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政府打炒房真有用? 為何台灣反成避稅天堂 看那些炒房避稅的人到底「搞什麼」

政府打炒房真有用? 為何台灣反成避稅天堂 看那些炒房避稅的人到底「搞什麼」

蕭婷方

房地產

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2021-03-25 17:00

國內房價所得比在2020年已飆升至全球第九位!

政府為抑制高房價,2016年出重手推動「房地合一稅」,對持有時限過短的房屋交易,資本利得即課徵35-40%重稅,希望讓飆漲的房市降溫,但政策上路四年多來,全國住宅價格指數仍節節攀升。

2020年底,政府再度高調宣示「打炒房」,財政部宣告所得稅法部分條文修正草案,房地合一課稅將自然人與法人稅率拉齊、並延長「炒房」的認定期程為五年,甚至將預售屋納入房地合一稅規範對象。

至於囤房稅則憂房東將稅轉嫁給房客,先暫緩實施。

將健全房市的關鍵雙法脫鉤處理,是否真能有效抑制房價?或只是讓投機客另闢蹊徑,炒作房價?

本文剖析2016年「房地合一稅」上路以來,投機客炒房避稅風潮、手段,試圖為讀者提供解答。

 

 

內政部營建署統計,截至2019年為止台灣住宅約有870餘萬戶,空屋數約9多萬戶,空屋率始終維持在10-11%左右。言下之意,台灣每10戶即有一戶是空屋。

 

另據2010年的住宅普查,台灣住宅空屋率高達155.5萬間,空屋率為19.3%,且高達63%的空屋都是為在居住需求較高的六都,總計達54.5萬戶。

 

依照內政部不動產資訊平台,「空屋」定義為:

低度使用住宅(每年1112月平均用電度數低於60度的住宅,及建商大量推案但未完售的新建餘屋(屋齡五年內、仍維持第1次登記且有銷售可能性的住宅)。

 

依照經濟學邏輯,商品供過於求時,價格應會下跌,但從台灣的空屋率與住宅價格指數來看,房價則不減反增。

 

內政部最新價格指數指出,民國109年第三季全國住宅價格季指數為106.89(基期為105年),較上季上漲1.43%,較前一年同期上漲 3.21%。

 

(資料來源:內政部)

 

特別在空屋率較高的六都,住宅價格指數仍持續攀升

 

內政部也統計,新北市在民國109年第三季住宅價格季指數為105.16,較108年同期上漲 2.14%;當季臺北市住宅價格季指數為102.30,較去年同季上漲1.77%。

 

當季桃園市住宅價格季指數為108.04,較去年同季上漲3.43%;臺中市住宅價格季指數為109.85,較去年同季上漲 5.02%。

 

當季臺南市住宅價格季指數為113.20,較去年同季上漲5.73%;高雄市住宅價格季指數為106.20,較去年同季上漲2.76%。

 

民國105~109年全國及六都住宅價格季指數

縣市

全國

新北市

台北市

桃園市

台中市

台南市

高雄市

105年Q3

100.69

100.05

100.39

99.58

101.65

100.74

100.73

106年Q3

100.69

99.78

99.14

104.38

101.81

99.21

101.73

107年Q3

100.63

101.28

100.01

102.38

101.89

100.53

99.64

108年Q3

103.57

102.95

100.52

104.46

104.59

107.07

103.35

109年Q3

106.89

105.16

102.30

108.04

109.85

113.20

106.20

註:基期為民國105年全年(資料來源:內政部不動產資訊平台住宅價格指數報告,蕭婷方製表)

 

房地合一稅成效受限 學者:關鍵在「法人」

 

一般來說,以法人形式成立公司有諸多節稅好處,是節稅的主要方法之一。舉例來說,某人以成立一家公司,只購買一個房地產的方式置產,若要出售房產,就將公司股權100%出售。以此,轉換股權而非轉換房地產,房產上的漲幅變成「證券化」,股權交易價差為證交稅;也因為土地仍在同公司名下、未過戶,就不需要繳納土地增值稅。

