣房屋注定只能「萬萬稅」?做對3動作,稅金少一半!

買賣房屋注定只能「萬萬稅」?做對3動作,稅金少一半!

楊琇涵

房地產

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買房實戰計畫

2020-12-30 16:19

不論景氣好壞,買房的需求一直都在。買房是人生大事,目前是低利環境,首購族也開始增加。但怎麼樣在房價已高的情況下,買到穩定保值、價格合理的好房?還是得靠自己。

林姓夫妻結婚時以老婆名義買下第一間房,隨著3個小孩陸續出生、生活空間不堪使用,夫妻倆決定小屋換大屋,第二間房本來打算登記在老公名下,卻發現這麼做無法申請重購退稅。高昂的稅金逼得夫妻倆臨時更動原有規畫,直嘆始料未及,其實這個「變數」是可以及早掌握、做出最好因應的。

 

買屋、賣屋有許多稅金要繳,例如契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、土地增值稅、房地合一稅等,什麼情況下要繳什麼稅?繳稅期限?怎麼繳比較省?在交易前先搞懂這些稅金的報稅規定與退稅條件,就能安心節稅。

 

 

動作1登記自用住宅,大省地價稅、房屋稅

林姓夫妻持有不動產期間須繳交地價稅與房屋稅,登記自用住宅的情況下,地價稅適用千分之2的稅率;若是一般用地,稅率就跳升5倍,來到千分之10。房屋稅同樣也是以自用住宅申報較優惠,自用稅率1.2%,營業稅率3%,非住非營業稅率2.4%。

 

每年5 月申報綜合所得稅時, 自用住宅銀行貸款利息可以用來扣繳所得稅,佳昌律師代書聯合事務所負責人吳秋榮強調, 只有房貸利息可以扣繳,本金不能列入,且以一處為限,最多30萬元。

 

 

動作2所有權人登記同一人,重購可退稅

當林姓夫妻要賣屋,就得繳交土地增值稅與房地合一稅或財產交易所得稅,適用何種課稅制度,就看取得不動產的時間點是落在2016年以後或以前。

 

土增稅節稅可以從2方面下手:申請「一生一次」或「一生一屋」優惠稅率。吳秋榮表示,雖然「一生一次」與「一生一屋」優惠稅率皆為10%,但前者適用條件較為寬鬆,建議先使用過「一生一次」,再申請「一生一屋」享用土增稅優惠。

 

至於房地合一稅,2016年後取得的房屋,只要符合自用住宅條件,包括:

1 、個人、配偶、未成年子女設有戶籍;2、持有滿6年並有實際居住事實;3、無供營業或出租使用狀況,賣出時獲利就能享有400萬元的免稅額,超出的部分以10%稅率計費。

 

若夫妻倆決定小屋換大屋,不論登記為自用或一般用地,只要符合以下條件,土增稅都可申請重購退稅:

 

1、新舊屋要同一所有權人

2、買屋與賣屋間隔不能超過2年

3、 舊屋出售前戶籍不能遷出,也不能有出租營業使用或非相關人設籍的情況

4、 新屋土地公告總價要高於舊屋土地公告總價

5、 新屋過戶時沒有公司或他人設立其中

6、 退稅後5年內新屋不能改做其他用途或移轉(包含贈與),戶籍也不能遷移

7、 夫妻及未成年子女6年內只能有一戶適用

 

退稅金額則以公告價格計算,公式如下:

(新購土地公告價+出售已繳土增稅)-(出售土地公告價)

 

情況1. (500萬+50萬)-350萬=200萬→大於已繳土增稅,50萬可全退

情況2. (320萬+50萬)-350萬=20萬→小於已繳土增稅,50萬可退部分

情況3. (290萬+50萬)-350萬=-10萬→無法退稅

 

得出的數字若比已繳土增稅高,已繳土增稅就可全數退稅;數字若小於已繳土增稅,就部分退稅;若得出數字為負,則無法退稅。

 

動作3單據保管好,賣屋繳稅時方便列舉扣除額

吳秋榮提醒,若房屋賣出時,賣價低於原取得價格,賣家欲主張免徵財產交易所得稅,需提出兩份買賣契約書及仲介服務費、契稅、政府規費、印花稅、代書費、搬遷費、裝潢費等收據或憑證,且上述扣除額以當年度申報的財產交易所得為上限。

 

若是採房地合一稅申報, 同樣有可以扣抵的費用, 舉凡房仲發票、代書收據、稅單正本,或是有蓋戳章的裝修估價單、發票、付款憑據(匯款單) , 都可以在賣屋繳稅時列舉扣除。

 

 

房地合一稅可申報扣抵的費用與成本

 

 

 

本文摘自今周特刊《買房實戰計畫》

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