 

2016年上路的房地合一稅,營利事業房屋交易資本利得的稅率與自然人並不一致。若利用公司高價買入、短期內即售出,不適用房地合一稅的短期高稅率35~40%。

 

若由公司出售房產,有機會創造公司出售的虧損,利用盈虧互抵,藉此還能降低該公司的營所稅,更是加深自然人以法人公司進行房屋交易的趨勢。

 

台灣法學基金會董事兼財經法研究中心主任蔡鐘慶今(25)日於立法院財政委員會「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估公聽會」上指出,關鍵因素在於「房地合一稅上路,但台灣的證所稅卻停徵,產生稅賦不公平的狀況,導致許多公司透過法人、尤其是未上市櫃公司的股票移轉,利用法人進行交易達成房屋實質上的轉讓」。

 

也因此,2016年上路的房地合一稅無法抑止炒房狂潮。立法院於2020年12月30日通過「所得基本稅額條例第12條、第18條修正草案」,將未上市股票交易所得納入個人所得稅課徵,並於今年1月1日施行,正是希望解決前述問題、能有助於房價合理。

 

炒房墊高房價 法人一年內轉手比例逾5成

 

從幾個關鍵數字來看,近年富人有以成立法人方式炒房、囤房的趨勢。

 

根據財政部2016~2020年個人房地合一稅交易情形統計,可發現房屋交易總量並未因房地合一稅上路而減少,反而節節攀升。

 

個人持有房產後,一年內隨即轉手的比例非常高,這顯示房市短期交易、套利賺取利差的風氣熱絡

 

 

法人成囤房避稅主力 四年飆漲3.9倍

 

依照財政部賦稅署統計,房地合一稅上路後,自然人交易件數僅成長65%,然而以法人為單位交易件數卻飆漲了390%。

 

(資料來源:財政部賦稅署,蕭婷方製表

 

若拆分自然人、非建商的公司,根據內政部2020年第4季售屋者住宅持有時間來看,可發現法人套利炒房最為明顯,大多法人在取得房屋一年,隨即轉手賣出

 

2020年Q4法人售屋者住宅持有時間

 

 

2020年Q4自然人售屋者住宅持有時間

 

 

 

實證結果 囤房稅、房地合一稅應同步進行

 

房市專家、清大科技管理學院榮譽講座教授張金鶚以清華大學「安富金融工程研究中心」實證研究指出,「房地合一稅上路前,政策有宣告效果,房市會提前降價反應;正式實施後的降價效果雖然持續,但已降低許多」。

 

反觀台北市2013年7月實施囤房稅後,房價指數每月漲幅為六都最少,且漲幅減緩幅度顯著

 

張金鶚主張,房地合一稅是遏制短期交易利得,囤房稅則是抑制多屋炒作,而財政部端出的「所得稅法部分條文修正草案」,僅處理房地合一課稅,卻未納囤房稅,法人的短期交易套利容易轉移到囤房。

行政院3月11日通過所得稅法部分條文修正草案,即房地合一2.0,詳見此

 

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱則說明,可囤房的人資金相對雄厚,現行銀行利率低,只要將房屋持期拉長,就可規避房地合一的重稅,對於抑制房市投機炒作效果有限。

 

中華民國消費者文教基金會房屋委員會委員張欣民也直言不諱,「目前修法措施都難規範口袋深的投機客,憂未來房市壓力轉移到囤房」。

 

囤房稅共識低 中央地方稅基待討論

 

然而,囤房稅為地方稅,稅基調整也由地方政府定之。財政部長蘇建榮多次表示,地方政府會依照自身財政需求去評估,自身需要的稅基,在房屋稅與土地稅法,讓地方政府自己核定稅率與稅基,並強調牽連範圍廣,仍待各界凝聚共識才能上路。

 

政大財政學系教授羅光達也補充說,目前各界光是「囤房」概念就沒有共識,例如計算標準應採房屋面積、數量或價格,均有不同考量,仍需審慎評估。

 

 

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